توصیه مهم به خریداران مسکن!

متوسط قیمت مسکن در تهران همچنان ۳۱ میلیون تومان است. اما قیمت خانه در مناطق ۳، ۴، ۶، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۱۴ کمتر شده است.

پیش از این هم در ماه گذشته و ماه قبل از آن، روند صعودی قیمت در برخی از مناطق تهران متوقف شد و حتی قیمت‌ها در برخی از مناطق کمی افت داشت.

اما آیا الان زمان مناسبی برای خرید خانه است و سرمایه‌ گذاری روی مسکن سودآور است؟ جواب آمارها و کارشناسان به این سوال منفی است. چون آخرین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد بازدهی مسکن به یک پنجم رسیده است.

وقت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است؟

بر اساس آمارهای جدید بازار مسکن، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران همچنان ۳۱ میلیون تومان است و حتی قیمت مسکن در برخی از مناطق همچنان صعودی است. اما بازدهی بازار مسکن افت قابل توجهی داشته است. بازدهی مسکن در فرودین ۱۴۰۰ حدود ۹۲ درصد بوده است. اما در مهرماه امسال به ۱۸٫۵ درصد رسیده است.

این یعنی سوددهی بازار مسکن از فروردین سال گذشته تا امسال ۹۲ درصد بوده. اما اگر فردی مهر سال گذشته وارد بازار مسکن شده باشد، مهر امسال فقط ۱۸٫۵ درصد سود کرده است. یک پنجم نفر اول.

این آمار به تنهایی نشان می‌دهد که بازدهی بازار مسکن مانند دیگر بازارها کم شده است. کمتر از نرخ تورم.

پارامتر مهم برای خرید خانه

اما نگاه کارشناسان به این ماجرا چیست؟ کارشناسان بازارها هم می‌گویند بازار مسکن دیر یا زود وارد دوره رکود می‌شود و چه بسا اکنون شده باشد.

مهدی سوری، کارشناس بازارها می‌گوید: درباره مسکن یک پارامتر ساده وجود دارد. پارامتری که نشان می‌ده چه زمان وقت ورود به بازار مسکن است.

به گفته این کارشناس هر زمان دیدید قشر متوسط و کارمند با گرفتن وامی که می‌توانند اقساط آن را از طریق حقوق خود بدهند در یک منطقه متوسط یک آپارتمان ۶۰ تا ۷۰ متری خریدند، آن دوره، زمان جهش همه جانبه قیمت مسکن است.

در این شرایط اگر فردی می‌خواهد یک واحد مسکونی برای استفاده خود و خانواده‌اش بخرد، بدون هیچ تردیدی باید اکنون در این دوره مسکن بخرد. حتی با فروش کل پس‌انداز و سرمایه خود.

اگر هم فردی می‌خواهد در بازار ملک سرمایه‌گذاری کند دقیقا باید به همین پارامتر توجه کند. اینکه اگر همه در حال خرید خانه‌اند، بهترین زمان خرید مسکن است و فرد باید در بازار مسکن سرمایه‌گذری کند.

با این گفته سوری، احتمالا بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن، سال‌های ۹۵ و ۹۶ بود. زمانی که بسیاری از افراد می‌توانستند با گرفتن وام مسکن ۱۲۰ میلیون تومانی حداقل نیمی از قیمت یک خانه در یک منطقه متوسط تهران را بپردازند.

اما بر اساس پارامتری که سوری عنوان می‌کند، اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن نیست. حداقل به عنوان سرمایه‌گذاری.

به گفته این کارشناس، ممکن است در شرایط فعلی همچنان قیمت مسکن گران شود و کمی بالا برود، اما مساله مهم این است که بازدهی بازار مسکن مدتهاست که از نرخ تورم کمتر است و بازدهی بازار مسکن منفی است.

ورود مسکن به دوره رکود ۵ ساله؟

علی سعدوندی، دیگر کارشناس اقتصادی هم می‌گوید اکنون مدتی است که قیمت مسکن در حال رسیدن به ثبات است. اما تا زمانی که قیمت مسکن به ثبات برسد، افزایش اندک قیمت‌ها طبیعی است.

سعدوندی می‌گوید بازار مسکن مدتی است که وارد دوره رکود شده است. این بار دوره رکود طولانی‌تر از دفعات قبل است. به گفته او در دوره‌های گذشته بازه رکود بخش مسکن، یک دوره دو تا سه ساله بود اما این بار احتمالا دوره رکود مسکن چهار تا پنج ساله است.

این کارشناس تاکید می‌کند که تقریبا تمام کارشناسان بازار مسکن معتقدند که بازار مسکن از سال ۹۹ وارد دوره رکود شده و قیمت ها اگر رشد می کند پس لرزه هایی است که طبیعی است. اما رشد مسکن از تورم جا مانده است.