مشکلی بزرگ‌ بر سر راه مستاجران

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران تورم عمومی یک ساله منتهی به دی‌ماه ۱۴۰۰ بیش از ۴۲ درصد و بر اساس اعلام بانک مرکزی، رشد قیمت مسکن در دی‌ماه امسال نسبت به ماه مشابه پارسال ۲۰ درصد است.

طبق اعلام مرکز آمار ایران، تورم یک ساله منتهی به دی ۱۴۰۰ برای خانوارهای کشور با کاهش یک درصدی به ۴۲.۴ درصد رسیده است.

این در حالی است که بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی معاملات مسکن دی‌ ماه ۱۴۰۰ به حدود ۳۳ میلیون تومان رسیده که نسبت به متوسط قیمت مسکن در دی‌ ماه ۱۳۹۹، افزایش ۲۰.۳ درصدی داشته است.

تفاوت بیش از ۲۲ درصدی تورم عمومی با تورم بخش مسکن، حاکی از رشد قیمت سایر کالاها در یک سال اخیر تا بیش از ۴۲ درصد و رشد قیمت مسکن تنها تا ۲۰ درصد است که می‌تواند به معنای کاهش ۲۲ درصد قیمت واقعی مسکن در یک سال اخیر باشد.

این کاهش واقعی قیمت مسکن در حالی است که طی سال‌ها ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ قیمت مسکن تا ۷ برابر افزایش یافته بود و همواره از تورم عمومی جلوتر بود اما در یک سال گذشته این قیمت مسکن بود که متوقف ماند تا قیمت سایر کالاها نیز به آن برسد.

چنین روندی همواره در دوره‌های رونق و رکود مسکن و به عبارتی رشد جهشی قیمت مسکن و سپس توقف ضرباهنگ آن، به چشم می‌خورد. با این تفاوت که در ۴ سال اخیر که کاهش ارزش پول ملی با شدت بالاتری رخ داد و مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید کالاهایی چون مسکن روی آوردند و ملک با شدت بیشتری نسبت به گذشته به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد، این رشد قیمت‌ها در بخش مسکن بیشتر به چشم می‌آید و حتی منجر به کاهش شدید قدرت خرید مسکن مردم شده است.

مالیات بر عایدی مسکن اشتباه است؟

همه این فرآیندها در حالی در حال رخ دادن هستند که همزمان در کمیسیون اقتصادی مجلس طرح مالیات بر عایدی سرمایه با تأکید بیشتر بر روی عایدی سرمایه بخش مسکن به تصویب رسیده و به زودی به صحن علنی مجلس می‌آید.

پایه مالیاتی‌ای که سرمایه‌ای بودن کالای مسکن را نشانه رفته و به دنبال تبدیل آن به کالای مصرفی است حال آنکه گفته می‌شود ۷۰ درصد معاملات مسکن با هدف سرمایه گذاری بوده است.

معمولاً در قوانین مالیات بر عایدی سرمایه در دیگر کشورها (CGT) بخش تورم از کل عایدی کسر می‌شود؛ رقمی که اگر قرار باشد با توجه به تورم بسیار شدید حاکم بر اقتصاد کشور، برای عایدی حاصل از افزایش قیمت مسکن هم اعمال شود، عملاً بخش مهمی از افزایش قیمت را به خود اختصاص خواهد داد.

به عبارت دیگر، طبق اعتقاد برخی کارشناسان اقتصادی، مالیات بر عایدی سرمایه به مالیات سِتانی از آنچه به طور طبیعی به خاطر تورم در سرمایه و دارایی افراد اتفاق افتاده، منجر خواهد شد که از عدالت به دور است.

در مقابل، دسته دیگری از کارشناسان معتقدند که یکی از عوامل بروز این تورم، به دلیل قیمت گذاری‌های مالکان واحدهای مسکونی است که برای سرمایه گذاری، بخش مسکن را انتخاب کرده و عمداً با هدف افزایش قیمت‌ها در این بخش، دست به اقداماتی می‌زنند که اگر قوانین مالیات بر عایدی اعمال شود، نه تنها مانع از افزایش قیمت مسکن خواهد شد بلکه از رشد شدید تورم عمومی هم جلوگیری می‌کند.

مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه هم بر این اعتقادند که اگر مانع از ورود نقدینگی و سرمایه به بخش مسکن با استفاده از این پایه مالیاتی شویم، نقدینگی با هجوم به سایر بازارهای موازی به ایجاد تورم در بخش‌هایی خاص مانند ارز یا سکه می‌شود که به کاریکاتوری شدن اقتصاد (متورم شدن یک بخش و کوچک ماندن بخشی دیگر) منجر خواهد شد.

کارشناس اقتصادی: کاهش واقعی قیمت مسکن، اتفاق غیرمنتظره‌ای نیست

فخرالدین زاوه، کارشناس اقتصادی و عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره عقب ماندن تورم مسکن از تورم عمومی با تأیید رخ دادن این اتفاق در ماه‌های اخیر که اوج آن در تورم مسکن دی ماه رخ داده، گفت: این اتفاق کاملاً قابل پیش بینی بود و موضوع عجیبی نیست؛ از آنجایی که از اواخر سال ۱۳۹۶ تا نیمه‌های سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن رشد جهشی داشته است، این بار نوبت قیمت سایر کالاهاست که خود را به سطح تورم مسکن برسانند.

وی با اشاره به تورم عمومی بیش از ۴۰ درصدی افزود: کاملاً قابل انتظار بود که سطح قیمت مسکن به دلیل آنکه بسیار بیشتر از سطح تورم عمومی رشد کرده بود، در مقطعی به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها متوقف شود؛ علت آن نیز رکود سنگین معاملات مسکن در بخش مسکن مصرفی است و خانواده‌ها خصوصاً خانه اولی‌ها توان خرید مسکن در شرایط قیمتی فعلی را ندارند.

مدرس اقتصاد دانشگاه درباره مالیات بر عایدی مسکن در شرایط کاهش واقعی قیمت مسکن گفت: جدای از تفاوت سطح تورم عمومی و تورم مسکن، قیمت مسکن اگر زیاد شده به دلیل کاهش ارزش پول ملی رخ داده و کسانی که به خاطر رشد قیمت مسکن، دارایی‌های آنها هم افزایش یافته، عملاً قدرت خرید بالاتری به دست نیاورده‌اند؛ بلکه سطح کلی قیمت‌ها رشد داشته است.

وی با تأکید بر اینکه نباید از تورم مالیات گرفت، افزود: در سایر کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه در حال اجراست، نرخ رشد تورم آنها با این شاخص در کشور ما قابل مقایسه نیست؛ اما تورمی که در کالاها طی سالهای اخیر ایجاد شده، نه تنها به افزایش قدرت خرید خانواده‌ها منجر نشده، بلکه در بخش‌هایی سبب زیان مالکان برخی دارایی‌ها هم شده است.

کارشناس اقتصادی تأکید کرد: مالیات بر عایدی سرمایه برای مقابله با خریدهای متعدد سرمایه‌ای مسکن و تعدد معاملات صوری است و مشمول خانواده‌هایی که یک واحد مسکونی مصرفی دارند که در اثر تورم عمومی، قیمت آن رشد کرده، نمی‌شود.

کارشناس اقتصادی: قیمت مسکن در سال‌های اخیر به حدی افزایش داشت که دیگر ظرفیتی برای رشد بیشتر نبود

احمدرضا سرحدی کارشناس اقتصاد مسکن درباره کاهش ۲۲ درصدی قیمت واقعی مسکن در یک سال اخیر اظهار کرد: تورم مسکن در سال‌های گذشته به قدری زیاد بوده که دیگر ظرفیتی برای افزایش قیمت‌ها وجود ندارد؛ این مابه‌التفاوت ۲۲ درصد نیز به خاطر تورم شدیدی است که در سایر کالاها رخ داده است.

وی افزود: در حال حاضر مشکل اصلی بازار مسکن، کاهش شدید قدرت خرید مسکن خانوارهاست و اگر فعل و انفعالاتی در بازار مسکن رخ می‌دهد، عمدتاً یا خریدهای سرمایه‌ای هستند یا تبدیل به احسن مسکن مصرفی و خبری از خرید مسکن از سوی خانه اولی‌ها نیست.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به بروز مشکل بزرگ‌تری در بخش اجاره بهای مسکن در پی کاهش قدرت خرید مسکن خانوارها، اظهار کرد: به نظر می‌رسد با اتمام زمستان آغاز فصل جا به جایی مستاجران، با مشکل بزرگ اجاره بها روبه رو شویم.

به گفته سرحدی، با توجه به کاهش شدید ساخت و ساز و زمان بر بودن اثرگذاری نهضت ملی مسکن، احتمال ادامه وضعیت فعلی بازار مسکن در ماه‌های آتی هم وجود دارد؛ البته مشکل اصلی بازار مسکن، به ضعف در اقتصاد کلان کشور برمی گردد و تا زمانی که مشکلات اقتصاد کلان حل نشود، امکان برطرف کردن مسائل بازار مسکن صرفاً از محل افزایش ساخت و ساز وجود نخواهد داشت.