دو مانع جدی برای ساخت مسکن ملی

ماجرای ساخت یک میلیون مسکن که به مسکن ملی معروف شد، سال گذشته از سوی رئیس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی وعده داده شد. رئیسی در تاریخ ۷ مهر ۱۴۰۰ در جلسه هیات دولت گفت: ساخت یک میلیون مسکن در سال با توجه به ظرفیت‌های کشور شدنی است و اگر منابع و امکانات کشور تجمیع شود، این کار قابل انجام است.» با دستور رئیس دولت، برنامه‌ریزی برای پذیره‌نویسی و آغاز ساخت مسکن آغاز شد که تا امروز بیش از ۵ میلیون و ۴۰۰هزار نفر در این طرح ثبت‌نام کردند که نیمی از آن‌ها توانستند شرایط وزارت راه و شهرسازی را پاس کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد تامین زمین و منابع مالی، دو مانع جدی برای ساخت این حجم از واحد‌های مسکونی است.

البته موانع به همین جا محدود نمی‌شود. تامین انرژی در کنار اتصال به شبکه توزیع آب و برق از دیگر موانع پیش روست. مصطفی رجبی‌مشهدی، سخنگوی صنعت برق هزینه سرمایه‌گذاری برای تامین برق یک میلیون واحد مسکونی در سال را حدود ۱۵هزار میلیارد تومان برآورد کرده است. این رقم بیش از ۵۰درصد بودجه وزارت نیروست و به دلیل بدهی سنگین این وزارتخانه به بخش خصوصی، نمی‌توان چندان بر جذب سرمایه این بخش امیدوار بود.

وضعیت آب نیز در کشور نیاز به بازگویی مجدد ندارد و قرار گرفتن بیش از ۳۰۰ شهر در مرحله تنش آبی و کاهش بارندگی‌های اخیر، توسعه شبکه آبرسانی به اطراف شهر‌ها و جایی که مسکن ملی ساخته می‌شود را بسیار سخت کرده است.

اختلاف قدیمی

اما این تنها مشکل نهضت ملی مسکن نیست. یکی دیگر از موضوعاتی که آینده مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و ابهامات را بیشتر کرده، ساخت است؛ ساختی که قیمت‌های مختلفی برای آن ارائه می‌شود و برخی پیمانکاران را به جدایی سوق داده است. فرشید پورحاجت، دبیر انجمن کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اختلاف در قیمت‌گذاری برای ساخت مسکن میان دولت و بخش خصوصی می‌گوید: «طی سال‌های گذشته در طرح مربوط به ساخت مسکن مانند مسکن مهر از دولت احمدی‌نژاد تاکنون اختلاف‌نظر اساسی در قیمت تمام شده مسکن وجود داشته است. در دولت سیزدهم نیز طرح اقدام ملی برای تامین مسکن در اقشار هدف در نظر گرفته شد و پس از برگزاری جلساتی با انبوه‌سازان ظرف مدت شش‌ماه این ایراد‌های قرارداد‌های آن برطرف شد».

اما متاسفانه در خصوص قیمت‌گذاری نوع و روش محاسبه بازنگری نشده است. سازمان مدیریت برنامه و بودجه سالانه دفترچه هزینه خدمات عمرانی ساختمانی و مکانیکی را اعلام می‌کند و با استفاده از این فهرست هزینه تمام‌شده مسکن نیز مشخص و ضرایبی نیز برای براخی از نقاط به دلیل ارزانی اعمال می‌شود، این جدول مورد تایید بخش خصوصی است و قیمت ساخت مسکن نیز بر مبنای این اطلاعات استخراج شود.

پورحاجت با بیان این‌که قیمت اعلام شده از سوی وزارت راه شهرسازی نیز بر اساس همین جدول است، اما در این قیمت‌گذاری کف قیمت متری ۵/۴ میلیون تومان در نظر گرفته شده است و با احتساب ضرایبی به حدود ۵/۵ میلیون تومان نیز می‌رسد. این قیمت‌گذاری با واقعیت‌های اقتصادی کشور همخوانی ندارد. بر اساس آخرین مطالعات صورت گرفته توسط فعالان بخش خصوصی برای وزارت راه وشهرسازی ارسال شد، قیمت ساخت هر متر مسکن، هفت میلیون و ۱۵۰هزار تومان هزینه برای بخش خصوصی دارد. وی با بیان این‌که ظرفیت ساخت مسکن در کشور وجود دارد، عنوان می‌کند: «در سال ۸۸ تا ۹۲ بین ۸۰۰ هزار مسکن در سال ساخته شد. با حضور ۵۰۰هزار مهندس حوزه مسکن و توان بالای تولید مصالح در کشور، امروز قطع به یقین این ظرفیت برای تولید یک میلیون واحد وجود دارد. اما به دلیل برخی موانع میزان ساخت مسکن به زیر ۳۰۰ هزار واحد رسیده و افت ساخت مسکن این سوال را ایجاد را متبادر می‌کند که آیا دولت در زمینه ساخت مسکن به دنبال تسهیلگری است یا خیر؟

نظارت‌ها کامل نیست

پورحاجت با تایید ضعف در نظارت ساختمان بیان می‌کند: «تمام ساختمان‌های ساخته شده در کشور مطابق آیین‌نامه ۲۸۰۰ و پیوست‌های مقررات ملی ساختمان با نظارت دستگاه‌های ذی‌ربط است، نظارت کاملی در تولید مسکن صورت نگرفته است و سازمان نظام مهندسی به عنوان یک سازمان عریض طویل با گذشته ۲۶سال از فعالیت آن شرایط توسعه‌ای در زمینه مسکن ندارد و این سازمان به عاملی برای ضدرقابتی شدن فضا تبدیل شده، در امر نظارت نیازمند یک تجدیدنظر اساسی است».

وی با اشاره به تصمیمات لحظه‌ای در وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌کند: «طی مدت گذشته تصمیمات لحظه‌ای و بی‌سرانجام فراوانی وضع شد که می‌توان به کارت مصالح اشاره کرد که بدون نتیجه خاصی مسکوت ماند یا این‌که برخلاف شعار‌های وزارت راه مبنی بر مدیریت قیمت بازار مسکن، قیمت خدمات فنی مهندسی ۶۰درصد افزایش یافت و این تصمیم باعث بالا رفتن ۱۰درصدی قیمت مسکن شد که بر خلاف وعده ارزانی قیمت مسکن بود».

دولت معطل قیمت‌گذاری نشود

فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن نیز با بیان این‌که دولت نباید به دلیل قیمت‌گذاری و چانه‌زنی با انبوه‌سازی در این مرحله توقف کند، معتقد است یکی دیگر از این مشکلات دخالت دولت در قیمت‌گذاری است. این روش به دلیل ضعف در نظارت نتیجه خوبی نداشته است که می‌توان به کیفیت پایین مسکن مهر اشاره کرد. دولت باید با ارائه زمین به مالکان تصمیم‌گیری در خصوص نحوه ساخت را به آن‌ها واگذار کند. واگذاری ساخت مسکن به مردم باعث ایجاد فضای رقابتی میان سازندگان است و به نفع مصرف‌کنندگان خواهد بود.

اما و اگر‌هایی وجود دارد

اکبر نیکزاد، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با اشاره به هدف‌گذاری ساخت یک میلیون واحد در طرح ملی مسکن بیان کرد: قانون جهش تولید مسکن در مجلس شورای اسلامی تهیه شد و میزان نیاز مردم به مسکن و ظرفیت ساخت و ساز مورد بررسی قرار گفت و درنهایت مصوب شد یک میلیون مسکن ساخته شود، رئیس‌جمهور بر اساس مفاد این قانون اعلام کرد ۲۰۰هزار مسکن در روستا و ۸۰۰ هزار مسکن در شهر ساخته شود و به عنوان رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اعلام می‌کنم که توانایی ساخت این تعداد مسکن وجود دارد، اما برخی از ناهماهنگی‌ها و موانع داخلی باعث ایجاد ناهماهنگی خواهد شد به طور مثال از ۲۵ آبان ۱۴۰۰ مصوب شده است وام مسکن روستایی ۲۰۰ میلیون با سود ۵‌درصد ارائه شود و مابه‌التفاوت و تضامین آن از سوی سازمان برنامه بودجه ارائه شود، اما دیرکرد در این وام می‌تواند برنامه رسیدن به ساخت یک مسکن در بخش روستایی را متوقف کند».

وی ادامه می‌دهد: «در خصوص مسکن شهری نیز قرار بود بنیاد مسکن به کمک وزارت مسکن بیاید و در حال حاضر ۶۰هزار واحد در سراسر کشور در حال ساخت است و ظرفیت ساخت آن نیز وجود دارد. در مورد نرخ ساخت مسکن باید کارشناسی نرخ تعیین شود و در صورتی که نرخ پایین باشد از همکاری انبوه‌سازان و سازندگان محروم خواهیم شد».

برای پیگیری آخرین وضعیت مسکن ملی با مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی تماس‌هایی برقرار کردیم که هیچ مقام مسوولی حاضر به پاسخگویی نبود.