پیش‌بینی جذاب از روند بازار مسکن/ احتمال ایجاد موج تورمی
ایران و ۴ قدرت جهانی مذاکرات برای احیای برجام را، امروز دوشنبه ۸ آذر، بار دیگر آغاز می‌کنند. تحلیل کارشناسان از تاثیر مذاکرات بر بازار مسکن و روند قیمتی آن در ماه‌های پیش رو چیست؟
مذاکرات برای احیای برجام که به نشست وین معروف است، در ماه‌های پایانی دولت دوازدهم متوقف شد.
اکنون که حدود پنج ماه از آغاز به کار دولت سیدابراهیم رئیسی می‌گذرد، قرار است مذاکرات از سر گرفته شود.
نظر برخی از آنها را در ادامه می‌خوانید.
عباسیان: مسکن از مذاکرات تاثیر نمی‌پذیرد
مذاکرات برجام بر همه ارکان اقتصاد ما تاثیر دارد اما برخی کارشناسان عقیده دارند حتی مذاکره هم نمی‌تواند مسکن را ارزان کند.
علی عباسیان، کارشناس بازارهای مالی در رابطه با بازار مسکن گفت: مسائل دیگری به غیر از مذاکره بر بازار مسکن تاثیر دارد. یکی از موضوعات مهم ساخث ۴ میلیون مسکن است که اول باید بگوییم که ما مواد اولیه برای اجرای این طرح را نداریم و اگر هم داشته باشیم این طرح تورم زیادی ایجاد می‌کند.
وی افزود: ما هیچ وقت افت قیمت مسکن را شاهد نبودیم و در بدترین حالت بازار مسکن با رکود همراه می‌شود.
کریمی‌شاد: بازار مسکن می‌تواند رکودی شود
سامان کریمی‌شاد، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز گفت: به نظرم اگر توافقی بین ایران و آمریکا صورت بگیرد ممکن است بازار مسکن با رکود همراه شود.
او افزود: کاهش قیمت مسکن را اصلا محتمل نمی‌بینم.
طباطبائی: خروج از رکود به افت قیمت نیاز دارد
همچنین علی طباطبایی، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: مسکن معمولا بالاتر از ارزش ذاتی خود است.
او افزود: اگر گشایش اقتصادی رخ دهد، خروج مسکن از رکود به حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد کاهش در قیمت رسمی نیاز دارد. همین امروز نیز ۶۰ تا ۷۰ درصد معاملات در حال انجام با همین میزان تخفیف صورت منعقد می‌شوند.
این کارشناس بازارها گفت: اگر قیمت زمین کاهش پیدا شد، افت شدیدی در قیمت مسکن رخ می‌دهد.
به گفته طباطبائی، در صورتی که دولت طرح جهش مسکن را به درستی اجرا کند، ارزش زمین به حاشیه شهرها می‌روند و قیمت زمین در مرکز و شمال هر شهر کاهش می‌یابد.
او گفت: در بهترین حالت ممکن، بازار مسکن در چهار سال آینده رکودی خواهد بود و صعود قیمتی بعید است.
حق‌شناس: طرح دولت، مسکن را ارزان نمی‌کند
برزو حق‌شناس، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز گفت: سمت مصرف‌کننده و تقاضا در بازار مسکن، بسیار ضعیف شده اما سیاست دولت در طرح جهش مسکن اشتباه است و کمکی به حل این چالش نمی‌کند.
او تاکید کرد: دولت وظیفه‌ای در تامین مسکن ندارد و برای خانه‌دار شدن مردم باید درآمد آنها را افزایش دهد.
حق‌شناس، گفت: مسکن مهر برای اقتصاد ایران فاجعه‌آمیز بود و هنوز هم تکمیل نشده است. حال دوباره قرار است مشابه آن طرح تکرار شود که برای بانک‌ها مشکل‌ساز است و باعث تورم نیز می‌شود.
احتمال ایجاد موج تورمی
این کارشناس بازارهای مالی تاکید کرد: طرح جهش مسکن، نه تنها تاثیری بر کاهش قیمت مسکن ندارد که موج تورمی را در کشور ایجاد می‌کند.
او بیان کرد: تا زمانی که مسکن در ایران کالای سرمایهای است نه مصرفی، کاهش قیمت رخ نمی‌دهد اما با توجه به اینکه این بخش، در رکود کنونی بازارها، آسیب قیمتی کمتری دیده است، احتمالا بازدهی آن نیز در سیکل بعدی تورم به سطح بقیه بازارها نمی‌رسد.
موسوی: طرح مسکن، هزینه ساخت را افزایش می‌دهد
همچنین امید موسوی، کارشناس بازارهای مالی نیز گفت: در طرح جهش مسکن، احتمالا پروژه‌ها مانند مسکن مهر، در حاشیه شهرها ساخته می‌شوند و در نتیجه باعث کاهش مسکن در داخل شهر نمی‌شود.
او افزود: این طرح حتی قیمت مصالح را بالا می‌برد و ممکن است هزینه ساخت مسکن را افزایش دهد. به عبارت دیگر، پروژه‌های این طرح رقیبی برای مسکن داخل شهر نیستند؛ آنها بیشتر جنبه مصرفی دارند و املاک شهری جنبه سرمایهای. اما طرح دولت می‌تواند بهای تمام شده بخش دوم را هم افزایش دهد.
این کارشناس بازارهای مالی گفت: مسکن‌سازی نباید از جیب دولت و بانک‌ها صورت گیرد. بخش دولتی باید با قانونگذاری، پروژه‌ها را به پیمانکاران بسپارد تا هزینه ساخت را با پیش‌فروش واحدها به مردم تامین کنند؛ اما با اقساط بلندمدت.
محبی: بازار مسکن روند صعودی دارد
مریم محبی، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: قیمت مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌گیرد که شامل ۶۰ درصد از قیمت‌های مصالح، ۳۰ درصد از زمین و ۱۰ درصد از سایر هزینه‌ها مانند مجوزهاست.
وی افزود: قیمت مصالح رو به افزایش است؛ چرا که قیمت آنها در سطح جهانی روند صعودی دارد اما ارزش پول ملی ایران در حال کاهش است. در نتیجه من برای قیمت مسکن روند نزولی متصور نیستم.
محبی با اشاره به وعده دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال گفت: حتی اگر بازار مسکن به این وعده واکنش مثبت نشان دهد و شاهد کاهش قیمت باشیم، افراد می‌توانند این روند نزولی را از طریق اجاره دادن مسکن جبران کنند.
او بازار مسکن را امن توصیف کرد و افزود: این بازار بازدهی مناسبی دارد. دولت نیز نمی‌تواند در آن مداخله چندانی داشته باشد و سرکوب قیمتی را انجام دهد.
به گفته محبی، بازار مسکن حتی در صورت تداوم رکود یا کاهش قیمت، همچنان می‌تواند جذاب باشد.
میرزایی: بازار مسکن جای رشد چندانی ندارد
اما نیما میرزایی، دیگر کارشناس بازارهای مالی بازار در مورد بازار مسکن گفت: نمی‌توان رشدی بیشتر از تورم برای این بازار تصور کرد. برخی مسائل از جمله تصمیم به ساخت چهار میلیون مسکن، از نظر روانی بازار را کنترل می‌کند. احتمالا در میان‌مدت، رشد آن از تورم هم کمتر باشد.
او با اشاره به وجود حباب قیمتی در بازار مسکن افزود: این بازار رقیب جدی پیدا کرده که خرید ملک در ترکیه و قبرس است. اگر قیمت مسکن بیشتر رشد کند، سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر جذاب‌تر می‌شود. هر چند من به شخصه این کوچ را تایید نمی‌کنم اما به هر حال، با توجه به مزایایی چون شهروندی، بازار رقیب در حال رشد است.
میرزایی گفت: با وجود این، بازار ملک با ثبات و برای بلندمدت مناسب است. به ویژه برای کسانی که برای مثال، به دنبال سپرده‌گذاری در بانک هستند، بازار بهتری است.
دیبا: مسکن ارزان نمی‌شود
همچنین مجتبی دیبا، کارشناس بازارهای مالی در مورد شرایط بازار مسکن گفت: در بازار مسکن، طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولت، با ادعای کنترل تورم منافات دارد و احتمالا در عمل، تعداد بسیار کمتری ملک ساخته شود. اما به هر حال این طرح، سیگنال‌هایی را برای بازار ارسال می‌کند.
او افزود: مسکن یکی از مطمئن‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری است و احتمالا ریزش شدیدی در این بازار رخ ندهد. احتمال ثبات در این بازار تا سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ بیشتر است. هر چند ماه گذشته، معاملات تا حدودی رشد یافت، ولی تداوم رکود دور از انتظار نیست.
دیبا گفت: در دوران رکود ممکن است سازنده، کمی تخفیف را در قیمت مسکن قائل شود اما حاضر نیست برای مثال، نصف قیمت آن را دریافت کند. با وجود این، بهترین زمان برای خرید، دوران رکود است.
صادقی: سقوط شدید قیمت بعید است
میلاد صادقی، کارشناس اقتصادی نیز در مورد پیش‌بینی آینده بازار مسکن توضیح داد: در بازار مسکن، رکود معاملاتی وجود ندارد اما رکود قیمتی تا حدود سال ۱۴۰۳ ادامه می‌یابد. در آن زمان امکان افزایش قیمت قابل توجه وجود دارد. حتی ممکن است قیمت‌ها در تهران به به محدوده ۵۵ تا ۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع هم برسد.
او افزود: احتمال سقوط شدید در این بازار بسیار ضعیف است چرا که بازار مسکن در ایران اعتباری و همگن نیست و مسکن دارایی ارزشمندی است که افراد حاضر نیستند تخفیف قیمت‌های زیادی را اعمال کنند.
صادقی، بیان کرد: این بازار، بازیگران قدتمندی مثل بانک‌ها، بنیادها و نهادها دارد که آنها اجازه ریزش‌های مثلا ۳۰ یا ۴۰ درصدی را نمی‌دهند.
آگاهی: طرح جهش مسکن کارشناسی نیست
اما نیما آگاهی، کارشناس بازارهای مالی در مورد طرح دولت برای ساخت چهار میلیون مسکن بر بازار گفت: دولت‌ها در سال نخست آغاز به کار خود، معمولا با هدف جذب نظر عموم مردم و در واقع با اهداف سیاسی، طرح‌هایی را مطرح می‌کنند؛ طرح مسکن دولت نیز از همین دست محسوب می‌شود و چندان کارشناسی شده نیست.
او با اشاره به اینکه این طرح ابهامات زیادی دارد، گفت: از جمله موارد مبهم این است که آیا این طرح با توجه قیمت واقعی مصالح در بازار تعریف شده است یا مکانیزم قیمت‌های ترجیحی و تحمیلی؟
آگاهی افزود: با توجه عملکرد دولت تا کنون و سیاست قیمت‌گذاری دستوری، به نظر می‌رسد مکانیزم دوم در پیش گرفته شود چراکه تنها در این صورت است که امکان دارد تامین مالی طرح مسکن انجام و اهداف آن محقق شود.
او با تاکید بر اینکه طرح مسکن دولت رئیسی آثار تورمی سنگینی در پی دارد، گفت: این طرح با توجه به حجم بالای ساخت و ساز، نظم بازارهای مرتبط به ویژه فولاد و سیمان را بر هم می‌زند و افزایش قیمت، بخشی غیرقابل اجتناب است. در نهایت نیز دولت، مسئولیت این افزایش قیمت را نمی‌پذیرد.
آگاهی در پاسخ به پرسش پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: این طرح باعث کاهش قابل توجه قیمت ملک نمی‌شود. شاید و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، تنها ۱۰ درصد ممکن است کاهش قیمت رخ دهد.
به گفته او در همین دوران، چالش‌هایی مانند افزایش تورم و افزایش قیمت ارز نیز رخ می‌دهد که اثر این طرح را خنثی می‌کند.
حشمتی: طرح دولت عملی نیست
محمد حشمتی، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز معتقد است: دولت‌ها در ایران معمولا در زمان رکود، متوجه بازار مسکن می‌شوند و برای فرار از تورم نیز به سمت افزایش بهره بانکی می‌روند. این راه‌ها دم دستی است و دولت سیزدهم نباید آنها را در پیش بگیرد.
او افزود: قیمت مسکن از سه بخش زمین، مصالح و هزینه پروانه ساخت تشکیل می‌شود. در طرح جهش مسکن، دولت زمین را رایگان تامین می‌کند و برای پروانه هم احتمالا سخت‌گیری ندارد. مساله اصلی در این طرح، پرداخت هزینه مصالح است.
حشمتی، با اشاره به خواست دولت برای ساخت واحدها با هزینه هر متر مربع دو میلیون و ۷۵۰ هزار گفت: امکان ساخت مسکن با هزینه‌هایی که دولت پیش‌بینی کرده است، وجود ندارد.
وی گفت: در نگاه نخست، پرداخت تسهیلات در این طرح بسیار خوب است و افراد به جای پرداخت اجاره، قسط بانکی را پرداخت می‌کنند؛ در نهایت صاحب خانه هم می‌شوند اما پرداخت این تسهیلات در مقیاس سالی یک میلیون واحد، عدد بسیاری بالایی را می‌طلبد.
حشمتی، افزود: برای تامین منابع لازم، دولت ممکن است ناچار شود تسهیلات را به صورت دستوری از بخش صنعت، به سمت مسکن سوق دهد که این موضوع صنایع را دچار رکود می‌کند. راه حل دوم نیز، استقراض از بانک مرکزی است که افزایش نقدینگی را در پی دارد.
وی گفت: هر دو راه حل در نهایت به افزایش تورم طولانی‌مدت منجر می‌شود در حالی که طرح جهش مسکن تاثیر چندانی بر کاهش قیمت‌ها در بازار ندارد چرا که افرادی که اکنون صاحب مسکن هستند، حاضر نمی‌شوند دارایی خود را برای مثال به نصف قیمت بفروشند. این طرح تنها ممکن است مانع افزایش قیمت شود.
سماواتی: بازار مسکن تا سال آینده جذاب نیست
مهدی سماواتی، کارشناس بازارهای مالی در مورد پیش‌بینی آینده بازار مسکن اعتقاد دارد: در مسکن و زمین، تا یک سال آینده، هیچ جذابیتی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد.
او افزود: این موضوع در بخش ملک مسکونی به معنای کاهش قیمت نیست چرا که افراد مسکن را با تخفیف شدید عرضه نمی‌کنند و از بازار اجاره بها بهره می‌گیرند. اما املاک تجاری در رکود همراه با احتمال کاهش قیمت به سر می‌برند.
سماواتی گفت: هر وقت دولت‌ها می‌خواهند در بازاری مداخله گسترده داشته باشند، باید از آن دوری کرد. طرح جهش مسکن، چنین مداخله‌ای محسوب می‌شود؛ آن هم با جیب خالی. این طرح حتی با مسکن مهر هم قابل مقایسه نیست؛ چرا که در آن زمان نرخ نفت، بیش از ۱۰۰ دلار بود.
صادقین: بازار مسکن از ۱۴۰۳ صعودی می‌شود
علی صادقین، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: بازار مسکن، حداقل تا دو و نیم تا سه سال آینده در رکود است. در سال ۱۴۰۱، پیش‌خرید واحدهای کوچک یا ساخت مسکن با زمان تحویل در سال ۱۴۰۳ را توصیه می‌کنم. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باید با دید سال ۱۴۰۳ به بعد انجام شود.
وی افزود: مسکن تا کنون در اوج رکود نیز بیشتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد اصلاح نکرده است و نباید منتظر کاهش قابل توجه قیمت‌ها بود.
ارسال نظر