بازار مسکن تحت تاثیر نوسان قیمت ارز

گروهی معتقدند مسکن از آنجا که یک کالای داخلی است و نه کالای وارداتی بنابراین نوسانات ارزی بر آن اثرگذار نیست

معتقدان به این دیدگاه مصادیقی دارند که مربوط به بازار مسکن در دهه ۸۰ است.

در دهه ۸۰ با وجود ثبات و آرامش نسبی در بازار ارز، قیمت مسکن با رشد قابل توجه همراه شد. اما، این گروه از افراد بدون توجه به سیاست سرکوب ارزی و اقدامات دستوری برای ثابت نگه داشتن نرخ ارز در دهه ۸۰، این مدعا را اعلام می‌کنند. در دهه۸۰، سیاست سرکوب ارزی در اقتصاد کشور به کار گرفته شده و بنابراین نرخ ارز به صورت دستوری و نه متناسب با واقعیت‌‌های اقتصاد کشور، ثابت نگه داشته شد.

در واقع در این دوره ارتباط نرخ ارز با واقعیت‌‌های اقتصادی کشور قطع بود. واقعیت این است که نوسانات نرخ ارز از یک سو با ایجاد و شارژ انتظارات تورمی، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. با افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات مکرر در این بازار و سایر بازارهای رقیب، نه تنها از ناحیه انتظارات تورمی قیمت مسکن افزایش می‌‌یابد بلکه تقاضا برای خریدهای سرمایه‌‌ای، به دنبال جست‌وجوی سرمایه‌‌داران برای یافتن امن‌‌ترین پناهگاه سرمایه‌‌گذاری افزایش می‌‌یابد.

مسکن همواره به عنوان امن‌‌ترین و کم‌‌ریسک‌‌ترین بازار اقتصادی در میان سرمایه‌‌گذارها شناخته شده است. در شرایطی که تحت تاثیر نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی با نقد‌‌شوندگی بالا مانند بازار ارز، سکه، طلا، سهام و...، ریسک سرمایه‌‌گذاری در این بازارها افزایش می‌‌یابد بخش زیادی از سرمایه‌‌گذارها بازار زمین و مسکن را به عنوان مامن امن سرمایه‌‌گذاری انتخاب می‌کنند. همین موضوع منجر به رشد قیمت مسکن و اثرگذاری نوسانات دلاری بر قیمت فروش ملک می‌شود.

اما قیمت مسکن از ناحیه هزینه ساخت نیز تحت تاثیر نوسانات دلاری قرار دارد. بخشی از مصالح و تجهیزات ساختمانی، وارداتی و نیازمند صرف ارز هستند. از سوی دیگر برخی دیگر از آیتم‌‌ها و مصالح ساختمانی ساخت داخل مانند آهن و سیمان نیز از نوسانات دلاری اثرپذیری دارند. بنابراین از این زاویه، یعنی نوسانات قیمت مصالح، هزینه ساخت تحت تاثیر نوسانات ارزی قرار دارد. بنابراین این عقیده که چون مسکن کالایی داخلی است و وارداتی نیست بنابراین نوسانات ارزی و دلاری بر آن اثر نمی‌گذارد از اساس مردود است. نه تنها این عقیده کاملا نادرست است که نوسانات ارزی از دو زاویه یعنی هزینه ساخت و شارژ انتظارات تورمی، حوزه ساخت و معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

حال نتایج مطالعه‌‌ای که چکیده یا خلاصه اثرگذار آن  قرار گذاشته شده و برای نخستین بار منتشر می‌شود کمیت این اثرگذاری را نشان می‌دهد. مطالعات انجام شده در این زمینه از سوی سعید سعادتمند، فعال ساختمانی و کارشناس اقتصاد مسکن، در سه سناریو، اثر نوسانات ارزی بر هزینه ساخت را نشان می‌دهد.

در این مطالعه، اولا جدول مصالح ساختمانی وابسته به مصرف ارزی شامل مصالحی که یا به صورت مستقیم نیازمند صرف ارز هستند (مصالح وارداتی) یا فرآیندهای تولید آنها نیازمند صرف ارز بوده یا از نوسانات دلاری اثر می‌‌پذیرند درج شده است و در وهله دوم، براساس این جدول، میزان وابستگی آنها به ارز آمده است. از سوی دیگر، نوسانات مربوط به قیمت ساخت مسکن بر حسب اینکه دلار ۱۰ درصد، ۲۵ درصد یا ۵۰ درصد نوسان داشته باشد، براساس نوع ساختمان و در سه گروه ساختمان بر حسب انواع مختلف اسکلت‌‌های ساختمانی، (اسکلت فلزی، قالب تونلی، اسکلت بتنی)، محاسبه و اعلام شده است.

 سه سناریوی دلاری رشد هزینه ساخت

برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد هر ۱۰ درصد رشد قیمت دلار، هزینه ساخت از محل تورم مصالح ساختمانی را بین ۶/ ۲ درصد تا ۷/ ۲ درصد، افزایش می‌دهد. در سناریوی افزایش ۲۵ درصدی نرخ دلار، هزینه ساخت از محل هزینه مصالح ساختمانی بیش از ۵ درصد و در سناریوی افزایش ۵۰ درصدی نرخ دلار هزینه ساخت از محل تامین این مصالح، تا حدود ۱۰ درصد افزایش می‌‌یابد.

بر این اساس، برآوردها نشان می‌دهد در صورت رشد ۱۰ درصدی نرخ ارز (دلار)، هم‌‌اکنون که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن (بدون احتساب قیمت زمین)، در شهر تهران، حول و حوش ۱۴ میلیون تومان است، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به حدود ۱۵ میلیون تومان افزایش می‌‌یابد. در واقع اگر دلار در یک ماه ۱۰ درصد افزایش یابد، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن از ۱۴ میلیون تومان به حول و حوش ۱۵ میلیون تومان در این فاصله می‌‌رسد.