خانه اولی‌ها وارد بازار شدند

بررسی اعداد و ارقام بخش مسکن نشان می‌دهد که سفته بازان و دلالان فعلا دستشان از بازار ملک کوتاه شده است. چرا؟ چون چندماهی است که نرخ تورم حوزه مسکن از نرخ تورم عمومی کمتر شده و طبق آمار بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه بازار مسکن تهران در مهرماه به ۱۸/۴ درصد رسیده است.

در پاسخ به اینکه این اعداد چه ربطی به بازار مسکن در کلان شهر مشهد دارد، باید بگوییم که طبق نظر کارشناسان، رویداد‌های بازار مسکن تهران معمولا با یک ماه فاصله در کلان شهر‌هایی مثل مشهد تکرار می‌شود.

حالا اگر تورم ۱۸/۴ درصدی مسکن را با تورم نقطه به نقطه ۳۹/۲ درصدی کشور در مهرماه مقایسه کنید، می‌بینید که این بازار دیگر برای سفته بازان جذابیتی ندارد.

خبر خوب اینکه طبق گفته فعالان این بازار، در مشهد اکنون بیشتر متقاضیان در بازار یا خانه اولی هستند یا کسانی که قصد دارند ملک خود را به یک ملک بهتر ارتقا دهند؛ البته هنوز در خانه‌هایی با متراژ بیشتر از ۱۰۰ متر و همچنین خانه‌های ویلایی، رکود در بازار برقرار است.

همچنین طبق آمار بانک مرکزی، قیمت مسکن در تهران نسبت به ماه قبل ۰/۲ درصد کاهش یافته است، اما باید بگوییم این موضوع فعلا طبق گفته فعالان این بازار در مشهد با ثبات تقریبی یا اندکی افزایش قیمت در برخی مناطق همراه بوده است.

کاهش نقش معامله گری سفته بازان در بازار

«ریسک زیاد خرید برای تقاضای سرمایه‌ای (سفته بازی) باعث شده است سفته بازان حضور خود را در نقش معامله گر در بازار کاهش دهند.» این برشی از صحبت‌های محمد سیف الدین، تحلیلگر بازار مسکن، است. او می‌گوید: این داده‌ها که بانک مرکزی به آن استناد می‌کند، مربوط به قرارداد‌های ثبت شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در سامانه املاک است که البته نمی‌تواند تمام معاملات انجام شده را دربر بگیرد. در همین راستا از دو منبع دیگر نیز آمار منتشر می‌شود که هرچند روند کلی را تایید می‌کنند، تا حدودی متفاوت است.

این تحلیلگر بازار مسکن اضافه می‌کند: یکی از این منابع، شاخص بهای مصرف کننده است که مرکز آمار ایران در اولین ماه پاییز منتشر کرد و براساس آن در مهرماه، تورم ماهانه بخش مسکن، معادل ۳/۲ درصد بوده است.

منبع دیگر، محاسبه تورم پنهان مسکن است که براساس اطلاعات و داده‌های قیمت و حجم فایل‌های فروش مسکن در بازار نیازمندی‌ها صورت گرفته است و حاکی از رشد بسیار جزئی و ناچیز تورم پنهان ماهانه مسکن در مهرماه است؛ به این معنا که میانگین قیمت فایل‌های فروش مسکن در ماهی که گذشت، ۰/۲ درصد نسبت به شهریور افزایش داشته است.

سیف الدین با بیان اینکه این آمار‌ها نشان می‌دهد که دو گروه فعال بازار ملک یعنی خریداران و فروشندگان به طور موقت دست نگه داشته اند و درحال رصد شرایط بازار هستند، می‌افزاید: بیم و امید این دو گروه درباره وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از احیای نشست‌های برجام و تعیین تکلیف آن، سبب شده است که این افراد فعلا به رصد بازار بپردازند و معامله‌ای انجام ندهند. البته نیروی غالبی که منجر به افت در حجم معاملات مهر نسبت به شهریور شده، نیروی ناشی از نخریدن بوده است تا نیروی نفروختن.

خانه اولی‌ها وارد بازار شدند

او در پاسخ به این سوال که باتوجه به این آمار آیا در شهر مشهد هم قیمت و حجم معاملات در مهر نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده است، می‌گوید: ما مرکز موثقی که آماری در این باره در شهر مشهد بدهد، نداریم، اما باتوجه به فعالیت در بطن بازار و برپایه رصد اطلاعات و داده‌های قیمت و حجم فایل‌های فروش در بازار نیازمندی‌های آنلاین، می‌توانم بگویم که افزایش اندکی در قیمت و حجم معاملات در بازار مسکن مشهد احساس می‌شود. اکنون بیشتر تقاضا‌ها برای خانه‌های با قیمت کمتر از ۲ میلیارد تومان است و خانه اولی‌ها و کسانی که قصد افزایش کیفیت ملک خود را دارند، پایشان به بازار باز شده است.

مشاور سرمایه گذاری در بازار مسکن درباره آینده این بازار در مشهد و اینکه آیا باید در انتظار تکرار وضعیت بازار مسکن تهران در مشهد تا یک یا دو ماه آینده باشیم، می‌گوید: قبلا این فاصله بیشتر بود، اما باتوجه به بازار‌های مجازی و گسترش جو رسانه ای، این بازه اکنون به دو تا سه هفته رسیده است. وقتی تهران درحال کاهش قیمت است، یعنی ما می‌توانیم دفعه بعد انتظار کاهش قیمت در مشهد را داشته باشیم.

سیف الدین با بیان اینکه قاعده کلی ترمیم فاصله (شکاف) متعارف بین قیمت آپارتمان‌های تهران و کشور، خود باعث بروز اتفاق معکوس در کلان شهر مشهد می‌شود، می‌افزاید: ازآنجاکه تهران پایتخت سیاسی کشور است، قیمت املاک در آن با سایر شهر‌ها همواره فاصله دارد، اما اگر دوره و تعداد جهش قیمت مسکن زیاد شود، این فاصله به شکاف تبدیل می‌شود.

به دنبال شروع جهش پرسرعت قیمت مسکن در پایتخت در ابتدای سال۹۷ و درحالی که در سایر شهر‌های کشور هنوز خبری از جهش قیمت نبود و دومینوی تورم به خارج از پایتخت نرسیده بود، فاصله قیمت مسکن در تهران با سایر شهر‌ها افزایش پیدا کرد، به طوری که نسبت قیمت تهران به میانگین کشوری، به عدد ۳/۴ رسید.

حال برای ترمیم این شکاف دو اتفاق باید رخ بدهد؛ هم قیمت میانگین کشوری افزایش بیابد که این امر انجام گرفته است و هم اینکه قیمت پایتخت ثابت بماند یا کاهش بیابد که شواهد آن در پایتخت از نیمه دوم سال۹۹ مشاهده شدنی است.

به گفته او، آمار غیررسمی حاکی از آن است که در نیمه سال۱۴۰۰ این نسبت به عدد ۲ رسیده است، بنابراین فاصله فعلی نسبت قیمت مسکن در تهران به سایر شهر‌ها نشان می‌دهد که شرایط هنوز به حالت طبیعی بازنگشته است و سال۱۴۰۰ نیز می‌تواند همچنان سال کاهش این فاصله و ترمیم شکاف بین دو بازار مسکن تهران و سایر شهر‌ها باشد.

تا سال دیگر تورم مسکن، کمتر از تورم کشور است

علی حسین پور، کارشناس بازار مسکن، نیز در گفتگویی، با بیان اینکه تا سال گذشته معمولا نرخ رشد مسکن بیشتر از تورم کشور بود، می‌گوید: با این حال از ابتدای امسال تاکنون، نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم شده است. همین مسئله موجب شده است انگیزه سفته بازان برای ورود به بازار مسکن کاهش بیابد.

او می‌افزاید: از سال ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ به دلیل تورم بخش مسکن شاهد خروج خریداران خانه اولی و افرادی که قصد ارتقای مسکن خود را داشتند از بازار بودیم، با این حال چند وقت است که هم زمان با خروج سفته بازان از بازار، افرادی که نیاز مصرفی دارند، وارد بازار شده اند.

وی ادامه می‌دهد: با این حال اکنون بیشترین تقاضای مسکن در مشهد مربوط به خانه‌های زیر ۱۰۰ متر است. مسکن‌هایی با عمر پنج یا شش ساله که قیمت مناسب تری دارند، نیز با اقبال بیشتری روبه رو شده اند. به گفته این کارشناس بازار مسکن، در این میان، بازار مسکن‌های با متراژ بیشتر از ۱۵۰ متر چندان رونق نگرفته است.

همچنین باتوجه به اینکه انبوه سازان برای ساخت بیشتر مسکن هنوز وارد بازار نشده اند، بازار خانه‌های ویلایی نیز در مشهد راکد است. او تاکید می‌کند: اگر رونق بازار ادامه بیابد، این موضوع در ماه‌های آینده به بازار مسکن‌های با متراژ بیش از ۱۰۰ متر نیز تسری پیدا می‌کند.

همچنین این امکان به وجود می‌آید که انبوه سازان وارد بازار شوند و برای ساخت وساز اقدام به خرید خانه‌های ویلایی بکنند. این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: دست کم تا یک سال آینده نرخ تورم مسکن کمتر از تورم کشور خواهد بود.