رفتار متفاوت بازار اجاره مسکن نسبت به شهریور

سرعت رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن به‌رغم عبور بازار اجاره از فصل اصلی نقل و انتقالات، رکورد زد. میانگین مبلغ اجاره آپارتمان هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور، مهر ماه امسال ۷درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد؛ به‌طوری‌که این میزان رشد ماهانه دست‌کم از سال‌۹۲ تاکنون که ارقام نوسان هزینه اجاره‌نشینی به ثبت رسیده، بی‌سابقه است. حتی سال گذشته که رشد سالانه اجاره‌بها رکورد تاریخی زد، تغییرات ماهانه زیر ۵درصد بود. بررسی‌ها درباره علت «پاییز داغ اجاره‌بها» نشان می‌دهد، سه نیروی محرک باعث این رویداد شده‌است.

تغییرات اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و عمدتا میان این دو نرخ نوسان می‌کند. ماه گذشته با توجه به معامله اجاره آپارتمان‌هایی که عمده آنها از شهریور فایل شده بودند، سطح بسیار بالای تورم عمومی تابستان و همچنین صعود نیمسال اول قیمت آپارتمان، اثر افزایشی بر مبالغ اجاره گذاشت. در کنار این دو عامل، التهاب یک متغیر بیرونی نیز رفتار موجرها را تحت تاثیر قرار داد.

بروز شوک سوم در بازار اجاره، منجر به ثبت داغ‌‌ترین پاییز برای این بازار در مهرماه ۱۴۰۱ شد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مهرماه امسال بیشترین حرارت در بازار پاییزی اجاره مسکن تجربه شد. سرعت رشد ماهانه اجاره‌‌بهای مسکن در نخستین ماه از فصل پاییز، رکورد بیشترین تورم ماهانه اجاره آپارتمان‌‌ها در شهر تهران را شکست. اجاره‌‌بهای مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور امسال در شهر تهران ۷ درصد رشد کرد. این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن از ابتدای سال تاکنون است. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از رصد نقش شوک سوم به بازار اجاره در ثبت داغ‌‌ترین پاییز بازار اجاره در مهرماه امسال خبر می‌دهد. این شوک سوم، نوسانات ارزی و دلاری است که رفتار سمت عرضه در تعیین سطح نرخ‌‌های اجاره مسکن در این ماه را تحت تاثیر قرار داد.

 پیش از این، شوک ناشی از انتقال اثر جهش قیمت مسکن از یک سو و شوک ایجاد شده در نتیجه ثبت تورم عمومی بالا به عنوان دو عامل اثرگذار بر بازار اجاره، تحولات این بازار را جهت می‌‌داد.

در حالی که شهریور ماه امسال، به لحاظ تحولات نقطه‌‌ای بازار اجاره، کمترین میزان رشد اجاره‌‌بها در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل رصد شد اما رفتار بازار اجاره در مهرماه به لحاظ تحولات ماهانه قیمت، متفاوت از شهریور بود.

شهریور ماه امسال، تورم نقطه‌‌ای اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران (میانگین رشد اجاره‌‌بها در شهریور ۱۴۰۱ نسبت به شهریور ۱۴۰۰)، حدود ۴۱ درصد بود. این میزان کمترین میزان رشد نقطه‌‌ای اجاره‌‌بها از ابتدای سال تاکنون بود. در مهرماه نیز همین میزان رشد نقطه‌‌ای، یعنی افزایش ۴۱ درصدی اجاره‌‌بها نسبت به مهر ۱۴۰۰ تکرار شده است اما روند ماهانه تغییرات اجاره‌‌بها، شرایط متفاوتی را روایت می‌کند.

علامت رخداد پاییزی اجاره

علائم رخداد متفاوت پاییزی در بازار اجاره را نشان می‌دهد. ابتدای آبان ماه امسال، مرکز آمار ایران در گزارشی درباره وضعیت تورم عمومی، آماری قابل تامل از تورم ماهانه اجاره‌‌بهای مسکن در کشور منتشر کرد. در شرایطی که در هر ماه به‌طور متوسط تغییرات ماهانه اجاره‌‌بهای مسکن حول و حوش ۲ تا ۳ درصد بود اما در گزارش آبان ماه، بیشترین رشد اجاره‌‌بها نسبت به ماه‌های قبل ثبت شده بود. در این گزارش، تورم ماهانه شاخص اجاره‌‌بها در کشور در مهرماه امسال، ۶ درصد اعلام شده است. این نخستین علامت از بروز رخداد متفاوت تورمی در بازار اجاره مسکن پاییزی است.

رصد اجاره از دو دوربین

بعد از انتشار آمار رسمی از رخداد جدید پاییزی بازار اجاره، «دنیای اقتصاد» تحولات مهرماه این بازار را از دو دوربین رصد کرده است. در واقع ماجرای رشد تند اجاره‌‌بها به لحاظ تغییرات ماهانه قیمت‌‌ها در این بازار را از دو کانال یا دو دوربین، می‌توان شرح داد.

نخستین دوربین مربوط به آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در مهرماه امسال است. دوربین دوم نیز اطلاعات به دست آمده از تحقیقات و بررسی‌‌های میدانی با استناد به واقعیت‌‌های روز بازار اجاره مسکن و اظهارات واسطه‌های معاملات ملک در روایت و تحلیل آنچه در مهرماه این بازار، سطح قیمت‌‌ها را تحت تاثیر قرار داد، است. بانک مرکزی در هر ماه، گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران (خرید و فروش و اجاره) مربوط به ماه قبل و تغییرات آن را منتشر می‌کند. در گزارش مربوط به تحولات مهرماه بازار مسکن که آخرین گزارش منتشر شده از سوی این مرجع آماری است، علامت دوم از رخداد متفاوت پاییزی بازار اجاره دیده می‌شود.

البته در بازار اجاره مسکن از آنجا که قراردادها یکساله است، معمولا تحولات نقطه‌‌ای که ناظر بر میزان رشد اجاره‌‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل است، اهمیت بیشتری دارد اما مهرماه، با وجود آنکه تورم نقطه‌‌ای این بازار مشابه شهریور ماه و معادل ۴۱ درصد بود، رشد تند ماهانه اجاره‌‌بها، رویدادی خبرساز و قابل تامل محسوب می‌شود. به ویژه آنکه این رشد ماهانه، فاصله محسوسی با متوسط رشد ماهانه اجاره‌‌بها در ماه‌های قبل دارد و بیشترین میزان تورم ماهانه اجاره، دست‌‌کم از ابتدای سال تاکنون محسوب می‌شود.

تورم ماهانه اجاره مسکن شهر تهران در فروردین ماه امسال ۸/ ۰ درصد، در اردیبهشت ماه ۹/ ۱ درصد، در خرداد ۷/ ۲ درصد، در تیر ۵/ ۴ درصد، در مرداد ۶/ ۴ درصد و در شهریور ماه ۶/ ۴ درصد بود. آمارها نشان می‌دهد در مهرماه در حالی این میزان تورم ماهانه به ۷ درصد رسیده است که از ابتدای سال تاکنون سرعت رشد ماهانه اجاره‌‌بها در شهر تهران افزایشی بوده است و در هر ماه نسبت به ماه قبل افزایش یافته است.

این رشد ماهانه ۷ درصدی در بازار اجاره شهر تهران که در آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی مربوط به تحولات بازار مسکن پایتخت در نخستین ماه از فصل پاییز منعکس شده است، نه تنها از ابتدای سال جاری، بلکه دست‌‌کم از سال ۹۲ به بعد که داده‌های مربوط به تغییرات فصلی اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران وجود دارد، بی‌‌سابقه است. نکته کامل‌‌تر آنکه سال گذشته که اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران رکورد زد و رشد نقطه‌‌ای اجاره‌‌بها در قله تورمی قرار گرفت، باز هم رشد پاییزی اجاره مسکن نسبت به تورم تابستانه این بازار، نصف تورم ماهانه اجاره در مهرماه نسبت به شهریور امسال بود.

ماجرای شوک‌‌های قبلی

بازار اجاره مسکن در ماه‌های قبل عمدتا تحت تاثیر دو شوک مهم قرار داشت. یک شوک مربوط به تحولات درونی بازار مسکن از سمت انتقال اثر جهش قیمت مسکن به بازار اجاره با تاخیر زمانی و شوک دوم از بیرون بازار ملک ناشی از تاثیرپذیری این بازار از تغییرات تورم عمومی است. اثر تغییرات این دو پارامتر در شهریور ماه ۱۴۰۱، منجر به ثبت کمترین میزان رشد نقطه‌‌ای اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران در آمارهای مربوط به متوسط اجاره‌‌بها در پایتخت شد. اثر سه سال جهش شدید و پی در پی قیمت مسکن در فاصله ابتدای سال ۹۷ تا پایان سال ۹۹، در سال ۱۴۰۰ خود را در بازار اجاره منعکس کرد. در سال ۱۴۰۰ قله تورمی بازار اجاره فتح شد و اجاره‌‌بها در شهر تهران در برخی از ماه‌ها تا بیش از ۵۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل رشد داشت. اما تحت تاثیر ورود بازار مسکن به فازپساجهش و توقف رشد شدید قیمت فروش مسکن در سال ۱۴۰۰، اثر پساجهش به بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۱ منتقل شده و بنابراین کمترین سطح تورم نقطه‌‌ای اجاره مسکن در شهریور ماه امسال از ابتدای سال، شکل گرفت.

تحت تاثیر این موضوع، دو سناریو درباره آینده بازار اجاره مسکن شکل گرفت. سناریوی اول، ادامه کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در پایتخت بود. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که ماه قبل درباره تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در شهریور ماه منتشر شد اعلام کرد: تحقق این سناریو به کنترل انتظارات تورمی، کاهش تورم عمومی و همچنین ثبات قیمت در بازار مسکن و نبود چشم‌‌انداز رشد شدید در این بازار در ماه‌های بعد، بستگی دارد.

به این معنا که اگر شرایط برای کاهش تورم عمومی، کنترل و مهار انتظارات تورمی و همچنین حرکت بازار مسکن به سمت ثبات قیمت مهیا شود می‌توان انتظار داشت که سرعت رشد نقطه‌‌ای اجاره‌‌بها در تهران و سپس در سایر شهرها کاهش یابد. سناریوی دوم هم بازگشت اجاره‌بها به سمت قله‌های تورمی در ماه های بعد بود. با این حال و در شرایطی که تورم نقطه‌‌ای اجاره‌‌بهای مسکن شهر تهران در مهرماه مشابه تورم نقطه‌‌ای این بازار در شهریور و معادل حدود ۴۱ است اما رشد تند تورم ماهانه در این بازار، می‌تواند زمینه‌‌ساز افزایش سرعت رشد نقطه‌‌ای اجاره مسکن در ماه‌های بعد باشد. اینکه با وجود رشد تند ماهانه اجاره‌بها در شهر تهران، رشد نقطه‌‌ای نرخ‌‌ها در این بازار، با شهریور ماه یکسان شده است مربوط به انتقال اثر ماه‌های قبل با تاخیر زمانی به بازار اجاره مهرماه و انعکاس آن در تحولات نقطه‌‌ای این بازار است. با این توضیح می‌توان اثر این رشد تند ماهانه اجاره‌‌بهای پاییزی مسکن را در آمارهای مربوط به تورم نقطه‌‌ای این بازار در ماه‌های بعد مشاهده کرد.

مختصات شوک سوم

تحولات بازار اجاره مسکن در حالی از ابتدای سال تاکنون عمدتا تحت تاثیر وضعیت قیمت مسکن و تورم عمومی قرار داشت که در مهرماه شوک دیگری به این بازار وارد شد و به عنوان اصلی‌‌ترین پارامتر موثر بر تغییرات این بازار در نخستین ماه از فصل پاییز شناسایی می‌شود.

این شوک سوم از ناحیه جهش نرخ دلار، بازار اجاره پاییزی را تحت تاثیر قرار داده است. به همین علت است که در این ماه، تحت تاثیر رشد محسوس نرخ دلار، تورم ماهانه ۷ درصدی که نرخ رشدی شدید در این بازار محسوب می‌شود، به ثبت رسیده و سطح اجاره‌‌بهای مسکن در پایتخت را تحت تاثیر قرار داده است. این در حالی است که بازار پاییزی اجاره مسکن علاوه بر شوک سوم ناشی از جهش ارزی، همچنان تحت تاثیر دو شوک اولیه ناشی از تورم عمومی و تحولات قیمت نیز قرار دارد.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت پاییزی بازار اجاره مسکن به عنوان دومین دوربین رصد تغییرات مهرماه در این بازار، نشان می‌دهد، در این ماه، موجرها تحت تاثیر افزایش انتظارات تورمی ناشی از جهش دلاری، شرایط متفاوت و جدیدی را به لحاظ سطح قیمت، در فایل‌‌های خود لحاظ کرده‌‌اند.

مکمل شوک ارزی به اجاره‌‌بها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اثر جهش ارزی، مهرماه امسال خود را در بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز نشان داد. با وجود کاهش ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه، آمارهای رسمی از رشد مثبت بیش از یک درصدی قیمت مسکن در این ماه نسبت به شهریور ماه حکایت کرد.

در این ماه تحت تاثیر احتیاط سرمایه‌‌گذاران ملکی در ورود به بازار و پذیرش سطوح بالای قیمتی برای خرید آپارتمان، به عنوان تقاضای غالب در بازار مسکن، حجم معاملات مسکن نسبت به شهریور ماه افت محسوس ۱۰ درصدی را تجربه کرد. اما اثر جهش ارزی بر بازار مسکن مانع از کاهش قیمت آپارتمان‌‌ها با وجود کاهش تقاضا برای خرید مسکن در این ماه شد.

کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه عامل مکمل رشد تند اجاره‌‌بها در مهرماه نسبت به شهریور، محسوب می‌شود. جهش ارزی و دلاری نه تنها در ثبت تورم ماهانه شدید بازار اجاره در مهرماه موثر بود بلکه تحولات بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد. به دنبال کاهش خرید مسکن و افت معاملات سرمایه‌‌ای در این بازار، حجم عرضه به بازار اجاره کاهش یافت. چرا که در ماه‌های اخیر بخش غالب خریداران سرمایه‌‌ای که بیشترین سهم از خریداران مسکن را به خود اختصاص می‌‌دادند، واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره عرضه می‌کردند. اما در مهرماه معاملات مسکن از ناحیه افزایش احتیاط سرمایه‌‌گذاران برای ورود به بازار و خرید آپارتمان، کاهش یافت و در نتیجه عرضه آپارتمان نیز به بازار اجاره افت کرد. این کاهش عرضه در کنار کاهش طبیعی عرضه فایل اجاره‌‌ مسکن ناشی از تغییر فصل و خروج از مقطع زمانی اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در این بازار -تابستان- عوامل مکمل و اثرگذار در ثبت تورم ماهانه شدید اجاره هستند.

به این ترتیب می‌توان از جهش ارزی به عنوان عامل اصلی و کاهش عرضه فایل اجاره مسکن به بازار ملک به عنوان عامل مکمل رشد ۷ درصدی اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران تنها به فاصله یک ماه یاد کرد.

تغییر الگوی تورم استیجار

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از الگوی تورم در بازار اجاره مسکن از تغییر این الگو طی سه سال گذشته خبر می‌دهد. از سال ۹۹ تاکنون الگوی رشد اجاره‌‌بها به لحاظ تغییرات اجاره مسکن در دو نیمه سال، تغییر کرده است. پیش از سال ۹۹ معمولا تورم اجاره در نیمسال اول، بالاتر از تورم اجاره نیمه دوم سال بود. علت این موضوع هم شکل‌‌گیری قیمت‌‌های جدید در بازار اجاره در نیمسال اول و قرار داشتن فصل اوج جابه‌‌جایی در این بازار در نیمه اول سال بود. در واقع در هر سال معمولا در نیمه اول سال، قیمت‌‌های جدید شکل گرفته و برای یک‌سال تثبیت می‌شد. اما از سال ۹۹ به بعد این الگو تغییر کرد و یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، از این سال، تورم اجاره در نیمسال دوم شدیدتر از تورم نیمسال اول این بازار بوده است.

متوسط تورم نقطه‌‌ای در بازار اجاره مسکن در نیمه اول سال ۹۹ معادل ۲۷ درصد بود این میزان در نیمه دوم این سال به ۳۰ درصد رسید.

در سال ۱۴۰۰ نیز متوسط تورم نقطه‌‌ای اجاره در نیمسال اول ۳۵ درصد و در نیسمال دوم ۴۹ درصد بود. در سال ۱۴۰۱ متوسط تورم نقطه‌‌ای اجاره ۴۵ درصد است. در صورت ادامه این روند انتظار می‌‌رود الگویی که از سال ۹۹ تاکنون در این زمینه در بازار اجاره شکل گرفته است، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ نیز تجربه شود.