انتظارات پوچ در بازار مسکن
در نگاه کلی به تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی می‌توان ادامه ثبات نسبی که چند ماهی است در بازار مسکن برقرار شده را تایید کرد و مشخص است که محاسبات ذهنی برخی از سرمایه‌گذاران و سوداگران بازار مسکن درباره رشد قابل‌توجه قیمت مسکن همزمان با ایام شب عید و رونق سنتی معاملات، درست از آب در نیامده است.
اخیرا در گزارشی با عنوان «خرید ۲ ماهه در بازار مسکن» به این موضوع پرداخته بود که در یکی از سه گروه معامله‌‌‌گران اصلی بازار مسکن در آذر، در کنار متقاضیان تبدیل به احسن و سرمایه‌گذاران، از جنس خریداران سفته‌‌‌باز بوده‌‌‌اند. این خریداران از دسته مشتریان سال ۹۸ بازار مسکن هستند که در آن مقطع زمانی پرتعداد بودند اما در آذر و دی از تعدادشان کاسته شده است.
این گروه از سوداگران را می‌توان «سرمایه‌گذاران موقت بازار مسکن» خطاب کرد که در دو ماهه آذر و دی حضور پررنگی در بازار داشته‌‌‌اند و انگیزه آنها، معامله به قصد فروش ملک ظرف دو تا سه ماه پیش رو همزمان با بالا رفتن دمای معاملات مسکن در شب عید است.
سرمایه‌گذاران موقت تحت‌تاثیر هیجان ارزی پاییز امسال که ناشی از انتشار اخبار منفی درباره متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها بود، تصمیم گرفتند وارد بازار مسکن شوند. نیروی وارد شده از ناحیه این گروه در بازار مسکن از جنس «انتظارات افزایشی» بوده و آنها با این تصور که قرار نیست مذاکرات به نتیجه مثبتی برسد و از طرفی با توجه به بازدهی منفی بازارهای موازی، برآوردی از افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای و تبدیل به احسنی در بازار مسکن شب عید انجام دادند. نتیجه برآورد صورت گرفته با مبنای غلط این بود که احتمالا بازار مسکن با افزایش تقاضا در سه‌ماه دی تا اسفند روبه‌رو می‌شود و آنها می‌توانند خریدهای آذر و اوایل دی را با قیمت‌های بالاتر در ماه‌‌‌های بعدی به فروش برسانند و از خرید و فروش کوتاه‌مدت خود با وجود رکود حاکم بر بازار سود قابل‌توجهی در حد ۱۰ تا ۲۰درصد کسب کنند.
این تصور در میان گروهی از سازنده‌‌‌ها و فروشنده‌‌‌های بازار مسکن نیز رسوخ پیدا کرده بود و آنها نیز انتظارات افزایشی داشتند و به همین خاطر در دی ماه نه تنها بر تعداد آپارتمان‌‌‌های فایل شده برای فروش افزوده نشد، بلکه قیمت‌های پیشنهادی اعلامی در این ماه نیز به طور میانگین ۳درصد رشد پیدا کرد؛ متغیری که «دنیای‌اقتصاد» از آن به عنوان «تورم پنهان» یاد می‌کند. در دی ماه تورم پنهان مسکن ۳درصد محاسبه شد اما قیمت قطعی نشان می‌دهد در زورآزمایی نیروهای برون‌‌‌زای بازار مسکن، انتظارات افزایشی در برابر انتظارت برجامی که با توجه به اخبار مثبت درباره مذاکرات، از جنس انتظارات کاهشی بوده است، مغلوب شد.
واقعیت این است که طی سال‌های اخیر وضعیت بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری تحت‌تاثیر «انتظارات» قرار دارد و این متغیر به یکی از اصلی‌‌‌ترین جهت‌‌‌دهنده‌‌‌های بازار مسکن تبدیل شده است. در مقاطعی که انتظارات منفی درباره آینده بازار مسکن غالب باشد، وضعیت بازار مسکن حتی با وجود رکود معاملات تورمی بوده و در مقاطعی که انتظارات مثبت و خوش‌بینانه در میان فعالان بازار مسکن بیشتر از انتظارات منفی باشد، ثبات به دنبال آن رقم خورده است.
متغیر انتظارات نیز طی کمتر از چهار سال اخیر بیش از هر چیز تحت‌تاثیر وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌هاست. این ریسک متغیر غیراقتصادی بود که در سال ۹۷ زمینه‌‌‌ساز صعود نرخ ارز و شروع جهش بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن شد. اکنون نیز تغییر وضعیت مثبت و کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی سبب شده ثبات نسبی در بازار مسکن به شکل محدود شدن تغییرات قیمت مسکن در حد ریزنوسان و نیز افزایش نسبی حجم معاملات ناشی از آرامش قیمتی حاکم بر بازار نمود پیدا کند. به این ترتیب به نظر می‌رسد مادامی که اخبار امیدوارکننده‌ای درباره آینده مذاکرات دریافت می‌شود، انتظارات افزایشی در بازار مسکن را می‌توان پوچ تلقی کرد.
البته متغیر غیراقتصادی تنها نیروی برون‌‌‌زای جهت‌‌‌دهنده به بازار مسکن نیست. نیروهای دیگری از قبیل سیاستگذاری اقتصادی تورم‌‌‌زا و نیز بازدهی سایر بازارها نیز از جمله نیروهای برون‌‌‌زای موثر بر بازار مسکن به شمار می‌‌‌آیند. در دی ماه ریسک متغیر غیراقتصادی با ادامه روند مذاکرات کاهش یافت اما نیروی وارد شده به این بازار از ناحیه سیاستگذار اقتصادی جهت مخالف داشت، چراکه طی یکی دو ماه اخیر روند رشد پایه پولی از طریق استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی ادامه پیدا کرده و عملا حرکت ماشین چاپ پول متوقف نشد. این شیوه استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی به افزایش تورم عمومی منجر می‌شود، طوری که در نهایت پایه پولی نرخ رشد چشمگیری در آذر ماه داشته و تغییرات نقطه‌‌‌ای آن به ۶/ ۳۷درصد رسیده است. رشد پایه پولی نیز منجر به رشد نقدینگی شده است، طوری که تغییرات نقطه‌‌‌ای آن در ماه پایانی پاییز ۴۱درصد بوده است.
یکی دیگر از نیروهای برون‌‌‌زای بازار مسکن که جهتی مخالف نیروی وارد شده از ناحیه متغیر غیراقتصادی دارد، وضعیت بازارهای موازی است. در ماه گذشته همه بازارهای موازی با افت نرخ بازدهی روبه‌رو بودند؛ به این ترتیب که بازدهی ماهانه بورس در دی‌‌‌ماه منفی ۳درصد، بازدهی دلار منفی ۷ و بازدهی سکه منفی ۶درصد محاسبه شده است. اگرچه این حجم از زیان در گزارش بازدهی بازارهای موازی می‌تواند زمینه‌‌‌ساز تبدیل مسکن به کانون امن جذب سرمایه شود، اما در عمل نتیجه زورآزمایی این نیرو با نیروی ناشی از کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی و اخبار امیدبخش درباره آینده مذاکرات، غلبه نیروی برجامی بوده است.
در شرایطی که کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی ادامه پیدا کند، تنها چیزی که می‌تواند زمینه‌‌‌ساز رشد جزئی قیمت مسکن را فراهم کند، افزایش تقاضای خرید مسکن در بازارگرمی شب عید است. اما نباید از نظر دور داشت که به دنبال رکود سنگین معاملات اصلا چیزی به اسم رونق شب عید از ناحیه خریداران مصرفی وجود نداشته و خریدهای شب عید نیز از سوی سفته‌‌‌بازان و سرمایه‌گذاران انجام شده است.
کاهش ۲۲درصدی قیمت واقعی مسکن
نقطه‌‌‌ای که امروز بازار مسکن در آن ایستاده اگرچه هنوز نقطه ایده‌‌‌آلی نیست، اما به مراتب بهتر از جایگاه این بازار در سه سال گذشته است. روند افت قیمت واقعی مسکن از تیرماه امسال آغاز شده و همچنان ادامه دارد. مقصود از قیمت واقعی مسکن، قیمتی است که از تفاضل تورم عمومی با نرخ تورم مسکن به دست می‌‌‌آید. قیمت واقعی مسکن از ابتدای امسال تا پایان دی‌‌‌ماه در مجموع ۲۲درصد افت کرده که ناشی از پایین‌‌‌تر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با سرعت رشد نرخ تورم عمومی است. از ابتدای سال‌جاری تاکنون اگرچه قیمت اسمی مسکن ۶/ ۸درصد رشد کرده و بازار مسکن بازدهی اندکی داشته است، اما این بازدهی به مراتب کمتر از بازدهی بازارهای موازی بوده است. در طول ۱۰ ماهه نخست امسال بازدهی دلار و سکه به ترتیب ۱۳ و ۱۲درصد بوده و بازدهی زیر ۱۰درصدی مسکن به مراتب از آنها کمتر است. استمرار این روند می‌تواند به کاهش هرچه بیشتر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بینجامد و با کوتاه شدن دست متقاضیان غیرمصرفی مسکن، می‌توان امیدوار بود متقاضیان مصرفی به تدریج با احیای قدرت خرید خود بتوانند روانه بازار شوند.
البته بازدهی بورس در ۱۰ ماهه نخست امسال روند متفاوتی داشته و تغییرات شاخص بورس در این مدت منفی ۱/ ۲درصد بوده است. با وجود این ماجرای بازدهی منفی بورس را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن رکود فرسایشی ناشی از مداخله سیاستگذار در بازار سرمایه تحلیل کرد. کارشناسان بورس معتقدند بازار سرمایه به لحاظ متغیرهای بنیادین آماده رشد و رونق است اما مداخله دولتی سبب شده این بازار کارکرد طبیعی خود را از دست بدهد.
ارسال نظر