بررسی دو راهکار کنترل استارت آپ های مسکن

 استارت‌آپ‌های ملکی به خاطر ایجاد فضای رقابتی در اعلام قیمت پیشنهادی فروش، اولویت اول متقاضیان خرید برای مراجعه به بازار ملک قرار گرفته‌اند، اما تداوم فیک‌فروشی از سوی برخی فروشنده‌ها می‌تواند موجب سلب اعتماد خریداران در این بازار‌(آنلاین) ‌شود. صاحبان این فایل‌ها با ۹ شگرد از جمله «یک ملک، چند قیمت» یا «استفاده از نام محله برند برای آدرس» مخاطبان را منحرف می‌کنند. دو راهکار کنترل این رفتار بررسی شد.

فضای رقابتی و مزیت طلایی در بازار آنلاین مسکن که طی سال‌‌های اخیر امکانات و خدمات منحصر به فردی را به خریداران و فروشنده‌‌های املاک مسکونی ارائه کرده است، در حال حاضر به دلیل شیوع برخی رفتارهای نامتعارف عده‌‌ای از صاحبان فایل‌‌ها، در معرض تهدید قرار گرفته است.

در حالی که استارت‌‌آپ‌‌های ملکی طی سال‌‌های اخیر( از زمان راه‌‌اندازی تاکنون)، خدمات ویژه‌‌ای را به خریداران و فروشندگان مسکن از بابت کشف قیمت واقعی، رصد و شناسایی شرایط بازار و ایجاد فضای رقابتی میان فروشنده‌‌ها، ارائه کرده است اما رواج برخی فیک‌‌فروشی‌‌ها در تعدادی از فایل‌‌های عرضه شده در این سامانه‌‌های مجازی، منجر به ایجاد تهدید برای این سامانه‌‌ها از بابت آسیب به مزیت‌‌های طلایی و محاسن این فضای نوین بازاریابی ملکی شده است.

طی سال‌‌های اخیر، استارت‌‌آپ‌‌ها وسامانه‌‌های مجازی بازاریابی ملکی در نقش چراغ راهنمای بازار و متقاضیان آن به منظور شناسایی شرایط بازار، وضعیت قیمت‌‌ها و کشف بهای واقعی املاک عرضه شده و همچنین ایجاد شرایط رقابتی بین فروشنده‌‌ها به منظور عرضه فایل‌‌ها با قیمت‌‌های واقعی، وارد عمل شدند. در این میان صرفه‌‌جویی در زمان و انرژی متقاضیان خرید وفروش مسکن در مسیر انجام معاملات ملکی در گام اول خرید وفروش آپارتمان‌‌های مسکونی( یافتن خریدار یا فروشندگان مسکن و املاک عرضه شده به بازار)، از مهم‌ترین مزیت‌‌های این روش بازاریابی ملکی است.

با راه‌‌اندازی و ادامه فعالیت استارت‌‌آپ‌‌های ملکی خریداران و فروشنده‌‌های مسکن بدون نیاز به مراجعه به بازار دست‌‌کم در گام اول، موفق به کسب تصویر نسبتا واقعی از شرایط بازار و سطح قیمت‌‌ها شدند؛ به گونه‌‌ای که پس از مراجعه به بازار تا حد قابل قبولی از شرایط بازار معاملات مسکن در آن برهه زمانی مطلع بوده و هستند. اخیرا اما، رواج برخی رفتارهای نامتعارف از سمت بعضی از صاحبان فایل‌‌ها مزایای طلایی این روش بازاریابی ملکی را در معرض تهدید قرار داده وآن را خدشه دار کرده است. فیک فروشی برخی صاحبان فایل در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی منجر به بازی باخت-باخت در بازار آنلاین مسکن برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن شده است؛ فروشنده‌‌های مساله‌‌دار دست‌‌کم با استفاده از ۹ شگرد شناسایی شده از سوی «دنیای اقتصاد» اقدام به عرضه فایل‌‌ها یا اطلاعات ملکی غیرواقعی در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی کرده و از این طریق نه تنها اعتبار این سامانه‌‌های مجازی بازاریابی ملکی را زیر سوال می‌‌برند بلکه اعتماد متقاضیان خرید و حتی فروشنده‌‌های واقعی در این زمینه را نیز خدشه‌‌دار می‌‌کنند. این گروه از صاحبان فایل، فایل‌‌های فیک یا فایل‌‌های ماسک‌‌دار( مشکل‌‌دار و غیرواقعی) را وارد استارت‌‌آپ‌‌ها کرده‌‌اند.

رفتارشناسی صاحبان فایل‌‌های ماسک‌‌دار یا فایل‌‌های مشکل‌‌دار( فایل‌‌های فیک) در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی نشان می‌‌دهد این افراد عمدتا اقدام به انتشار فایل‌‌هایی می‌‌کنند که اطلاعات املاک و

واحدهای مسکونی عرضه شده در قالب آن فایل صحت ندارد و گمراه‌‌کننده است. طی ماه‌‌های اخیر به خصوص با افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، همزمان با کاهش خریدار در بازار و کمیاب شدن فایل‌‌های ارزان‌‌قیمت، برخی از فعالان بازار ملک در نقش صاحبان فایل اقدام به انتشار آگهی‌‌هایی درباره شرایط ملک عرضه شده به بازار برای فروش کرده‌‌اند. در میان این آگهی‌‌ها، فایل‌‌هایی دیده می‌‌شود که صاحبان آنها اقدام به انتشار اطلاعات غیرواقعی و گمراه‌‌کننده می‌‌کنند و وقت و انرژی بسیار زیادی را از متقاضیان خرید مسکن به هدر می‌‌دهند. این اقدام در وهله اول منجر به آسیب و تهدید مزیت طلایی استارت‌‌آپ‌‌های ملکی می‌‌شود؛ چرا که اعتبار این سامانه‌‌ها را در میان متقاضیان به خصوص خریداران خدشه‌‌دار می‌‌کند.

صاحبان فایل‌‌های ماسک‌‌دار یا همان فایل‌‌های فیک و مشکل‌‌دار حداقل با ۹ شگرد اقدام به انتشار آگهی‌‌های غیرواقعی در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی می‌‌کنند تا از این طریق به اهداف خود از این اقدام که در ادامه به آن اشاره خواهد شد دست‌‌ یابند. تمام این شگردها و اهداف طراحی شده از سوی این گروه از صاحبان فایل، در راستای دستیابی منتشر کنندگان آنها به منافع حداکثری در شرایط رکود بازار ملک به کار گرفته می‌‌شود.

مشخصات فایل‌‌های غیرواقعی

یکی از مهم‌ترین شگردها یا مشخصات فایل‌‌های غیرواقعی و ماسک‌‌دار آن است که اساسا برخی از این فایل‌‌ها وجود خارجی ندارند. یعنی از اساس فیک هستند و هیچ واحدی با مشخصات ذکر شده در متن آگهی وجود خارجی نداشته و به بازار هم عرضه نشده است. دومین شگرد این گروه از صاحبان فایل‌‌های فیک این است که این افراد اقدام به انتشار فایل‌‌هایی می‌‌کنند که ملک آن در محله ضعیف مجاور محله مناسب یا محله برند واقع شده و به اسم محله دیگر (برند) عرضه شده است. در واقع این گروه از عرضه‌‌کنندگان، در اعلام مشخصات ملکی که برای فروش عرضه شده است به جای اعلام نام محله اصلی که نامرغوب‌‌تر از محله مجاور است اقدام به اعلام نام محله مرغوب‌‌تر مجاور به عنوان محل قرارگیری ملک عرضه شده می‌‌کنند. متقاضی پس از مراجعه برای بازدید از این فایل تازه متوجه می‌‌شود که ملک در محله نامرغوب‌‌ قرار گرفته است. این موضوع اعتماد وی به این استارت‌‌آپ‌‌ها را خدشه‌‌دار می‌‌کند.

در برخی موارد و به عنوان شگرد سوم مشاهده شده است که فایلی که در شهر ضعیف یا ارزان است، به اسم فایل واقع در شهر مجاور که در بورس بازار املاک قرار دارد، عرضه می‌‌شود. به عنوان مثال، برخی از فایل‌‌های عرضه شده در مناطق حومه‌‌ای به اسم فایل فروش مسکن در شهر مادر عرضه می‌‌شود که چون سطح قیمت فایل در مقایسه با قیمت فایل مشابه در شهر مادر به مراتب پایین‌‌تر است، متقاضیان برای بازدید از آن به قصد خرید ترغیب شده و پس از تماس با صاحب فایل، برای بازدید از آن اعلام تمایل می‌‌کنند. اما به محض دریافت آدرس یا مراجعه به محل اعلام شده به واقعیت ماجرا و محل واقعی ملک عرضه شده پی می‌‌برند.

ادعای غیرواقعی از سوی صاحبان برخی فایل‌‌ها مبنی بر آمادگی آنها برای فروش مسکن در شرایطی که واقعا قصد فروش نداشته و تنها به دنبال رصد شرایط بازار و کشف بالاترین قیمت برای ملک خود هستند چهارمین شگرد صاحبان فایل‌‌های فیک، غیرواقعی و ماسک‌‌دار است. برخی از صاحبان املاک بدون آنکه قصد فروش داشته باشند تنها با انگیزه ارزیابی بازار و سطح قیمت واحد خود اقدام به فایل کردن آنها در استارت‌‌آپ‌‌ها می‌‌کنند. این گروه از افراد عملا وقت، انرژی و اعتماد خریداران به سامانه‌‌های مجازی بازاریابی ملکی آنلاین را هدر داده و زیر سوال می‌‌برند. فایل‌‌هایی که با قلاب آپارتمان بدون‌‌مشکل، در استارت‌‌آپ‌‌ها به متقاضیان خرید مسکن عرضه می‌‌شوند، پنجمین گروه از فایل‌‌های ماسک‌دار هستند. صاحبان این فایل‌‌ها با این شگرد اقدام به عرضه واحدهایی به بازار می‌‌کنند که به رغم مشکل‌‌دار بودن در ظاهر، به عنوان فایل بدون مشکل به متقاضی عرضه می‌‌شوند. این گروه از فایل‌‌ها جزو فایل‌‌های خطرناک نیز هستند چون ممکن است متقاضی قبل از خرید واحد متوجه مشکلات آن نشده و اقدام به خرید کند و بعد از خرید متوجه مشکلات واحدی که خریداری کرده است بشود.

 فایل نامطلوب در نقش فایل مطلوب

شگرد ششمی که از سوی این گروه از صاحبان فایل در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی به کار گرفته می‌‌شود مربوط است به فایل‌‌هایی که با قیمت و مشخصات مطلوب خریدار عرضه می‌‌شود، اما عملا این گونه نیست. در بسیاری از موارد امکانات و تجهیزاتی در فایل‌‌ها برای واحد مورد نظر ذکر می‌‌شود که این امکانات یا از اساس وجود ندارد یا ناقص است.

فایل کردن یک ملک، با چند قیمت و همچنین یک ملک با امکانات متناقض در هر فایل یا در هر آگهی شگرد هفتم صاحبان فایل‌‌های فیک است. هم‌‌اکنون و در شرایط رکود بازار معاملات مسکن برخی از صاحبان این گروه از فایل‌‌ها اقدام به انتشار چندین آگهی مختلف برای یک ملک می‌‌کنند که در هر کدام از آگهی‌‌ها یک قیمت متفاوت برای ملک فایل شده اعلام می‌‌شود. این فایل‌‌ها جدا از آنکه امکان کشف قیمت واقعی برای متقاضیان خرید وفروش مسکن را سلب می‌‌کند در عین حال منجر به ایجاد اختلاف بین خریدار وفروشنده بر سر قیمت واقعی و مورد نظر فروشنده در جلسه مذاکره برای فروش می‌‌شود و در بسیاری از موارد مانع از انجام معامله می‌‌شود. این گروه از فایل‌‌ها علاوه بر اینکه امکان استفاده متقاضی و خریدار از تخفیف را سلب می‌‌کند، در برخی موارد منجر به عرضه واحدها با قیمت‌‌هایی به مراتب بالاتر از ارزش واقعی یا کمتر از قیمت مورد نظر فروشنده شده ودر نهایت مسیر انجام معامله را در برخی موارد به بن بست می‌‌رساند. استفاده از تصاویر کاذب، غیر واقعی و عکس‌‌های مربوط به آپارتمان‌‌های دیگر در فایل‌‌های ماسک‌دار، هشتمین شگرد صاحبان این فایل‌‌ها برای کسب منافع حداکثری است.

در بسیاری موارد افراد با مشاهده تصاویر یک آپارتمان و مقایسه سطح قیمت با امکانات، نقشه و ظاهر ملکی که فایل شده است اقدام به برقراری تماس با صاحب فایل و همچنین تنظیم قرار با وی برای بازدید از ملک عرضه شده می‌‌کنند اما به محض ورود به واحد و بازدید از آن متوجه می‌‌شوند تصاویری که در آگهی به عنوان تصاویر واحد فایل شده نمایش داده شده بود مربوط به آن واحد نیست و واحدی که به آن ورود کرده‌‌اند نسبت به واحدی که تصاویر آنها را دیده‌‌اند به لحاظ ظاهری، نقشه و... بسیار ضعیف‌‌تر است. بزرگ‌‌نمایی در متراژ واحد مسکونی در برخی از فایل‌‌ها نیز شگرد نهم ویکی از ترفند‌‌های این روزهای برخی از صاحبان فایل در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی است. این روزها به میزان متعدد در آگهی‌‌های مجازی ملکی مشاهده می‌‌شود که واحدهای مسکونی با مساحتی بالاتر از مساحت واقعی به بازار معرفی می‌‌شوند. در بسیاری از موارد تا زمان انتقال سند به خصوص در املاک نوساز که زمان صدور سند آنها مربوط به دوره بعد از خرید از سوی متقاضی است، خریدار از مساحت واقعی واحد خود مطلع نمی‌‌شود و در زمان انتقال سند متوجه می‌‌شود واحدی که خریداری کرده مساحتی کمتر از مساحت اعلام شده در زمان بازدید وخرید دارد. این شگردها و ترفندهای نامتعارف و نادرست هم‌‌اکنون اعتبار استارت‌‌آپ‌‌های ملکی را خدشه‌‌دار کرده است و می‌‌تواند به این استارت‌‌آ‌‌پ‌‌ها آسیب وارد کند.

اهداف صاحبان فایل‌‌های ماسک‌دار

همان‌‌گونه که گفته شد ترفند‌‌ها وشگردهای اعلام شده از سوی صاحبان فایل‌‌های فیک، ماسک‌دار و غیرواقعی در راستای دسترسی آنها به منافع حداکثری از مسیر نادرست طراحی شده و به کار گرفته می‌‌شود.

سفته‌‌بازهایی که به دنبال «قیمت‌‌سازی» و «جلوگیری از حرکت بازار به سمت قیمت‌‌های متعارف در پساجهش» هستند، یک گروه از این صاحبان فایل‌‌های فیک را تشکیل می‌‌دهند. این گروه، افرادی هستند که با انگیزه‌‌های سفته‌‌بازی و سوداگری در بازار ملک اقدام به انتشار فایل‌‌های فیک و غیرواقعی می‌‌کنند. برخی دیگر در پی شناسایی میزان تقاضای حاضر در بازار اقدام به انتشار فایل‌‌های فیک و مشکل‌‌دار می‌‌کنند. از سوی دیگر شناسایی سطح قیمت مناسب ملک یا شناسایی قیمت حداکثری که فرد می‌‌تواند ملک خود را در آن بازه قیمتی به فروش برساند و به حداکثر منفعت مالی از معامله فروش واحد خود دست یابد از دیگر انگیزه‌‌های انتشاردهنده‌‌های فایل‌‌های فیک در استارت‌‌آپ‌‌های ملکی است. منحرف‌‌کردن «موقعیت انتخابی خریداران»،چهارمین هدفی است که صاحبان فایل‌‌های فیک از انتشار این فایل‌‌ها در سامانه‌‌های مجازی بازاریابی ملکی دنبال می‌‌کنند.

آفت فایل‌‌های فیک در بازار مسکن

 ‌‌شیوع این رفتارهای نامتعارف از سمت برخی فروشنده‌‌های ملک در بازار آنلاین، «مزیت طلایی» این نوع بازار را تحت تاثیر قرار می‌‌دهد. چرا که استارت‌آپ‌‌های ملکی در دوره اخیر به‌‌ خاطر «فضایی که برای رقابت فروش با اعلام همزمان قیمت همه آپارتمان‌‌های فروشی در یک منطقه ایجاد کردند»، مورد توجه و استفاده دو سمت بازار ملک قرار گرفتند، اما این مزیت با این فایل‌‌ها در معرض آسیب است. اما کارشناسان دست‌‌کم سه راهکار مهم را برای مقابله با این آسیب پیشنهاد می‌‌دهند. در وهله اول، ستاره‌‌دار کردن فایل‌‌های سالم و صحیح و فایل‌‌هایی که مالک، شرایط کافی برای صحت‌‌سنجی سلامت ملک را برای استارت‌آپ فراهم می‌‌کند، توصیه می‌‌شود. از سوی دیگر اتصال بازارهای آنلاین مسکن به بانک اطلاعات اسناد محضری ملک برای استعلام سلامت حقوقی ملک و تشخیص هویت مالک و اصالت فایل و همچنین ایجاد امکان راستی‌‌آزمایی موقعیت جغرافیایی ملک با آدرس اظهارشده برای شناسایی فایل‌‌های فیک از فایل‌‌های اصیل و واقعی ضروری است.