احتمال سقوط شدید قیمت مسکن در بازار

بازارهای ایران سرانجام از بلاتکلیفی خارج می شوند. آبان سال گذشته جو بایدن، نامزد حزب دموکرات امریکا گوی سبقت را از دونالد ترامپ ربود و به کاخ سفید راه پیدا کرد.

دموکرات ها که برخلاف جمهوری خواهان اعتقاد داشتند بهترین راه مراوده با ایران گفتگو و مذاکره است، امید احیای برجام را برای بازارهای ایران زنده کردند تا آنجا که دلار که می رفت رکورد قیمت ۳۲ هزار تومان را در بازار ارز تهران بشکند، با راهیابی بایدن به کاخ سفید تا حدود ۲۵ هزار تومان ریزش کرد.

این موضوع در حالی رخ داد که انتظارها برای احیای برجام به سرعت برآورده نشد و سرانجام در اردیبهشت سال ۱۴۰۰ و پس از یک نشست آنلاین کشورهای عضو اتحادیه اروپا و ایران اعلام شد که به زودی مذاکرات احیای برجام از سر گرفته می شود.

سفر هیات های اروپایی، امریکا، چین و روسیه و ایران به اتریش و استقرار آنها در هتل کوبورگ وین امیدها را برای احیای برجام بیشتر از همیشه کرد اما حسن روحانی که یکبار برجام را کلید زده بود، پاستور را تحویل رییس جمهوری بعدی داد و برجام احیا نشد.

برگشت تیم ابراهیم رییسی، رییس جمهور جدید ایران به هتل کوبورگ با وقت کشی زیادی همراه شد و حالا در نیمه آخرین ماه سال ۱۴۰۰ سرانجام اعلام شد که مذاکرات وین به مرحله پایانی خود رسیده است.

تیم اروپایی مذاکره عکس های یادگاری خود را گرفته اند و به پایتخت هایشان برگشته اند و رافائل گروسی، رییس سازمان جهانی انرژی اتمی دیشب به تهران آمده است تا تکلیف گره های آخر مذاکره را روشن کند.

در این ۱۱ ماه نفسگیر مذاکرات احیای برجام و البته پیش از آن بازار مسکن برخلاف سایر بازارهای ایران راه خود را رفته است.

این بازار سنتی برخلاف دلار و سکه و حتی بورس کوچکترین واکنشی به اخبار برجامی نداشته است. در فروردین سال ۹۹ و بر اساس گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن فقط ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان بود اما با وجود آنکه جو بایدن، نماینده حزب دموکرات امریکا به کاخ سفید راه یافت و بقیه بازارها را معلق کرد، بازار مسکن راه خود را در پیش گرفت و بهای مسکن تا بهمن امسال تقریبا دو برابر رشد قیمت داشت و قیمت هر مترمربع مسکن در بهمن ماه و مطابق گزارش بانک مرکزی به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان رسید.

جهش عجیب قیمت مسکن در سال ۹۹ با شوک مشتریان مواجه شد و بازار به رکودی سنگین فرو رفت. رکود سنگین بازار مسکن در سال ۹۹ موجب شد که قیمت ها در فروردین سال ۱۴۰۰ اندکی فروکش کند و میانگین بهای هر متر مربع مسکن در تهران به ۲۹ میلیون و ۳۲۰ کاهش داشت اما این کاهش قیمت دوامی نداشت و دوباره مسکن سیر صعودی قیمت را در پیش گرفت. این بار اما رشد قیمت مسکن آهسته و پیوسته بود و در بهمن ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران به ۳۳ میلیون تومان و ۶۰ هزار تومان رسید.

در حالی که قیمت مسکن در سال ۹۹ از ابتدا تا پایان سال حدود ۲ برابر شد اما در سال ۱۴۰۰ میانگین قیمت مسکن از ابتدا تا پایان سال کمتر از ۴ میلیون تومان رشد داشت.

کند شدن رشد قیمت مسکن بنا به تعبیر بسیاری از کارشناسان تخلیه حباب بازار مسکن تلقی شد. این دسته از کارشناسان با اشاره به نرخ تورم عمومی و رشد کمتر از نرخ تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ می گویند که در واقع حباب بازار مسکن تخلیه شده است اما آیا تخلیه حباب بازار مسکن و رشد نزدیک به صفر آن در بهمن امسال نسبت به دی ماه باعث می شود که آهنگ رشد قیمت مسکن با احیای برجام منفی شود؟

وحید شقاقی شهری، تحلیلگر اقتصاد و کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال  می گوید که اگر برجام احیا شود احتمال دارد که مسکن کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت را تجربه کند.

او توضیح می دهد که کاهش قیمت مسکن ادامه دار نخواهد شد زیرا تجربه امضای برجام در سال ۹۴ نشان می دهد که مشتریان بازار مسکن بعد از امضای برجام منتظر کاهش بیشتر قیمت ها و ترمیم قدرت خرید خود ماندند و بازار یک تا دو سال در رکود کامل فرو رفت و زمانی که بازار آماده رونق و خروج از رکود بود امریکا از برجام خارج شد.

این تحلیلگر اقتصاد ادامه می دهد: چنانچه برجام احیا شود، به نظر می رسد که سند جدید نسبتا ضعیف تر و شکننده تری نسبت به برجام است، چرا که چیزی حدود ۶ ماه دیگر انتخابات کنگره و سنا امریکا برگزار می شود و با توجه به اینکه محبوبیت بایدن و دموکرات ها کاهش قابل توجهی داشته احتمال قدرت گیری جمهوری خواهان زیاد است و ممکن است آنها مفادی از توافقنامه جدید احیای برجام را نقض کنند.

شقاقی شهری تاکید می کند: به جز این انتخابات کمپین های درون حزبی برای ریاست جمهوری امریکا از سال ۲۰۲۳ شروع می شود و چیزی حدود ۱.۵ تا ۲ سال دیگر مشخص نیست که چه سرانجامی برای برجام رقم می خورد. از سمت دیگر وضعیت جنگ اوکراین و روسیه ممکن است که تا آن زمان حل و فصل شده باشد و دوباره سختگیری ها به ایران متمرکز شود. بنابراین احیای برجام نمی تواند تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن ایران داشته باشد.

این تحلیلگر همچنین می گوید: بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با کمبود شدید ساخت و ساز مواجه شده است و این احتمال رشد دوباره قیمت مسکن را مطرح می کند. از آن سمت قدرت خرید مشتریان بازار مسکن به شدت کاهش داشته و تا قدرت خرید آنها ترمیم شود بازار مسکن در رکود فرو می رود که همین رکود می تواند تا حدی جلوی رشد بی رویه قیمت ها را بگیرد اما در مجموع مشنتریان بازار مسکن نبایند حتی با احیای برجام منتتظر سقوط قیمت ها باشند.