تناقض مالیاتی در بازار مسکن /دولت به ۶ پرسش بازار ملک پاسخ میدهد

سیاستگذار مسکن از یکسو ‌درصدد است بازار مسکن را از سفته‌‌بازی و انجماد ملکی رهایی دهد، اما اقدام به تعریف شکل اشتباه و ناکارآمد مالیاتی یعنی دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی کرده است. از سوی دیگر اقدام به تعیین نرخ و فرمولی بی‌اثر برای شکل دیگری از مالیات ملکی یعنی مالیات از خانه‌‌های لوکس کرده است. این مالیات اگرچه مالیات سالانه ملکی است اما به دلیل محدود شدن به‌درصد ناچیزی از موجودی مسکن کل کشور عملا فاقد کارآیی است. در حالی که مالیات بر خودروهای لوکس با نرخ یک‌درصد و از کف یک‌میلیارد تومان تعریف شده اما برای مسکن با نرخ ۱/ ۰‌درصد و از کف ۱۰‌میلیارد تومان تعیین شده که این مالیات سالانه بر ملک یک مالیات کاریکاتوری است.

این دو سند مالیاتی در جریان

گفت‌‌و‌‌گوی تلویزیونی رئیس سازمان امور مالیاتی در تشریح آخرین اخبار مربوط به دریافت مالیات از خودروها و واحدهای مسکونی لوکس رونمایی شد. داود منظور رئیس سازمان امور مالیاتی در برنامه تلویزیونی نگاه یک با اشاره به دریافت مالیات از خودرو و خانه‌‌های لوکس، گزارشی در خصوص سرنوشت دریافت این دو نوع مالیات ارائه کرد. جزئیات این گزارش نشان می‌‌دهد دست‌‌کم دو سند جدید از وضع مالیات اشتباهی برای مقابله با ملاکی، احتکار وانجماد مسکن و مقابله با جریان سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی قابل ارائه است.

سند اول به اعلام نقص اطلاعاتی برای شناسایی خانه‌‌های مسکونی لوکس و دریافت مالیات از آنها مربوط می‌شود وسند دوم نیز به عدم‌دریافت حتی یک مورد مالیات از واحدهای مسکونی لوکس برمی‌‌گردد. رئیس سازمان امور مالیاتی در حالی آمار مربوط به شناسایی خودروهای لوکس مشمول پرداخت مالیات را اعلام کرده است که هیچ آماری از واحدهای مسکونی لوکس برای دریافت این مالیات از سوی وی ارائه نشده است. این موضوع نشان‌دهنده عدم‌شناسایی واحدهای مسکونی لوکس برای قرار گرفتن در فهرست پرداخت مالیات است. چرا که اگر این واحدها شناسایی شده بودند آمار آنها نیز مانند ۵۵۰‌هزار خودروی لوکس شناسایی شده اعلام می‌‌شد.

این گزارش شبیه همان گزارشی است که هفته قبل از سوی سه ضلع متولی مالیات از خانه‌‌های خالی از سکنه(وزارت راه وشهرسازی، سازمان امور مالیاتی و مجلس) ارائه شد. هفته گذشته، سه ضلع متولی دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی با حضور در یک برنامه تلویزیونی گزارشی در خصوص روند اجرای قانون مربوط به دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی از سکنه ارائه کردند. برآیند گزارشی که در این زمینه از سوی مسوولان اجرای این قانون مالیاتی منتشر شد عملا از به بن بست رسیدن این شیوه نادرست مالیاتی برای تنظیم بازار ملک از مسیر شناسایی مالکان خانه‌‌های خالی حکایت دارد.

روز گذشته نیز، انتشار گزارش مربوط به سرنوشت دریافت مالیات از خودروها و خانه‌‌های لوکس نشان داد همان‌‌گونه که مسیر غلط دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی اقدامی بیراهه در تنظیم بازار مسکن ومقابله با سفته‌‌بازی در بازار ملک است و هفت سال بعد از تصویب قانون مربوط به آن به سرانجام نرسیده است، این روش مالیاتی نیز عملا بی‌‌سرانجام بوده است.

رئیس سازمان امور مالیاتی در این برنامه تلویزیونی و در جریان گزارش خود در ارتباط با آخرین وضعیت دریافت مالیات از خانه‌‌های مسکونی لوکس، اعلام کرد: اگر چه ۵۵۰‌هزار خودروی لوکس در کشور شناسایی شده و باید مالیات خود را پرداخت کنند اما در مورد خانه‌‌های لوکس هنوز این واحدها شناسایی نشده‌‌اند. وی افزود: به دنبال آن هستیم که اطلاعات لازم مربوط به مشخصات واحدهای مسکونی لوکس را از وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و‌‌ وزارت کشور، دریافت کنیم. البته اطلاعاتمان کامل نیست، بر این اساس پایگاه اطلاعاتی سازمان‌براساس ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌‌های مستقیم که خرید و فروش خانه در دفترخانه‌‌ها ثبت می‌شود، اطلاعات آن ارسال شده و آنهایی که قیمت بالای ۱۰‌میلیارد تومان دارند را شناسایی کردیم، اما هنوز کامل نیست و باید تا پایان مهلت قانونی ثبت‌نام در سامانه املاک و اسکان برای خوداظهاری منتظر ماند.

دریافت مالیات از خانه‌‌ها و خودروهای لوکس از سال ۹۹ در دستور کار دولت قرار گرفت و حال برای سومین سال متوالی قرار است در قالب بودجه ۱۴۰۱ این اهرم مالیاتی برای مقابله با سفته‌‌بازی و سوداگری در بازار خودرو و ملک اجرایی شود. اما بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد، مالیات از خانه‌‌های لوکس در عین حال که در واقع همان دریافت مالیات از املاک مسکونی است اما شکل کاریکاتوری از اجرای درست یک قانون است که در نهایت می‌تواند به بیراهه منتهی شود.

 نسخه انحرافی به جای شیوه درست

شکل درست اجرای قوانین مالیاتی در بازار معاملات مسکن با هدف مقابله با احتکار وانجماد ملکی و همچنین ایجاد مانع در برابر سفته‌‌بازان، دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی است. مالیات سالانه از املاک مسکونی که در دنیا با نرخ ۵/ ۰ تا ۵/ ۱‌درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی از همه واحدها دریافت می‌شود با افزایش هزینه ملاکی و سفته‌‌بازی در بازار مسکن، فرآیند انجماد و احتکار ملکی را مختل می‌‌کند و منجر به عرضه واحدهای مسکونی به بازار به نفع تقاضای مصرفی و تنظیم سطح قیمت‌ها می‌شود.

اما، قانون‌گذار و متولی مسکن طی سال‌‌های اخیر تاکنون به جای آنکه مسیر درست مالیاتی بخش مسکن که همان دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی است، را در پیش‌‌ بگیرد اقدام به طراحی دو مسیر مالیاتی اشتباه که یکی از آنها عملا مسیر غلط و بیراهه دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی و دیگری مسیر کاریکاتوری و غیر‌موثر دریافت مالیات سالانه ملکی در قالب مالیات ستانی از املاک لوکس است، کرده‌‌ است.

براساس قانون دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس، آن دسته از واحدهای مسکونی که قیمت کل آنها از ۱۰‌میلیارد تومان بالاتر است جزو واحدهای مسکونی لوکس محسوب می‌‌شوند و متناسب با ارزش آنها باید اقدام به پرداخت مالیات سالانه کنند. براساس فرمولی که برای دریافت این نوع مالیات طراحی شده است واحدهای مسکونی با ارزش کل کمتر از ۱۰‌میلیارد تومان از پرداخت مالیات معاف هستند. واحدهای مسکونی با ارزش کل بین ۱۰‌میلیارد تومان تا ۱۵‌میلیارد تومان، مالیات ۱/ ۰‌درصدی نسبت به مازاد ۱۰‌میلیارد تومان، واحدهای مسکونی با ارزش کل ۱۵‌میلیارد تومان تا ۲۵‌میلیارد تومان مالیات ۲/ ۰‌درصدی نسبت به مازاد ۱۰‌میلیارد تومان، واحدهای مسکونی با ارزش کل ۲۵‌میلیارد تومان تا ۴۰‌میلیارد تومان مالیات ۳/ ۰‌درصدی نسبت به مازاد ۱۰‌میلیارد تومان، واحدهای مسکونی با ارزش کل ۴۰‌میلیارد تومان تا ۶۰‌میلیارد تومان مالیات ۴/ ۰‌درصدی نسبت به مازاد ۱۰‌میلیارد تومان و واحدهای مسکونی با بهای کل بالاتر از ۶۰‌میلیارد تومان مالیات ۵/ ۰‌درصدی نسبت به مازاد ۱۰‌میلیارد تومان باید پرداخت کنند.

از همان ابتدای تصویب این قانون مالیاتی «دنیای‌اقتصاد» در گزارش‌های متعدد نا‌کارآمدی این شکل کاریکاتوری از مالیات سالانه ملکی را به سیاستگذار و متولی بخش مسکن گوشزد کرد. یکی از مشکلات و نواقص این مالیات نیز مربوط به عدم‌تناسب بین مبالغ مالیاتی تعیین شده برای املاک لوکس نسبت به ارزش کل آن‌‌هاست. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در آن زمان نشان داد، مالیات سالانه از املاک مسکونی لوکس رقمی چند برابر کمتر از مبلغ شارژ سالانه این آپارتمان‌‌ها و واحدهای مسکونی می‌شود. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌‌دهد به عنوان مثال شارژ سالانه یک واحد مسکونی گران‌قیمت با بهای حدود ۱۲‌میلیارد تومان در شهر تهران در حالی رقمی بیش از ۱۴‌میلیون تومان است که رقم مالیاتی که این ملک سالانه مشمول پرداخت آن می‌شود حدود ۲‌میلیون تومان می‌شود. این رقم عملا مبلغی غیربازدارنده است و نشان‌دهنده عدم‌تناسب معنا دار حداقلی بین قیمت واحدهای مسکونی لوکس و نرخ مالیات تعیین شده است.

شکل دیگر بدقوارگی این اهرم مالیاتی به تعیین مبنای دریافت این مالیات مربوط می‌شود. در حالی قانون‌گذار، قیمت کل بالاتر از ۱۰‌میلیارد تومان را به عنوان مبنای شناسایی خانه‌‌های لوکس برای دریافت مالیات از آنها تعیین کرده است که در شهر تهران تنها کمتر از ۵‌درصد واحدهای مسکونی قیمتی بالاتر از ۱۰‌میلیارد تومان دارند. این در حالی است که این میزان در کشور بسیار ناچیزتر ورقمی کمتر از ۳‌درصد کل موجودی واحدهای مسکونی است. ضمن آنکه رقمی که درقالب مالیات از این واحدها دریافت می‌شود به هیچ وجه بازدارنده نبوده وهزینه‌‌ای برای ملاکان و سفته‌‌بازان در برابر سوداگری پرمنفعت آنها در بازار ملک ایجاد نمی‌‌کند. در واقع دو اهرم مالیاتی که متولی مسکن به دنبال اجرای آنها در بازار ملک است اما هر دو نیز تاکنون به نتیجه نرسیده است یکی کاملا غلط و اشتباه ودیگری نوعی طراحی کاریکاتوری و ناکارآمد از شکل درست مالیات ملکی که همان دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است، به حساب می‌‌آید. چرا که به جای آنکه همه واحدهای مسکونی را در بر بگیرد تنها محدود به جامعه محدود واحدهای مسکونی لوکس با قیمت بالاتر از ۱۰‌میلیارد تومان شده است.

 دو تناقض مالیاتی

سیاستگذار مسکن در حالی با هدف تنظیم بازار مسکن و مقابله با احتکار، انجماد و سفته‌‌بازی ملکی اقدام به تعریف دو اهرم مالیاتی کرده است که هر دو اهرم مالیاتی مسیری بیراهه و نادرست و در خوش‌بینانه‌‌ترین حالت، مسیری فرعی برای تحقق این هدف هستند.

تناقض اول مربوط به انتخاب مسیر اشتباه از سوی سیاستگذار مسکن برای افزایش عرضه به بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی و مقابله با احتکار و سوداگری ملکی است. این مسیر بیراهه هم‌‌اکنون نیز به بن بست رسیده است و هفت سال بعد از تصویب قانون آن، هنوز متولی موفق به شناسایی خانه‌‌های خالی از سکنه برای قرار دادن آنها در فهرست مشمولان پرداخت مالیات نشده است.

تناقض دوم نیز مربوط به نرخ غیربازدارنده تعریف شده برای مالیات‌‌گیری از املاک مسکونی لوکس است. در حالی که به موجب قانون دریافت مالیات از خودروها وخانه‌‌های لوکس، خودروهای لوکس مشمول پرداخت مالیات سالانه معادل یک‌درصد ارزش روز شده‌‌اند، نرخ مالیات‌‌گیری از خانه‌‌های لوکس ۱/ ۰ تا ۵/ ۰‌درصد ارزش روز این واحدها تعیین شده است. از سوی دیگر کف قیمتی برای محاسبه مالیات خودروهای لوکس یک‌میلیارد تومان اما کف قیمتی مبنای شناسایی خانه‌‌های لوکس ۱۰‌میلیارد تومان تعیین شده است.

 توقف دو ساله قانون مالیاتی

از سوی دیگر بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد در حالی که دو سال از زمان اجرای این قانون سپری شده ودولت برای سال سوم تصمیم به اجرای آن گرفته است، طی دو سال سپری شده از اجرای این قانون یعنی سال‌‌های ۹۹ و ۱۴۰۰، قبض مالیاتی سفید برای «خانه‌‌های لوکس» صادر شده است. چرا که به دلیل عدم‌شناسایی این خانه‌‌ها براساس آنچه عدم‌دسترسی به اطلاعات این خانه‌‌ها عنوان شده است تاکنون و طی دو سال اخیر حتی مالیات از یک واحد لوکس هم دریافت نشده است.

 شش پرسش از سیاستگذار مسکن

با توجه به بن بست ۷ ساله دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی و اشکالاتی که به واسطه این دو سند جدید در تعیین مالیات کاریکاتوری املاک شناسایی شده است، متولی و سیاستگذار مسکن باید به ۶ پرسش اساسی مرتبط با وضعیت غیرطبیعی بازار مسکن و طراحی غلط مالیاتی پاسخ دهد.

سوال اول آن است که آیا قصد دولت از مالیات‌‌گیری مسکن، تنظیم‌‌گری بازار و مقابله با جهش قیمت است؟

معمولا دولت‌‌ها از مالیات‌‌ستانی دو هدف مهم را پیگیری می‌‌کنند. اولین هدف تنظیم‌‌گری بازار و دومین هدف کسب درآمد از محل مالیات‌‌هاست. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد مهم‌ترین دغدغه دولت از طراحی مالیات‌‌های مسکن، تنظیم‌‌گری در این بازار است. با توجه به این هدف و دغدغه، مالیات‌‌های مسکن باید به گونه‌‌ای طراحی شود که به باشگاه یا محل تمرکز ملاکان اصابت کند. طی دو سال اخیر به‌خصوص، سفته‌‌بازهای ملکی بازار واحدهای مسکونی مصرفی ومعمولی را برای سفته‌‌بازی انتخاب کرده و عمده معاملات صورت گرفته ازسوی آنها در مناطق مصرفی و آپارتمان‌‌های با ارزش کل کمتر از ۲میلیارد تومان بود با این انگیزه که بتوانند آنها را با سود بیشتری به فروش برسانند. یعنی مناطقی که بعدها کانون تقاضای مصرفی خواهد شد!

پرسش دوم آن است که آیا دولت از این روش مالیاتی به دنبال کسب درآمد هم هست؟ با توجه به کسری بودجه حداقل ۲۰۰‌هزار میلیارد تومانی سال‌جاری که به طور قطع در سال آینده نیز وجود خواهد داشت، طبیعتا دولت می‌تواند از اهرم‌‌های مالیاتی بخش مسکن برای جبران بخشی از این کسری بودجه نیز استفاده کند. در چنین شرایطی سوال آن است که آیا این روش‌‌های مالیاتی برای این هدف نیز پاسخگو هست؟ در شرایطی که واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات خانه‌‌های لوکس کمتر از ۵‌درصد موجودی مسکن تهران و کمتر از ۳‌درصد موجودی مسکن کشور است عملا تحقق این هدف دولت هم زیر سوال می‌‌رود. بودجه سال آینده رقمی در حدود ۱۳۰۰‌هزار میلیارد تومان است که سهم مالیات واحدهای مسکونی لوکس از این میزان تنها ۷۰۰‌میلیارد تومان است. اگر به جای این روش کاریکاتوری اخذمالیات ملکی همه واحدهای مسکونی مشمول مالیات سالانه املاک می‌‌شدند نه تنها هدف دولت از به کارگیری اهرم مالیاتی برای تنظیم بازار ملک و افزایش عرضه محقق می‌شد بلکه درآمد مالیاتی موثری نیز از این محل حاصل می‌‌شد.

سوال سوم آن است که بین دو مقوله خودرو و مسکن که هر دو در گذشته کالای مصرفی بوده اما هم‌‌اکنون عملا به کالای سرمایه‌‌ای تبدیل شده‌‌اند دغدغه اساسی مربوط به کدام یک است؟ آیا باید نرخ مالیات واحدهای مسکونی برای مقابله با سفته‌‌بازی ملکی در این بازار برنده‌‌تر تعیین می‌شد یا مالیات خودروهای لوکس؟

چهارمین سوال آن است که بین بازار خودرو و بازار مسکن هم‌‌اکنون جهش قیمت منجر به زیان‌دیدگی بیشتر کدام یک از متقاضیان این دو بازار شده است؟بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد هم طول دوره جهش و هم میزان جهش قیمت در بازار مسکن بیش از بازار خودرو بوده است و از این رو بهتر بود مالیات ملکی در مقایسه با مالیات خودرو برای مقابله با احتکار وسفته‌‌بازی در این بازار در اولویت قرار می‌‌گرفت.

سوال پنجم از سیاستگذار مسکن این است که احتکار در کدام یک از بازارهای خودرو یا مسکن شدیدتر و بغرنج‌‌تر است؟ اگر چه بازار خودرو نیز به شدت در معرض احتکار وسفته‌‌بازی قرار دارد اما این معضل در بازار مسکن شدیدتر است.

در پاسخ به ششمین سوال، متولی و سیاستگذار بخش مسکن باید مشخص کند که محل سفته‌‌بازی در بازار مسکن کجاست؟

دولت اگر بنا دارد با استفاده از اهرم‌‌های مالیاتی به مقابله با سفته‌‌بازی ملکی و جهش قیمت مسکن از این محل بپردازد باید به این موضوع توجه داشته باشد که محل سفته‌‌بازی در سال‌‌های اخیر به‌خصوص دو سال گذشته بازار واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از ۱۰‌میلیارد تومان بوده است. بنابراین دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی با هدف کنترل سوداگری و سفته‌‌بازی ملکی درست است اما نباید این روش درست مالیاتی را تنها محدود به املاک مسکونی با قیمت بالاتر از ۱۰‌میلیارد تومان کرد. این مالیات باید بدون استثنا در بازار مسکن اجرایی شود تا به واسطه اجرای آن همه واحدهای مسکونی احتکار شده به بازار عرضه شود و بازار به نفع تقاضای مصرفی تنظیم شود.