حال خراب بازار مسکن

تورم ماهانه مهر در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل، ۳.۴ واحد درصد کاهش داشته است، همچنین مطابق آخرین اطلاعات مرکز آمار در مهر، متوسط نرخ مسکن در استان تهران ۴۶ حدود میلیون تومان بوده است. گفتنی است، طبق محاسبات مرکز آمار ایران، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه تورم حوزه مسکن یعنی مقایسه رشد متوسط نرخ مسکن در آبان امسال در قیاس با آبان سال گذشته افزایش ۳۹.۲ درصد را نشان می‌دهد. نکته قابل‌توجهی که باید به آن اشاره کرد، رشد ۳.۷ درصدی تورم بخش مسکن نسبت به ماه گذشته (تورم مسکن در کشور) است. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن کشور در مهر حدود ۶ درصد بوده است. براین اساس، تورم ماهانه مسکن در کشور در آبان نسبت به مهر، افت قابل‌توجهی را تجربه کرده است.

وضعیت تورم مسکن در تهران

اگرچه آمار تورم ماهانه مسکن استان تهران هنوز استخراج‌ نشده است، اما انتظار می‌رود همان‌طور که در مهر ۱۴۰۱ تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۰.۱- درصد بوده است، در آبان نیز این روند کاهشی ادامه داشته باشد. براین اساس، طبق پیگیری از مرکز آمار ایران، آمار مربوط به معاملات و متوسط نرخ مسکن آبان در تهران در روزهای ۵ الی ۶ آذر منتشر خواهد شد. البته نکته مهم‌تر این است که تحولات نرخ مسکن در تهران به‌عنوان سیگنال نرخ در کشور نقش مهمی در بازار معاملات مسکن دارد. در تایید افت محسوس نرخ مسکن، بانک مرکزی نیز به‌تازگی و در ماه گذشته، گزارش کمابیش مشابهی از تحولات نرخ مسکن در تهران منتشر کرده است، در مهر، متوسط نرخ خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۴۳ میلیون تومان بود که حکایت از افزایش محدود ۱.۲ درصدی نسبت به ماه قبل داشت. بازار مسکن در ایران در آستانه ورود به شرایطی جدیدی است که فعالان اقتصادی به‌ویژه سرمایه‌گذاران در این حوزه باید با دقت به تحلیل آن بپردازند و از سیاست‌گذاران کلان این بازار انتظار می‌رود برای این بازار که در این روزها به‌معنای واقعی کلمه برای بخش قابل‌توجهی از مردم دست‌نیافتنی شده، فکر بکری کنند.

ضرورت افزایش تولید و عرضه مسکن

علی خسروی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با نوسانات بازار مسکن به صمت گفت: اگر تولید و عرضه مسکن به‌اندازه کافی باشد، نوسانات بازار مسکن تا حدی کنترل می‌شود. وضعیت سفته‌بازی و سوداگری که هم‌اکنون در بازار ملک مشاهده می‌کنیم، ناشی از عواملی همچون تورم، رشد نرخ ارز، تلاطم بازارهای موازی و کمبود ساخت‌وساز، به‌ویژه در 8 سال اخیر است، چه‌بسا اگر تولید مسکن به‌اندازه کافی انجام می‌گرفت، تا این حد بازار دچار تغییرات قیمتی نمی‌شد. آمار و ارقام نشان می‌دهد که اوضاع ساخت‌وساز در بخش خصوصی مناسب نیست. کارنامه 2 طرح دولتی شامل مسکن مهر و اقدام ملی مسکن هم چندان قابل‌دفاع نبوده است، به‌طوری‌که هنوز بعد از گذشت ۱۵ سال، مسکن مهر در بعضی مناطق به‌اتمام نرسیده است. اقداماتی همچون مالیات بر خانه‌های خالی برای جلوگیری از سوداگری در حوزه مسکن و مقابله با سفته‌بازان حوزه مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند تا حدودی جلوی سفته‌بازی را بگیرد، اما به‌طورقطع این برنامه‌ها باید با مکمل عرضه متناسب با تقاضا تلفیق شوند؛ یعنی ساخت‌وساز رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای بازار مسکن در کلانشهرها

وی افزود: آنچه در کف بازار مسکن مشاهده می‌کنید، این است که فشار تقاضایی در کلانشهرها به‌ویژه شهر تهران برای مسکن وجود دارد. این تقاضا اگر به‌صورت خرید یا اجاره پاسخ داده نشود، منجر به پدیده‌هایی مثل حاشیه‌نشینی، بدمسکنی، بافت‌های ناکارآمد، مهاجرت به حومه و ... می‌شود. البته به‌نظر می‌رسد ظرفیت شهرهای اطراف هم تکمیل ‌شده و نرخ مسکن در این مناطق نیز افزایش قابل‌توجهی داشته است. خسروی در ادامه گفت: انکار افت تولید مسکن از سوی برخی مسئولان، پاک کردن صورت ‌مسئله است. طبق آمار، ساخت‌وساز در شهر تهران افت محسوسی در مقایسه با سال‌های ۹۱ و ۹۲ داشته است. رشد سنگین نرخ زمین و مسکن و کاهش توان طرف تقاضای مصرفی، از عوامل پایین آمدن آمار ساخت‌وساز است، به‌طوری‌که آمار رسانه‌ها درباره صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد ساخت‌وساز از حدود ۲۰ هزار واحد در اوایل دهه 90 به حدود ۲۰۰۰ واحد کاهش پیدا کرده است. وی گفت: دولت طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالانه یک‌ میلیون واحد را برنامه‌ریزی کرده، اما در ظاهر این برنامه با چالش‌هایی مواجه است که مهم‌ترین آن به واریز نشدن آورده ناشی از کمبود توان متقاضیان مربوط می‌شود، این در حالی است که با تورم بیش از ۵۰ درصدی در نهاده‌های ساختمانی مواجه است. دولت اعلام کرده در ماه‌های آینده ۱۰۰ هزار واحد را به مرحله افتتاح می‌رساند، اما شاید این تعداد جوابگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

عوامل موثر در ثبات بازار مسکن

خسروی افزود: دولت باید تسهیلات مناسبی در اختیار بخش خصوصی به‌منظور تولید مسکن قرار دهد و کاهش هزینه‌های صدور پروانه، کاهش مالیات، کنترل نرخ نهاده‌های ساختمانی و ارائه مشوق‌هایی به سازندگان می‌تواند روند ساخت‌وساز را از حالت نزولی به حالت صعودی برساند. در آن صورت  امیدوار می‌رود که در میان‌مدت، ثبات نسبی در بازار مسکن ایجاد شود. وی در پایان اعلام کرد: بازار مسکن در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با رونق نسبی همراه شد. معاملات در خرداد امسال، حدود ۱۴ هزار فقره بود که نسبت به خرداد سال گذشته، رشد ۱۷۲ درصد و در مقایسه با اردیبهشت امسال، افزایش ۳۲ درصدی را نشان داد. میانگین نرخ هم به ۳۹.۴ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. نرخ مسکن در 2ماه اخیر، 2 افزایش 6 و 8 درصد را به‌ثبت رساند، با این‌ حال بررسی‌های میدانی از کسادی معاملات و کاهش سرعت رشد نرخ مسکن در آستانه فصل زمستان حکایت دارد.

راهکارهای موثر برای حل مشکل مسکن

حسن گلمرادی، کارشناس مسکن به صمت گفت: افزایش روزافزون تورم اقتصادی، تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن در کشور گذاشته است که سیاست‌های دولت در سال‌های اخیر نتوانسته آن‌طور که باید این بازار پرطرفدار را سروسامان بخشد. رشد نامتناسب حقوق اقشار کم‌درآمد جامعه، بستر اقتصادی متزلزل و برنامه‌ریزی و مدیریت غلط برای بخش مسکن از عواملی هستند که خانه‌دار شدن را برای بسیاری از افراد جامعه دست‌نیافتنی کرده‌اند. مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم و کالاهای سرمایه‌ای مهم به‌شمار می‌رود. تامین مسکن و توجه به تولید، علاوه بر تامین رفاه مردم، با افزایش سرمایه‌گذاری و تحرک تقاضا در بسیاری از صنایع وابسته، می‌تواند رشد اقتصادی را بهبود بخشد و با ایجاد اشتغال، بخشی از تقاضای بازار کار را پاسخ دهد. باتوجه به نیاز جامعه به مسکن و افزایش روزافزون تعداد مستاجران، تولید مسکن و ساخت‌وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر یک امر ضروری است.

اهمیت روزافزون ساخت‌وساز در کلانشهرها

برای افزایش بهبود شرایط بازار مسکن که خوشبختانه بخش زیادی از مواد اولیه و زیرساخت‌های آن در داخل کشور موجود است، باید ساخت انبوه مسکن افزایش پیدا کند و ساخت‌وسازها با دسترسی‌های لازم و امکانات رفاهی و شهری قابل‌قبول در زمین‌های مناسب، موردتوجه قرار بگیرد، همچنین ساخت‌وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر باید بیشتر موردتوجه قرار بگیرد. این اتفاق باعث برنامه‌ریزی صحیح و انجام هماهنگی بین وزارتخانه‌های مختلف و شهرداری‌ها شده و استفاده از زمین‌های شهری و اراضی بلااستفاده را ممکن می‌کند، همچنین باید راهکارهای مناسب تامین مالی برای بخش مسکن اندیشیده شود، به‌ویژه در سال‌های اخیر که به‌دلیل تورم و افزایش هزینه‌های تولید و دستمزد، حجم منابع مالی برای ساخت‌وساز در حال افزایش است.

برای حل این چالش، علاوه بر همکاری بانک‌ها و تشویق به اعطای تسهیلات مسکن، نیاز است راهکارهای نوین تامین مالی مسکن نظیر اوراق بهادار، صندوق‌های زمین و مسکن و مشارکت بخش خصوصی موردتوجه قرار بگیرد. در شرایط فعلی، به‌دلیل افزایش هزینه‌های تولید مسکن، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود کم پرداخت تسهیلات به ساخت‌وساز، تقسیط آن از توان مالی متقاضیان به‌ویژه جوانان خارج است و باید راهکارهای مناسبی در این زمینه در نظر گرفته شود.

کمک به رشد پایدار در تولید مسکن

در کشورهای دیگر، سهم آورده اولیه افراد پایین است و تنها با پرداخت بخش اندکی از نرخ مسکن و اخذ وام بلندمدت، افراد می‌توانند در ابتدای جوانی صاحب یک ‌خانه مناسب شوند، بنابراین به‌نظر می‌رسد علاوه بر تامین مالی، باید تقسیط طولانی‌تر تسهیلات مسکن موردتوجه قرار گیرد. در کنار این عوامل، کاهش نرخ تمام‌شده تولید مسکن با استفاده از مواردی نظیر کاهش هزینه مجوزها، استفاده از فناوری مدرن ساختمان‌سازی، تولید واحدهای مسکونی با متراژ اقتصادی‌تر و تنوع‌بخشی متراژهای کوچک‌تر ساخت‌وساز، راهکارهایی برای کمک به حل بخشی از مشکلات جامعه در این حوزه است. کاهش تورم و رشد آن و جلوگیری از شوک‌های تورمی در این بخش می‌تواند به رشد پایدار تولید مسکن کمک کند و بخشی از تقاضای کاذب که سبب رشد قیمت‌ها می‌شود، از بین برود. به‌هرحال علاوه بر تامین بودجه از منابع داخلی و کمک گرفتن از تجربه سازندگان و سرمایه‌گذاران خوشنام، می‌توان از منابع مالی خارجی و خدمات مسکن‌سازان حرفه‌ای با کارنامه موفق کمک گرفت، همچنین باید نوع قراردادهای اجرایی و استفاده از قراردادهای تولید، اجاره و واگذاری مدنظر قرار گیرد.

باوجود افزایش هزینه‌های تولید، هنوز هم بخش زیادی از هزینه‌های تولید مسکن به هزینه زمین برمی‌گردد. به‌نظر می‌رسد، اراضی قابل‌بهره‌برداری بلااستفاده زیادی در شهرها و مناطق مختلف وجود داشته باشد که با تبدیل و تغییر کاربری و اختصاص به تولید مسکن، می‌تواند به تحرک بیشتر این بخش کمک کند.

سخن پایانی

افزایش بی‌سابقه نرخ مسکن، باوجود وعده‌هایی که دولت سیزدهم برای ساماندهی این بازار داده، امید بسیاری از اقشار کم‌درآمد را برای خانه‌دار شدن کمرنگ کرده است؛ وعده‌هایی که نه‌تنها نتوانسته به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، بلکه انگیزه سازنده‌ها و انبوه‌سازان را برای ساخت‌وساز به‌شدت کاهش داده و عرضه و تقاضای بازار مسکن را بر هم زده است، ازاین‌رو ضرورت دارد مسئولان با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم، همچنین با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند.

رشد قیمتی که بازار مسکن در سال‌های اخیر تجربه کرد، یک بحران بی‌سابقه را رقم زد، به‌طوری‌که باعث افزایش انتظارات تورمی با در این بخش شده و بسیاری از اقشار کم‌درآمد را برای خرید خانه ناامید کرده است. این موضوع اگر  با بی‌توجهی مسئولان امر ادامه داشته و به حال خود رها شود، می‌تواند در آینده بسیار نزدیک به چالشی تبدیل شود که دیگر قابل‌حل نیست و تبعات غیرقابل‌جبرانی را به‌بار آورد، چرا که اکنون نرخ خانه نسبت به سال قبل، چیزی حدود ۱۵ میلیون تومان گران‌تر شده و میانگین هر مترمربع مسکن در شهر تهران از مرز ۴۵ میلیون تومان گذشته است.