قبل از پیش خرید آپارتمان در تهران بدانید

در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داریم که چه نکاتی را قبل از پیش خرید آپارتمان در تهران بدانید و اگر قصد شما سرمایه گذاری و یا صاحبخانه شدن باشد چه فاکتور هایی را باید در اولویت قرار داده و به آن توجه نمایید . پیش خرید آپارتمان با خرید یک واحد آماده متفاوت است و شرایط آن فرق دارد ، از نوع قرارداد گرفته تا مفاد آن و تعهداتی که از سوی خریدار و فروشنده در آن ذکر میشود . همچنین نوع پیش فروش هر سازنده متفاوت است و ممکن است ماهیت آن شخصی ساز ، تعاونی ساز و یا شرکت خصوصی باشد . در این مطلب به بررسی این موارد خواهیم پرداخت .

قوانین پیش خرید آپارتمان در تهران چیست

بر طبق قانون برای پیش خرید آپارتمان در تهران ، ساختمان باید به بالای 30 درصد پیشرفت فیزیکی رسیده باشد تا بتوان در دفتر اسناد رسمی کدی که مربوط به پیش فروش است را دریافت کرده و قراردادی برای فروش تنظیم کرد . در قرارداد بین سازنده و خریدار نیز بر طبق قانون باید تمامی مواردی که باعث تغییر قیمت میشود ذکر شود و قیمت نیز بصورت قطعی خواهد بود .

یعنی به عنوان مثال با قیمت قطعی مشخص شده باید متریال و امکانات و تمامی جزئیات مشخص شده باشد زیرا ممکن است بعدا باعث بروز اختلاف شود زیرا پر هزینه ترین قسمت ساختمان سازی همان مراحل آخر است که عمده هزینه ها را شامل میشود و در آن مرحله است که حتی تغییر نوع آسانسور میتواند باعث تغییر قیمت ساخت شود و این نکته حائز اهمیت است که نوع آن در قرارداد روشن شده باشد .

هر پیش خریدی سود آور نیست

برخی پروژه های ساختمانی در تهران وجود دارند که سازنده آن بیش از چند هزار واحد در سال ساخته و تحویل میدهد و دارای اعتبار زیادی میباشد . نحوه قیمت گذاری پروژه های پیش خرید به اینصورت است که مبلغ واحد ساخته شده و آماده در همان منطقه را محاسبه میکنند و یا کمی پایینتر اما در پروژه هایی که توسط برخی سازنده های معتبر معرفی میشود قیمت بسیار بالاتر از منطقه اعلام میشود که این شاید به خاطر سابقه شان باشد اما دلیلی ندارد که این نوع پیش خرید سود آور باشد .

توجیح برای فروش آنها این است که زمان تحویل واحد قیمت آن بسیار بالاتر خواهد رفت اما این در شرایطی که بازار مسکن در حالت رکود قرار داشته باشد اتفاق نخواهد افتاد و بطور کلی دوره صعود و رکود مسکن در ایران چند ساله است و اینطور نیست که همیشه به سمت گران شدن پیش برود .

در نتیجه توجه داشته باشید که ملکی که قصد پیش خرید آنرا دارید با در نظر گرفتن زمان تحویل و مبلغی که به عنوان مبلغ اولیه پرداخت مینمایید نسبت به یک ساختمان هم سطح در همان منطقه قیمت گذاری نمایید زیرا ماهیت پیش خرید اینگونه است و سود شما در پرداخت مرحله ای میباشد و اگر در سایتهای ثبت آگهی املاک نگاهی بی اندازید عبارت پیش فروش چیتگر و دیگر مناطق را مشاهده خواهید کرد که اکثر آنها چنین شرایطی دارند .

بهترین منطقه برای پیش خرید آپارتمان در تهران

همانطور که در اول مقاله ذکر کرده ایم برای انتخاب یک منطقه برای پیش خرید آپارتمان در تهران چند فاکتور را باید در نظر بگیریم که اولین آن هدف از ورود به این بازار است که سرمایه گذاریست یا صاحبخانه شدن . اگر هدف شما صاحبخانه شدن است که حتما باید مکانی را انتخاب نمایید که از شلوغی ، ترافیک به دور بوده ، محلیت داشته و آب و هوای آن خوب باشد و مشکل جای پارک نیز نداشته باشد .

اما اگر هدف شما سرمایه گذارییست علاوه بر موارد بالا باید مکانی را انتخاب نمایید که در حال آبادانی و رشد باشد و شاید محلیتی که در بالا گفته ایم را نداشته باشد اما در آینده شکل بگیرد و این خود دلیلی است که آن منطقه رشد قیمت داشته باشد . در واقع هر منطقه ای که ساخت و ساز در آن در جریان باشد رو به رشد خواهد بود و قیمت آن افزایش خواهد یافت اما ممکن است زمان بر باشد .

به عنوان مثال خرید یک خانه در بافت فرسوده مرکز شهر قطعا جای پیشرفتی نخواهد داشت نسبت به منطقه 22 یا 5 تهران که اکثر سازه های آن برج های بلند هستند و علی الخصوص منطقه 22 تهران به عنوان آخرین منطقه ضمیمه شده به شهرداری دارای جدیدترین الگونی شهرسازی در تهران است .

زمانیکه یک سازه پیش فروش میشود و شما قصد خرید آنرا دارید به دلیل آنکه امکانات آنرا مشاهده نکرده اید تنها بصورت اسمی در قرارداد شما ذکر شده باید به این نکته توجه نمایید که آیا آن امکانات کاربردی هستند و یا تنها پولش را پرداخت میکنید ؟ به عنوان مثال سالن بدنسازی میتواند یک فضای کوچک با یک یا چند دستگاه همه کاره باشد و در واقع مانند یک باشگاه بدنسازی کاربری نیست و نخواهد بود اما بصورت اسمی در پروژه وجود داشته و با استفاده از همین امکانات هزینه بیشتری از شما دریافت شده است .

این از مواردی است که باید بسیار به آن توجه نمایید و در واقع هر امکاناتی که بصورت اسمی بیان شده است را بدون دانستن اینکه آیا کاربردی هست یا خیر نپذیرید . در مورد مشاعات آبی نیز همین موضوع برقرار است و مشاهده شده برخی استخر هایی که در ساختمان ها قرار گرفته یک سوم استاندارد یک استخر هم نیست و در واقع کارایی لازم را ندارد اما آنچنان هزینه ای بر گردن مالکان می اندازد که از داشتنش پشیمان خواهند شد . سازه هایی نظیر پروژه رونیکا پلاس به همین دلیل دارای مشاعات آبی نیستند .

بررسی نهایی

شکل گیری هسته تهران در بازار و اطراف آن بوده است و در واقع هر چه به این محدوده نزدیکتر شوید تراکم ، شلوغی و بافت فرسوده تر است . برای برخی افراد نزدیک بودن به این محیط به دلیل اینکه محل کارشان در آنجاست ضروریست اما در واقع برای افرادی که حضورشان در این مناطق لازم نیست ممکن است مشکلات رفت و آمد و ترافیک را در پی داشته باشد .

حال اگر قصد سرمایه گذاری یا صاحبخانه شدن در تهران را دارید باید انتظارات خود را بدانید و همیشه به دنبال محدوده ای باشید که جدید است زیرا مناطق جدید با الگو های جدیدتر ساخته میشوند و علاقه مردم پس از تکمیل آن منطقه به حضور و سکونت در آن مناطق بیشتر میشود . همچنین در نظر داشته باشید تمایل مردم برای سکونت به غرب تهران نسبت به شرق بیشتر است و شاید یکی از دلایل آن جریان هوا از غرب به شرق تهران میباشد که باعث پاکتر بودن مناطق غربی تهران نسبت به دیگر مناطق است .