تورم مسکن جلوتر از تورم عمومی

محمود شایان در همایش «مسکن و اقتصاد مقاومتی» با بیان اینکه مسکن می‌تواند پیشران اقتصاد و کمک به سایر صنایع بوده و همچنان افزایش اشتغال و کمک به اقتصاد خانوار و نهایتاً رشد اقتصادی کشور را در پی داشته باشد، گفت: مسکن از بخش‌های با پتانسیل بالا برای ایجاد رشد است و تحریک آن به ایجاد تحرک در کل اقتصاد می‌انجامد. مسکن ارتباط معناداری با صنایع پیشین و پسین خود دارد که ایجاد تحرک در این بخش با حمایت دولت به رونق اقتصادی در سایر بخش‌ها منجر می‌شود.

وی با بیان اینکه نهاده‌های ساخت مسکن همگی در داخل تولید می‌شوند و نیازی به واردات نداریم، افزود: مسکن به صورت مستقیم ۵ و غیرمستقیم ۱۲ تا ۱۳ درصد تولید ناخالص داخلی را تأمین می‌کند. بخش زیادی از نقدینگی کشور در بخش مسکن جریان دارد و ارزش افزوده بالای بخش مسکن به رشد سرمایه‌گذاری در این بخش کمک می‌کند.

مدیرعامل بانک تخصصی بخش مسکن درباره روش‌های تأمین مالی مسکن از سوی این بانک اظهار کرد: مواردی چون «تجمیع وجوه مردم از محل سپرده‌ها»، «تجمیع وجوه بخش‌های دولتی در بانک‌ها خصوصاً بانک عامل بخش مسکن»، «انتشار اوراق مرابحه با پشتوانه اوراق رهنی»، «تمرکز منابع صندوق‌های بازنشستگی»، «تمرکز سه ساله منابع نوسازی مدارس برای تأمین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» و «استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی داخلی و خارجی» مد نظر بانک عامل بخش مسکن است.

شایان پیشنهاد داد که کارگروهی از سازمان بورس، سازمان برنامه و بودجه، بانک عامل بخش مسکن، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی تشکیل شده تا همه ظرفیت‌های نوین تأمین مالی مسکن را بررسی کند.

وی در ادامه برنامه‌های بانک عامل بخش مسکن برای تأمین مالی این بخش را اعلام کرد که به شرح زیر است:

- حساب سپرده مسکن جوانان

- اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن

- تسهیلات تبصره‌ای بودجه‌های سنواتی

- تسهیلات بدون سپرده از محل منابع داخلی بانک

- انتشار اوراق رهنی

این مقام مسئول بانکی به تکلیف قانون بودجه امسال مبنی بر احداث ۸۰۰ هزار مسکن شهری و ۴۰۰ هزار مسکن روستایی اشاره و تصریح کرد: بانک عامل بخش مسکن تاکنون ساخت ۱۵۰ هزار واحد از این یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد را تأمین مالی کرده و پروژه‌های مذکور آغاز شده‌اند.

وی در خصوص تسهیلات بانکی گفت: بهترین روش وام مسکن «مشارکت مدنی» است. تاکنون در ۱۰ ماهه سال جاری ۲,۲۰۰ هزار میلیارد تومان بانک‌ها وام پرداخت کرده‌اند که سهم بخش مسکن ۱۰۵ هزار میلیارد تومان معادل ۵.۵ درصد است. سهم بانک عامل بخش مسکن از این ۵ درصد، ۲۹.۵ درصد معادل ۳۵ هزار میلیارد تومان است درحالی‌که باید در سال جاری ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت می‌شد اما با توجه به اینکه قانون جهش تولید مسکن در نیمه دوم سال ابلاغ شد، بانک‌ها تا زمان انجام هماهنگی‌های مربوطه، پرداخت این وام را با تعلل آغاز کردند اما در حال حاضر همه بانک‌ها پرداخت تسهیلات خود مالکی را آغاز کرده‌اند.

شایان به سیاست‌های نظارتی بانک مرکزی تا قبل از سال ۱۳۹۰ اشاره و بیان کرد: در آن زمان سیاست‌ها به گونه‌ای بود که برای هر بخش اقتصادی سهم تعیین می‌شد و سهم بخش مسکن ۲۰ درصد بود اما از سال ۹۰ به بعد این سیاست‌ها عوض شد و اعطای تسهیلات به سمت پرداخت وام‌های عقود مبادله‌ای و مشارکتی تغییر کرد.

مدیرعامل بانک تخصصی بخش مسکن ادامه داد: بنابراین بانک‌ها از قانون جدید بانک مرکزی که در آن کلمه «حداقل نرخ سود» اعلام شده بود، استفاده کرده و به سمت پرداخت وام‌های تجاری با نرخ‌های سود ۲۲ تا ۲۷ درصد رفته‌اند. بخش مسکن نیز اگرچه بازدهی خوبی داشت اما به دلیل بلندمدت بودن بازپرداخت آن، بانک‌ها تمایلی به وام‌دهی در بخش مسکن نداشتند بنابراین سهم این بخش ۵.۵ درصد کاهش یافت.

وی با اشاره به قانون جدید جهش تولید مسکن مصوب سال جاری که سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را ۲۰ درصد اعلام می‌کند، گفت: افزایش این سهم به ۲۰ درصد جای نگرانی ندارد چون خلق پول جدید نمی‌شود بلکه قرار است سهم سایر بخش‌ها جابجا شده و از کشاورزی و صنعت به بخش مسکن هدایت شود.

مسکن مهر پایه پولی و نقدینگی را افزایش داد؟

شایان در ادامه اظهارات خود به شبهه تورم‌زا بودن خط اعتباری مسکن مهر در سال ۸۷ اشاره کرد و گفت: برخی می‌گویند مسکن مهر باعث رشد نقدینگی و پایه پولی و نهایتاً تورم شد اما آمار بانک مرکزی خلاف آن را می‌گوید.

به گفته این مقام مسئول ارشد بانکی، بر اساس آمار بانک مرکزی، متوسط رشد نقدینگی در متوسط ۴۷ ساله اخیر از سال ۱۳۵۳ تاکنون ۲۷ درصد بوده است. این شاخص در دوره پس از مسکن مهر از سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۹ معادل ۲۸ درصد بوده است. همچنین رشد نقدینگی از سال ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۹ مجدداً به ۲۷ درصد برمی‌گردد. رشد نقدینگی ۸ سال قبل مسکن مهر هم ۲۸ درصد بوده است بنابراین اختصاص خط اعتباری مسکن مهر، تأثیری در رشد نقدینگی نداشت.

وی درباره تأثیر خط اعتباری مسکن مهر در رشد پایه پولی گفت: از سال ۱۳۵۳ تا ۱۳۹۹ متوسط رشد پایه پولی ۲۴ درصد بوده است. در دوره مسکن مهر این شاخص به ۱۸ درصد، پس از مسکن مهر به ۲۱ درصد و ۸ سال قبل از مسکن مهر ۲۶ درصد بوده است بنابراین علی‌رغم استفاده از خط اعتباری مسکن مهر، رشد نقدینگی کاهش داشته است. به عبارت دیگر، وام‌دهی به بخش مسکن، ایجاد رشد نقدینگی نمی‌کند.

شایان تصریح کرد: سال گذشته رقم کل اقساط بازگشتی وام‌های مسکن ۳۴ هزار میلیارد تومان بود. پیش‌بینی ما این است که این شاخص در سال جاری به ۴۲ هزار میلیارد تومان برسد یعنی اقساط برگشتی وام‌های مسکن، عامل تأمین مالی جدید این بخش در بلندمدت است و بانک می‌تواند به راحتی از محل آورده مردمی و اقساط بازگشتی، بخش مسکن را تأمین اعتبار کند.

مدیرعامل بانک تخصصی بخش مسکن گفت: در حالی رقم اقساط بازگشتی وام‌های مسکن این بانک در سال جاری به ۴۲ هزار میلیارد تومان می‌رسد که کل خط اعتباری مسکن مهر ۵۵ هزار میلیارد تومان بود.

وی خاطرنشان کرد: اگر بانک‌ها ۵ هزار میلیارد تومان به بخش صنعت بدهند، امکان ندارد تولیدکننده بتواند ظرف ۶ ماه معادل این رقم محصول بفروشد و وام را پس بدهد بنابراین بانک مجبور است سود آن را افزایش دهد که عملاً ظرف چند سال رقم وام از ۵ به ۱۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد. به عبارت دیگر، وام‌دهی به سایر بخش‌ها سبب بلوکه شدن پول می‌شود اما در بخش مسکن چیزی به اسم «بلوکه شدن منابع» نداریم.

عضو شورای هماهنگی بانک‌های دولتی یادآور شد: بر اساس قانون جهش تولید مسکن، اگر بانک‌ها به ساخت مسکن وام ندهند، معادل ۲۰ درصد جریمه مالیاتی می‌شوند. هیچ سیستم بانکی حاضر نیست وام ندهد ولی مالیات بدهد.

تورم مسکن جلوتر از تورم عمومی

شایان در خصوص تورم مسکن گفت: مسکن در رشد تورم کشور مؤثر است. اگر قرار است تورم عمومی کنترل شود، باید اول قیمت مسکن کنترل شود. در کشور ما همواره تورم مسکن از تورم عمومی جلوتر بوده است. تنها یک راه برای کاهش این نرخ تورم داریم و آن اجرای تکلیف مجلس و دولت مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است تا جلوی قیمت رشد مسکن و پس از آن تورم عمومی گرفته شود.