وضعیت اسفبار بازار مسکن / آمارهای ترسناک و توجه ای که نیست

حالا دیگر نیمی از سال گذشته و آمار منتشر شده در حوزه وضعیت مسکن، توسط بانک مرکزی نشان از رکوردشکنی در بازار مسکن دارد و وضعیت اسفبار و رها شده این بازار دارد. قیمت‌ها در بازار مسکن اکنون به گونه‌ای شده که میانگین قیمت یک متر خانه در پایتخت، از کانال ۴۰ میلیون تومان عبور کرده است. این وضعیت در شرایطی رخ داده که یکی از مهم‌ترین شعار‌های دولت سیزدهم کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره بوده و برای این منظور نیز راهکار افزایش عرضه خانه از طریق طرح نهضت ملی مسکن را دنبال می‌کند، اما نگاهی به آمار و ارقام ارائه شده توسط سیاست گذار پولی و ارزی حکایت از روند صعودی قیمت‌ها دارد.

گزارش‌های رسمی منتشر شده، طی ماه‌های مرداد، شهریور و مهر ۱۴۰۱ تورم اجاره همواره با اختلاف، از تورم سایر کالا‌ها و خدمات پیشی گرفته است. در حالی که طی سال گذشته، تورم اجاره فقط یک‌بار آن هم در دی ماه ۱۴۰۰ از تورم دیگر کالا‌ها و خدمات پیشی گرفته بود، اما در سال جاری، طی سه ماه گذشته شاهد رخداد این اتفاق هستیم.

همچنین بررسی شاخص کرایه‌ها نشان می‌دهد که در شهر تهران و کل مناطق شهری بر اساس به روزترین آمار بانک مرکزی از افزایش ۵۰.۶ درصدی این شاخص نسبت به سال گذشته خبر می‌دهد.

در عین حال با توجه به آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به مرز ۴۰ میلیون تومان رسیده و حالا دیگر یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر مربعی، به طور میانگین در پایتخت ۴ میلیارد تومان هزینه دارد و با در نظر گرفتن حداقل حقوق ناخالص ۵.۶ میلیون تومانی در هر ماه، یک خانوار با کف درآمد باید، بیش از ۵۹ سال همه درآمد خود را ذخیره کند تا بتواند صاحب‌خانه شود.

در همین حال صبح روز چهارشنبه همتی عضو کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی مجلس نیز در نظق میان دستور خود خبر داد که: «امروز گرانی مسکن و اجاره بها وحشتناک است، مردم آرزوی خرید خانه را دارند و اجاره بها حدود ۵۰ تا ۱۲۰ درصد افزایش یافته است.

در همین باره نیز محمود اولاد کارشناس بازار مسکن در مورد راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها، به فرارو می‌گوید: «از زمانی که ساخت و ساز‌ در شهر‌ها به لحاظ معماری به اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوار‌ها با کاهش شدیدی روبرو شد و همین موضوع موجب شد که در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد شود.»

راهکار کنترل بازار اجاره مسکن چیست؟

مسعود دانشمند کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به این که افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: «طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجب افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.»

دانشمند با اشاره به این که در حال حاضر تقاضا در بازار اجاره خیلی بیشتر از عرضه است، گفت: «با توجه به اینکه دولت نیز عملا کاری برای ساخت مسکن انجام نمی‌دهد، تقاضای زیادی پشت بازار قرار دارد که نتیجه آن افزایش تورم در بخش اجاره بها است که در ماه‌های جاری این تورم از تمامی تورم‌های دیگر در بازار‌های مختلف پیشی گرفته است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت بازار به سوی تعادل حرکت کند.»

این کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه دولت‌های مختلف هیچ نگاه درستی به مقوله آمار ندارند، اضافه کرد: «در کشور نهاد‌های پژوهشی مختلفی مشغول به کار هستند، به خصوص در حوزه اقتصادی؛ اما این آمار‌ها گویی به هیچ کاری نمی‌آید. از دهه‌های گذشته بر اساس آمار‌های جمعیتی نیاز به ساخت مسکن ارزان در کشور وجود داشت، اما در این باره به غیر ساخت مسکن مهر هیچ تلاشی جدی دیگری صورت نگرفت، درحالیکه این امکان وجود داشت که اشکالات این طرح گرفته شود و مسکن مهر توسعه داده شود.»

وی با اشاره به اینکه مسکن سازی تنها این نیست که چند بلوک مسکونی ساخته شود، ادامه داد: «در حاشیه تمامی شهر‌های بزرگ جهان از جمله لندن، پاریس، نیویورک و... شهرک‌های اقماری وجود دارند که به شهرهای اصلی متصل هستند، در مسکن مهر نیز در اطراف تهران پرند و پردیس به وجود آمدند، اما به دلیل اینکه با مترو به تهران متصل نشدند، نتوانستند، به طور کامل موفق عمل کنند.

زمانی که کلنگ احداث ساختمان‌ها زده شد، باید ساخت متروی پردیس و پرند نیز آغاز می‌شد، نه اینکه بعد از ۱۳ سال هم اکنون نیز معلوم نیست این خطوط چه زمانی به بهره برداری می‌رسد.»

دانشمند بیان کرد: «اگر مترو در شهر‌های اقماری تهران و سایر کلانشهر‌ها توسعه پیدا کند، آن زمان توزیع جمعیتی در شهر‌ها بهتر انجام می‌شود و به تبع آن وضعیت بازار اجاره نیز کنترل می‌شود. اگر تمرکز امکانات تنها در یک نقطه باشد، همه می‌خواهند در همان نقطه ساکن شوند. اگر توزیع امکانات وجود داشته باشد می‌توان، یک برنامه‌ریزی درست نیز انجام داد و همه چیز را به صورت متوازن توسعه داد.»

این کارشناس مسائل اقتصادی تصریح کرد: «راه حل بازار اجاره ساخت مسکن ارزان در شهرک‌های اقماری توسط دولت همانند مسکن مهر است؛ با این تفاوت که باید امکانات ارتباطی و حمل‌و‌نقل و همچنین سایر زیرساخت‌های شهری از جمله امکانات شهری، رفاهی، آموزشی و بهداشتی نیز در این مناطق توسعه پیدا کند. در چنین صورتی بعد از دو سه سال بازار اجاره با ساخت چنین مجموعه‌های و توزیع جمعیت مستاجر قابل کنترل خواهد بود، در غیر این صورت وضعیت افسارگسیخته بازار اجاره با همین وضعیت، به نظر بدتر نیز خواهد شد.»

این آمار‌های تکان دهنده، اما در حالی ارائه می‌شود که پیش از این نیز شهردار تهران گفته بود که؛ ۵۱ درصد شهروندان تهران اجاره نشین هستند و ۶۵ درصد سبد معیشتی یک فرد باید برای سرپناه اختصاص پیدا کند.

در همین حال، اما نمی‌توان رقم اجاره بها را در کشور تابعی از بالا رفتن قیمت مسکن ندانست.

قیمت مسکن در سال‌های اخیر با رشد عجیبی مواجه بوده است. از یک سو کاهش ساخت و ساز در کنار بالا رفن هزینه‌های ساخت و تورم همه جانبه رخ داده در اقتصاد منجر به بروز مشکلات جدی در این مسیر شده است.

بحران قیمت مصالح پیش روی انبوه سازان

در همین حال رئیس کانون سراسری انبوه سازان از افزایش دو برابری قیمت سیمان در یک سال اخیر خبر داده و گفته است که «این رشد، قیمت ساخت مسکن را ۱۰ درصد بالابرد.»

این فعال حوزه مسکن با بیان این که در ماه‌های اخیر سیمان اعم از فله و غیر فله افزایش قیمت دو برابری داشته به مهر گفته بود که: «افزایش قیمت سیمان بر اساس آخرین محاسبات ۱۰ درصد در قیمت تمام شده ساخت و ساز تاثیر می‌گذارد. به یک باره با افزایش قیمت دو برابری، تاثیر ۱۰ درصدی در هزینه ساخت و ساز دارد؛ سیمان و فرآورده‌های آن ۲۰ درصد از مصرف نهاده‌های ساختمانی را در هر پروژه ساخت و ساز به خود اختصاص می‌دهند که حجم بالایی است لذا به دلیل مصرف بالا در ساختمان، تاثیر بالایی در قیمت تمام شده ساخت نسبت به سایر نهاده‌های ساختمانی دارد.»

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۱۳ هزار و ۸۷۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود ۵.۷ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

این در حالی است که تعداد معاملات مربوط به خانه‌های بیش از ۲۰، با رشد ۳۲۹ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بوده است. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۴ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۱۰ به ترتیب با سهم ۹.۶ و ۹ درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.