واکنش بازار مسکن به خبرهای برجامی / کاهش قیمت در راه است؟

انتشار اخبار امیدوارکننده از پیشرفت مذاکرات هسته‌ای موجب جایگزینی انتظارات کاهشی با انتظارات افزایشی در بازارهایی مانند ارز، طلا و به خصوص مسکن شده است. گفتنی است مسکن از بازارهایی است که تحت‌تأثیر وضعیت اقتصادی و اخبار برجامی در شرایطی قرار گرفته است که از آن به «رکود تورمی» تعبیر می‌شود؛ به نحوی که قیمت مسکن در کلان‌شهرها از میانگین قیمتی متری ۳۰ میلیون تومان هم عبور کرده است.

در این شرایط برخی معتقدند اگر تحت تأثیر معاهده برجام، دلار ارزان شود، قیمت مسکن هم متأثر از نرخ ارز، نزولی می‌شود؛ علاوه بر آنکه در صورت اجرای سیاست‌هایی چون ساخت یک میلیون مسکن در کشور با ایجاد تعادل عرضه و تقاضا، موجب بهبود شرایط این بازار خواهد شد. از طرفی هم فعالان این بخش بر این باورند که نرخ تورم مسکن در یک سال اخیر، تقریباً رقمی حدود صفر بوده است.

به ویژه از نیمه دوم سال جاری با انجام تغییر و تحولات دولت و جدی شدن مذاکرات، روند فزاینده نرخ تورم تا حدودی کنترل شد و بخشی از بازارها ثباتی نسبی را تجربه کرد و مسکن هم یکی از همین بازارهایی بوده که طی چند ماه اخیر اگرچه در رکود شدید به سر برده، اما افزایش نرخی را هم تجربه نکرده است.

هم‌اکنون نیز به نظر می‌رسد تیم مذاکره‌کننده در آستانه دستیابی به توافق است؛ بنابراین این انتظار ایجاد شده که با رشد درآمدهای نفتی و به طور کلی درآمدهای صادراتی شاهد کاهش قیمت دارایی‌های ثابت مثل طلا، ارز و مسکن باشیم، تاجایی‌که اخبار هفته‌های اخیر حاکی از افزایش عرضه در بازار مسکن بوده است.

سرنوشت بازار مسکن چه می‌شود؟

حال اینکه چه دلایلی بر ثبات این روزهای بازار مسکن تأثیر داشته است به اظهاراتی بازمی‌گردد که فعالان و کارشناسان حوزه مسکن مطرح می‌کنند. اگرچه بخشی از ثبات این روزهای بازار مسکن را می‌توان ناشی از تأثیرپذیری آن از مذاکرات هسته‌ای دانست اما باید توجه داشت با وجود آنکه عوامل سیاسی به عنوان یکی از مؤلفه‌ها در ایجاد آرامش بازار مسکن مؤثر هستند، این بازار از متغیرهای دیگر همچون کمبود عرضه، توان طرف تقاضا، وضعیت تورم عمومی، رشد نهاده‌های ساختمانی و تورم بازارهای موازی تأثیر می‌گیرد.

با توجه به اینکه چند بازار اشاره شده در حالت انتظار قرار دارند، بازار مسکن نیز به نوعی بلاتکلیف است؛ به‌طوری‌که با وجود آنکه در آستانه نوروز قرار داریم خریدار و فروشنده از قرارگیری در این بخش دوری کرده‌اند و منتظر تعیین تکلیف مذاکرات هستند. بخشی دیگر از این رکود هم ناشی از قدرت مالی و شرایط اقتصادی خریداران می‌شود. با وجود افزایش قیمت مسکن در طول چند سال گذشته، مشخص است که خرید از توان بسیاری از متقاضیان خارج شده است.

بر این اساس در شرایطی فعلی دو احتمال در رابطه با وضعیت آینده مسکن وجود دارد؛ دیدگاه عده‌ای آن است حتی با تحقق مذاکرات و کاهش نرخ ارز، دوباره قیمت مسکن در محدوده فعلی خواهد ماند؛ این‌چنین که این بازار با دیگر بخش‌ها متفاوت بوده و همراه با نرخ دلار حرکت نمی‌کند. عده‌ای هم باور به افت قیمت مسکن پس از انجام مذاکرات دارند.

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده بازار مسکن می‌گوید: عوامل متعددی بر آینده بازار مسکن تأثیرگذار است که مهم‌ترین آن به نوسانات اقتصاد کلان، بازارهای موازی و توان خرید متقاضیان برمی‌گردد. درحال‌حاضر توان طرف تقاضا به‌شدت کاهش یافته و از طرف دیگر با شرایط امیدوارکننده‌ای که در فضای سیاسی و اقتصادی کشور ایجادشده است، به نظر می‌رسد با کاهش قیمت مسکن یا دست‌کم ثبات این بازار در میان‌مدت مواجه باشیم.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با اشاره به تجربه سال ۱۳۹۴ اظهار می‌کند: در آن مقطع با امضای برجام، ثبات بر بازار مسکن حاکم شد. اما قیمت‌های موجود در بازار مسکن از اقتصاد کلان نشئت گرفته است؛ چراکه مسکن یک کالای تولیدی است و قیمت آن براساس نرخ زمین و هزینه ساخت مشخص می‌شود.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی این بازار می‌گوید: در صورت تحقق برجام، انتظار توسعه در اقتصاد را داریم اما بازار مسکن با افزایش تقاضا مواجه خواهد شد که به همین دلیل با رکود تورمی همراه می‌شود و قیمت بالا می‌رود.

مذاکرات تأثیری بر نرخ مسکن ندارد

مهدی جعفرپیشه، رئیس انجمن انبوه‌سازان به ایمنا می‌گوید: قیمت مسکن وابسته به مصالح ساختمانی، زمین و دستمزد کارگر است که همه این موارد داخلی بوده و به طور مستقیم قیمت یک مسکن ساخته شده را تحت‌تأثیر درمی‌آورد.

وی توضیح می‌دهد: زمانی که تقریباً بیش از ۹۰ درصد از مصالح ساخت یک مسکن در داخل تولید می‌شود، نمی‌توان توقع داشت که با تحقق مذاکرات و کاهش نرخ دلار، قیمت مسکن هم کاهش یابد. با این اوصاف با توجه به اینکه در بازار مسکن چندان سروکاری با نرخ دلار نداریم، ارتباطی بین این دو اتفاق یعنی مذاکرات و قیمت مسکن وجود ندارد.

به گفته رئیس انجمن انبوه‌سازان تنها اتفاقی را که می‌توان تخمین زد آن است که پس از بازگشت برجام، قیمت مسکن به جای پیشروی متوقف شود و خرید و فروش آن به دلیل روشن شدن تکلیف مذاکرات رونق گیرد وگرنه نمی‌توان حرفی از کاهش قیمت‌ها زد.

خریداران انتظار را ترجیح می‌دهند

شاهین عباسی، کارشناس و فعال بخش مسکن نیز اظهار می‌کند: فعلاً در شرایطی قرار داریم که نه فقط مسکن بلکه همه بازارها در رکود قرار دارند؛ زیرا بحث نبود نقدینگی و مهم‌تر از آن مذاکرات در پیش است که هر دو مورد مانع خریدوفروش شده‌اند.

به گفته وی هرچند قیمت مسکن چند ماهی است که در ثبات قرار گرفته ولی طی چند سال اخیر به اندازه‌ای جهش داشته که اکنون امکان خرید را از بسیاری از دهک‌ها گرفته است. از طرفی با وجود مباحث برجامی آن تعدادی هم که امکان خرید دارند، فعلاً ترجیح می‌دهند صبر کنند تا نتیجه مشخص شود.

این کارشناس تصریح می‌کند: قطعاً با تحقق برجام، نرخ دلار تا محدوده‌ای دیگر هم ریزش دارد و این موضوع اگر به طور مستقیم با قیمت مسکن بی‌ارتباط هم باشد، اما فضای روانی مثبتی ایجاد می‌کند که موجب تعدیل قیمت‌ها در این بخش خواهد بود.

عباسی در رابطه با پیش‌بینی آینده مسکن می‌گوید: فعلاً بازار در ثبات و رکود قرار دارد. احتمالاً با تحقق مذاکرات تا حدودی از رکود خارج شود ولی در صورت عدم نتیجه مثبت، انتظار بهبود شرایط در این بازار نیست.