بحران در بازار املاک شدت گرفت /کاهش هیجان سرمایه‌ای در بازار مسکن!
بررسی بازار املاک ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که سازندگان مسکن، در ماهی که طرح «مسکن‌سازی یک میلیونی» دولت اعلام شد، تحت تاثیر رکوردهای جدید وخامت در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین حس نااطمینانی به آینده را پیدا کردند.
مسکن‌سازها در ماهی که طرح «مسکن‌سازی یک میلیونی» اعلام شد، تحت تاثیر «رکوردهای جدید وخامت در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی»، بیشترین حس «نااطمینانی به آینده» را پیدا کردند. سطح چهار نمایشگر در بازاری که فعالان ساختمانی در آن حضور دارند، نشان می‌دهد طرح دولت نتوانسته نظر این گروه را جلب کند و باعث امیدواری آنها به بهبود شرایط شود.
رشد دوباره قیمت مسکن، نبود قدرت خرید در تقاضای موثر و همچنین رکود بازار ملک، فعالیت را برای سازنده‌ها غیرممکن کرده است. شاخص «انتظارات ساختمانی‌ها» از مطالبه طرح رکودزدا حکایت دارد.
رکورد‌زنی «اوضاع وخیم» در ۴ نشانگر بازار مسکن از دیدگاه فعالان ساختمانی، نشان‌دهنده ثبت بدترین ماه بازار املاک در سال ۱۴۰۰ در مرداد است. نتیجه یک نظرسنجی از فعالان ساختمانی و مسکن‌سازان، مربوط به مرداد امسال، در حالی نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط و همچنین چشم‌اندازهای پیش‌روی بازار املاک در ماه میانی تابستان است که وضعیت از وخامت اوضاع در دست‌کم ۴ نشانگر اصلی در این بازار خبر می‌دهد.
شدت گرفتن بحران در بازار املاک در میانه تابستان
تحلیلگران بازار مسکن و ساختوساز معتقدند شدت گرفتن بحران در بازار املاک در میانه تابستان از نگاه مسکن‌سازها دقیقا در ماه اول آغاز به کار دولت سیزدهم و زمانی صورت گرفت که طرح مسکن‌سازی میلیونی مطرح شد. نخستین و مهم‌ترین نشانگر بازار ملک که در مرداد ماه با قرار گرفتن در شرایط وخیم، نشان‌دهنده بدبینی سازنده‌ها به آینده پیش‌روی بازار ساختوساز با وجود مطرح شدن طرح مسکن‌سازی میلیونی از سوی دولت است مربوط به سطح انتظارات سازنده‌ها از آینده این بازار است.
عدد مربوط به انتظار سازنده‌ها از آینده پیش‌روی بازار مسکن کمترین میزان و وخیم‌ترین عدد دست‌کم از شهریور سال گذشته – یکسال اخیر- محسوب می‌شود.
فعالان ساختمانی در نظرسنجی که مطابق با روال معمول هر ماه از سوی اتاق تعاون ایران انجام می‌شود و بر پایه آن گزارشی با عنوان طرح شامخ مدیران خرید بخش مسکن منتشر می‌شود از بدتر شدن انتظارات خود در ارتباط با فعالیت‌های ساختمانی خبر داده‌اند. عدد این شاخص که در تیرماه اندکی بالاتر از مرز بدبینی و خوش‌بینی قرار گرفته بود (۶۵/ ۵۳) در میانه مرداد به ۸۶/ ۳۷ سقوط کرد.
این موضوع نشان‌دهنده سقوط سطح انتظارات سازنده‌ها از مرز خوش‌بینی وبدبینی به شرایط بدبینی است. به گونه‌ای که مطابق با انتظار آنها چشم‌انداز بازار ساختوساز و املاک در شهریور ماه رکودی‌تر و به مراتب بدتر از مرداد پیش‌بینی شده است.
کاهش هیجان سرمایه‌ای در بازار مسکن
در حالی که از شهریور سال قبل، تحت تاثیر فروکش کردن هیجان در بازارهای موازی به ویژه بازار معاملات سهام، هیجان سرمایه‌ای در بازار مسکن نیز رفته رفته کاهش یافت و به دنبال آن تورم ماهانه مسکن روند نزولی در پیش گرفت، انتظارات سازنده‌ها درباره فعالیت‌های آتی در بازار ساختوساز در ماه‌های بعد از آن در سطح بینابینی قرار داشت.
در واقع در ماه‌های اخیر همواره عدد شاخص مربوط به انتظارات سازنده‌ها از آینده کوتاه‌مدت بازار، روی مرزخوش‌بینی (بالای ۵۰) قرار داشت. اما در مردادماه امسال این میزان به زیر عدد ۴۰ سقوط کرد.
میانگین تورم ماهانه مسکن در نیمه اول سال ۹۹ در حالی ۸ درصد بود که تحت تاثیر ریزش بازدهی در بازارها، این میزان در نیمه دوم پارسال به ۵/ ۳درصد رسید. همزمان با این رویداد و در حالی که عدد شاخص انتظارات سازنده‌ها از وضعیت بازار در شهریور ۹۹ معادل ۳۶ گزارش شد این عدد در ماه‌های بعد روند صعودی گرفت.
آذر ۹۹ این عدد به ۷۲ رسید و همان‌گونه که گفته شد در همه ماه‌های اخیر عدد مربوط به این شاخص بالاتر از ۵۰ بود. گزارش مردادماه فعالان ساختمانی نشان می‌دهد هم‌اکنون سازنده‌ها بدترین حس را نسبت به آینده پیش‌روی فعالیت‌های خود نسبت به یکسال اخیر دارند. در واقع مدیران ساختمانی در همان ماهی که برنامه ساخت میلیونی مسکن اعلام شد بدترین تصویر ماهانه را از آینده پیش‌روی بازار از شهریور ۹۹ تاکنون ارائه کردند.
پیام مهم شاخص بدبینی
این موضوع می‌تواند یک پیام مهم به همراه داشته باشد. در حالی که رونمایی از طرح ساخت میلیونی واحدهای مسکونی در یک ماه اخیر از مسیر واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت، تسهیلات بانکی و… به مسکن‌سازها می‌توانست یک سناریوی مبنی بر بهتر شدن آینده بازار ملک از دیدگاه مسکن‌سازها را پررنگ کند یا دست‌کم بر سطح انتظارات آنها از آینده پیش‌روی فعالیت‌های ساختمانی بدون تاثیر باشد، اما دقیقا در همین زمان، بدترین حس سازنده‌ها از آینده پیش‌روی بازار ملک طی یکسال گذشته به ثبت رسید.
این موضوع می‌تواند این پیام را مطرح کند مبنی بر اینکه به نظر می‌رسد در مردادماه با رونمایی از این طرح، شوک منفی به بازار ساخت و سازو مسکن وارد شده است چرا که علاوه بر این پارامتر (انتظارات) در سه پارامتر یا نشانگر دیگر نیز شرایط وخیم‌تر از ماه‌های قبل اعلام شده است.
بدترین وضعیت از لحاظ قیمت تمام شده
نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد به لحاظ قیمت تمام شده واحدهای مسکونی نیز در مرداد ماه بدترین وضعیت از مهرماه ۹۹ تجربه شده است. عدد این شاخص به مرز ۶۹ رسیده است که بالاترین میزان از مهر ۹۹ تاکنون است.
همچنین میزان فروش واحدهای مسکونی نوساز نیز بدترین شرایط از ابتدای سال را پشت سر می‌گذارد. عدد این شاخص نیز که در تیرماه ۵۶/ ۴۷ بود در مرداد ماه به ۸۶/ ۴۲ رسید.هر چند این میزان در فروردین ماه کمتر بوده است اما از آنجا که فروردین ماه عملا بازار مسکن حالت تعطیل داشت ومعامله چندانی صورت نگرفت می‌توان این ماه را به عنوان ماه استثنا لحاظ کرد.
بدترین وضعیت در کل فعالیت‌های ساختمانی
از سوی دیگر عدد شامخ کل فعالیت‌های ساختمانی نیز از آبان‌ماه ۹۸ تاکنون در بدترین شرایط قرار گرفته است. به این معنا که مقطع زمانی میانه تابستان بدترین دوره به لحاظ فعالیت‌های ساختمانی بوده است و رکود ساختمانی در مرداد ماه در این بازه زمانی بیشترین عمق را داشته است.
عدد شامخ کل که مربوط به کلیت بازار فعالیت‌های ساختمانی است در مرداد ماه به ۵۷/ ۳۸ رسید. این میزان در تیرماه ۸۷/ ۵۴ بود. اظهارات مدیران ساختمانی نشان می‌دهد بدترین شرایط در بازار املاک مسکونی از آبان ۹۸ تاکنون در مرداد ماه امسال تجربه شده است.
برخورد سازندگان با طرح مسکن‌سازی میلیونی
بررسی‌ها درباره رکورد‌شکنی وخامت اوضاع فعالیت‌های ساختمانی در چهار نشانگر فعالیت‌ها و سرمایه‌گذاری‌های مسکن‌سازان در ماهی که طرح مسکن سازی میلیونی مطرح شد حاکی از این است که سازنده‌های مسکن و مدیران ساختمانی با این طرح ارتباط موثری برقرار نکرده و نسبت به اثر بخشی آن در بهبود کسب و کارهای خود چندان امیدوار نیستند.
شرایط نشان می‌دهد آنها به دنبال طرحی هستند که نه تنها به تورم ملکی خاتمه دهد بلکه سطح قیمت‌های مسکن را از اضافه پرش برگرداند.
مساله تقاضای مصرفی در بازار
از سوی دیگر طرحی باید در بازار مسکن و از سوی متولی این بازار اجرایی و عملیاتی شود که امکان فروش واحدهای ساخته شده به تقاضای موثر به صورت پایدار را فراهم کند. به‌گونه‌ای که تقاضای مصرفی بار دیگر وارد بازار شده و امکان خرید داشته باشد.
طی حدود سه سال گذشته، همزمان با تداوم جهش قیمت در بازار ملک و استمرار ضعف قدرت خرید از سوی متقاضیان مصرفی، حلقه آخر بازار ساختوساز که همان امکان فروش به موقع واحدها به متقاضیان است تامین نشد.
همین موضوع منجر به عدم تامین مالی و دستیابی به عایدی حاصل از فعالیت‌های ساختمانی برای مسکن‌سازها شد. در نتیجه چشم‌انداز آنها نسبت به فعالیت‌های ساختمانی به دلیل نبود تقاضای موثر و پایدار روز به روز بدبینانه‌تر شد.
این وضعیت به ویژه با روند مستمر افزایش هزینه‌های ساخت و رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، تشدید شد. مسکن‌سازها و کارشناسان بازار مسکن معتقدند باید طرحی در بازار ملک اجرایی شود که به واسطه آن تقاضای مصرفی به بازار برگردد و این حضور مستمر و پایدار باشد.
نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد به اعتقاد مسکن‌سازها طرح ساخت میلیونی مسکن الزاما باعث حل مشکل سازنده‌ها و متقاضیان نخواهد شد. در حقیقت افزایش عرضه بدون توانمندسازی سمت تقاضا کمکی به رفع معضلات بازار مسکن نخواهد کرد و الزاما نسخه موثری نخواهد بود. باید طرحی اجرایی شود که بازار را از مسیر اضافه پرش قیمتی بازگرداند و قفل فروش واحدهای ساخته شده از سوی سازنده‌ها را باز کند.
ضروت تعادل بین عرضه و مصرف
در واقع در نتیجه انجام چنین اقداماتی است که افزایش عرضه نیز میسر شده و افزایش عرضه می‌تواند بخشی از مشکلات را برطرف کند. آنها معتقدند طرحی که برای ساماندهی بازار مسکن، رکودزدایی و بهبود شرایط اجرا خواهد شد باید به‌گونه‌ای باشد که هم منجر به خوش‌بینی سازنده‌ها برای بازگشت به بازار ساختوساز شود و هم تقاضای مصرفی را ضمن توانمندسازی به بازار برگرداند.
سیاست مهم در راستای انجام این ماموریت و اجرای نسخه کاربردی رکودزدایی از بازار املاک مسکونی، افزایش عرضه مسکن از محل موجودی واحدهای ساخته شده اما احتکار شده است.
گام نخست؛ حل مشکل احتکار مسکن
کارشناسان معتقدند در گام اول دولت باید برنامه افزایش عرضه به بازار ملک را از مسیر رفع انجماد از دارایی‌های ملکی دنبال کند. هم‌اکنون تعداد زیادی واحد مسکونی از سوی سفته‌بازها احتکار شده است.
دولت می‌تواند با وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی که در بسیاری از کشورهای دنیا به عنوان یک روش مالیاتی موفق دنبال می‌شود هزینه و ریسک ملاکی را برای سفته‌بازها افزایش دهد. با افزایش این هزینه و ریسک، تعداد قابل توجهی از این واحدهای مسکونی منجمد شده به بازار عرضه خواهد شد.
در مرحله بعد می‌توان عرضه‌های جدید را در دستور کار قرار داد. ضمن آنکه توانمندسازی سمت تقاضا اقدام مهمی است که در این میان و همزمان با دو اقدام قبلی برای بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار و برقرار شدن چرخه طبیعی و لازم فعالیت‌های ساختمانی یعنی ساخت‌وسازو فروش به موقع برای ایجاد انگیزه در فعالان و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای عرضه بیشتر مسکن، باید در دستور کار متولی مسکن قرار بگیرد.
بدون توانمندسازی متقاضیان (سمت تقاضا) برای بازگشت به بازار ملک، در نتیجه فروش نرفتن واحدهای عرضه شده، عملا افزایش عرضه نمی‌تواند سیاستی موفق و کارآ باشد.
ارسال نظر