نقش قانون‌گذاری صحیح در بازار ملک بررسی شد
بازار مسکن در گرداب بی‌قانونی
بازار مسکن بازاری رهاشده و بی‌قانون است، بازاری که همچنان، گوی تورم و گرانی را از رقبا گرفته و افسارگسیخته در حال حرکت است.
بحث خانه و مسکن از جمله موارد داغ اقتصادی کشور است که زندگی تمام شهروندان را تحت‌تاثیر خود قرار داده است.
در سال‌های اخیر، قوانین گوناگونی برای کنترل و حل مشکلات این حوزه ارائه و وضع‌شده، اما بااین‌وجود آشفته‌حالی بازار مسکن بر کسی پوشیده نیست. مسکن، اجاره‌بها و ساماندهی بازار آشفته مسکن برای تمام شهرنشین‌ها مسئله مهمی است.
دولت و مجلس سال‌ها است که به‌دنبال تنظیم نرخ بازار آشفته مسکن هستند و قوانین گوناگونی برای اصلاح این ساختار وضع شده است، به‌عبارتی مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی که حالا به گوش خیلی از ما آشنا است، یکی از این قوانین وضع‌شده در این‌باره است. چند سال از تصویب این قانون می‌گذرد و ما همچنان شاهد افزایش اجاره‌بها هستیم که طاقت اجاره‌نشینان را طاق کرده است.
بازار مسکن قانون مشخصی ندارد
بحران مسکن در سال‌های اخیر حادتر شده است و هیچ حدومرزی برای افزایش قیمت‌ها در این بازار وجود ندارد. پاشنه‌آشیل جامعه ایران، مسکن است. اگر مجلس و دولت بتوانند قوانین مربوط به مسکن را تنظیم و اجرا کنند، بسیاری از گرفتاری‌های مردم کم شـده و تورم افسارگسیخته که هر سال خود را نمایان می‌کند، مهار می‌شود.
بازار مسکن قانون مشخصی برای قیمت‌گذاری ندارد و مثل بسیاری از بازارهای دیگر تحت سلطه دلالی اداره می‌شود. سایه این دلالی‌ها اگرچه چند وقتی می‌شود که به بازار خودرو و دیگر کالاهای اساسی نیز رسیده است، اما نکته قابل‌توجه این است که حداقل در این بازارها، سازمان حمایت از مصرف‌کننده یا وزارت صنعت، معدن و تجارت می‌تواند در حوزه قیمت‌گذاری و از میان بردن التهابات بازار عمل کنند، اما به‌نظر می‌رسد که در بازار مسکن هر کسی برای خود صاحب‌اختیار است تا در حوزه قیمت‌گذاری ملک شخصی خود اظهارنظر کند.
نکته قابل‌توجه این است که حتی کارشناسان یا فعالان بازار نیز هیچ دلیل یا توجیه علمی برای این گرانی‌ها ندارند و دود این افزایش قیمت‌ها هر سال به چشم دهک‌های ضعیف و متوسط یا به‌عبارت بهتر مستاجران می‌رود. نکته تلخ ماجرا آنجا است که با نبود قانون قیمت‌گذاری در این بازار، همیشه عده‌ای هستند که از این کالای مصرفی به‌عنوان کالای سرمایه‌ای استفاده و به‌راحتی زمینه را برای گرانی‌های خبرساز فراهم کنند، همچنین مشکل این بازار ارتباطی به کمبود عرضه مسکن ندارد و تنها به‌دلیل نبود قانون قیمت‌گذاری و نبود حمایت‌های مالی دولت از این بخش، این بازار به شرایط بحرانی رسیده است.
سیاست‌های دولت کارساز نیست
بهلول حسینی، نماینده اسبق مجلس شورای اسلامی در رابطه با عملکرد دولت برای قانون‌گذاری بازار مسکن به صمت گفت: دولت سیاست‌های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش‌گرفته، اما با این روند، نمی‌تواند کمکی به التهاب بازار مسکن و گرهی از مشکلات باز کند.
وی در ادامه گفت: مسکن باید برپایه رضایت مشتری و استاندارهای روز ساخته و مشخص شود که دولت به‌طور دقیق این واحدها را در کدام زمین‌ها می‌سازد.
واحدهایی که خارج از شهر باشند و از امکانات رفاهی برخوردار نباشند، نمی‌توانند این اشتیاق را در متقاضیان ایجاد کنند تا در این خانه‌ها سکونت یابند؛ اتفاقی که سال‌های گذشته در پروژه مسکن مهر شاهد آن بوده‌ایم و بعد از گذشت بیش از ۱۵ سال در پی بی‌قانونی‌های متعدد، هنوز برای شهروندان مشکل‌ساز است.
خانه‌دار شدن جامعه هدف و کاهش نرخ مسکن؛ ۲ هدف اصلی در رابطه با بازار مسکن هستند که با روندی که دولت برای احیای این بازار در پیش‌گرفته، بعید است که محقق شوند. مسئله مهمی که در رابطه با این بازار وجود دارد، اشباع تقاضا برای بازار مسکن است که باید با برنامه‌ریزی و قانون‌گذاری صحیح هرچه سریع‌تر محقق شود.
راهکاری موثر برای خانه‌دار شدن
حسینی خاطرنشان کرد: بهتر است برای افرادی که از سطح درآمدی متوسط برخوردار هستند، دولت زمین‌هایی با قیمت مناسب در اختیارشان قرار دهد و این افراد با دریافت تسهیلات مناسب اقدام به ساخت‌وساز کنند و تا زمانی که کل مبلغ زمین را با دولت تسویه نکرده‌اند، صاحب زمین نشوند.
از طرفی دولت باید برای افرادی که در دهک‌های پایین جامعه قرار دارند، مسکن حداقلی با متراژ کم در نظر بگیرد. این موارد راهکارهایی هستند که می‌توانند تقاضا برای بازار مسکن را برای هر قشری از جامعه تا حد زیادی کاهش دهند و به خانه‌دار شدن شهروندان کمک بزرگی کنند.
ساخت مسکن در کشور موضوعی است که با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است. از هر سو که نگاه کنیم، ضرورت دارد که دولت با بخش خصوصی و انبوه‌سازان تعامل داشته باشد. در صورتی که همکاری‌ها برای تولید مسکن تقویت نشوند، تحقق وعده‌های مسکنی دولت با اماواگرهای زیادی روبه‌رو می‌شوند. حسینی در پایان گفت: اگرچه عزم دولت برای ساماندهی بازار مسکن جرم است، اما در اجرای آن، برخی چالش‌ها و موانع پیش‌روی وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. ظرفیت ساخت و ساز در کشور وجود دارد، اما در حال حاضر بسترهای اصلی از جمله نقدینگی موردنیاز، زمین، مصالح ساختمانی و تجهیزات و نیروی انسانی ماهر در کشور فراهم نیست.
در کنار این چالش‌ها، دولت برای برنامه‌ریزی و قانون‌گذاری با مشکلات زیادی روبه‌رو است که باید این موانع را از سر راه بردارد تا برای اهداف بی‌ثمر هزینه پرداخت نکند.
قانون‌گذاری بی‌هدف برای کمک به بخش مسکن
در رابطه با این موضوع، فردین یزدانی، کارشناس مسکن به صمت می‌گوید: تلاش‌های بی‌فایده دولت برای سیاست‌گذاری و کمک به بخش مسکن را می‌توان با نگاهی به آگهی‌های سطح شهر مشاهده کرد. اتفاقی که مستاجران را با چالش جدی روبه‌رو کرده و میانگین نرخ هر متر مسکن در کشور را به ۴۶ میلیون تومان رسانده است. قانون‌گذاری‌های اشتباهی که چندین سال است توان خرید خانه را برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد گرفته و مردم را به حاشیه‌نشینی کشانده است.
از اساس در سال‌های اخیر سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن به جایی رسیده که ترکیبی از تحولات بازار ارز و نقدینگی که برای جهش تقاضا استارت خورده است، دلیلی بر این موضوع می‌شود که افراد برای حفظ ارزش پول خود اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کنند و روزبه‌روز مسکن از یک بازار مصرفی فاصله بگیرد.
وی ادامه داد: در حال حاضر اگر بخواهیم نرخ مسکن را بر اساس نرخ ارز برآورد کنیم، باید میانگین هر متر مسکن در کشور کمتر از ۳۴ میلیون تومان باشد، در حالی که این عدد در امسال به رقم ۴۶ میلیون تومان در حال نزدیک شدن است و این اختلاف نرخ یک حباب ۳۳ درصدی در این بازار پرطرفدار را تجربه می‌کند.
این اتفاق جدای از تحولات ارزی، به افزایش نقدینگی در جامعه نیز بستگی دارد که تاثیر سوء بر قیمت‌ها گذاشته است.
دلایل کند شدن نرخ تورم بازار مسکن
یزدانی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بازار مسکن دیگر کشش خرید ندارد و افزایش نرخ مسکن در کشور از نرخ تورم کمتر شده و باوجود افزایش تقاضا برای این بازار، تولید مسکن با چالش‌های مختلفی روبه‌رو شده است و هنوز هیچ قانون و سیاستی نتوانسته به‌صورت کارآمد گره‌گشای بحث تولید مسکن در کشور باشد.
در حال حاضر دولت وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را داده است که باتوجه به منابع مالی محدود و کمبود امکانات و فناوری ساخت‌وساز به‌نظر می‌رسد این طرح در حد یک وعده باقی بماند.
ناتوانی بانک‌ها برای تامین بودجه
یزدانی افزود: با نگاهی به وضعیت بانک‌ها مشاهده می‌کنیم که یک تراز منفی را دنبال می‌کنند، به‌همین دلیل برای بانک‌ها ریسک بزرگی است که بخواهند در قالب پروژه‌های ساخت‌وساز و اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن، در درازمدت وام‌های اعطایی را پس بگیرند.
از سوی دیگر، بانک‌ها با یک‌سری از شرکت‌ها و صنایع مختلف در حال همکاری هستند و تسهیلاتی را برای گردش سرمایه خود در اختیار این سازمان‌ها قرار می‌دهند که با این کار، کمک بزرگی به بخش تولید و صنعت می‌شود، ازاین‌رو اگر بانک‌ها بخواهند این تسهیلات را در جای دیگری مثل بخش مسکن پرداخت کنند، سیستم بانکی با مشکل روبه‌رو می‌شود و در نتیجه مشتری‌های بانک‌ها از این وضعیت ناراضی می‌شوند.
تاثیرات روانی سیاست‌های دولت
یزدانی در رابطه با این موضوع که آیا طرح‌های دولت در بدترین حالت می‌تواند انتظارات تورمی را کاهش دهد و بازار را به تعادل برساند،
به صمت گفت: در حال حاضر جامعه به یک هوشیاری اقتصادی رسیده که از وعده‌های مختلف برای ساماندهی بازار مسکن تاثیر نگیرد و سرعت گرانی‌ها به‌حدی است که این‌گونه مسائل تاثیری بر تعادل بازار نداشته باشد.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: تورم روزافزون بخش مسکن در کشور از مسائل مختلفی تاثیر می‌پذیرد و تا وقتی یک قانون منسجم برای ساماندهی بازار مسکن وضع نشود، هیچ آینده روشنی در انتظار این بازار حیاتی که یک نیاز اولیه برای خانوارها است، وجود ندارد، همچنین برای بهبود بازار مسکن باید مدیریت کلان کشور اصلاح شود و بسترهای اقتصادی کشور در راستای توقف تورم حرکت کند.
رشد اقتصادی و کنترل تورم برپایه مدیریت اقتصاد کلان از عواملی است که به‌خودی‌خود باعث تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن می‌شود و تورم بخش مسکن را کنترل می‌کند.
سخن پایانی
مسکن و سرپناه از گذشته یکی از معضلات زندگی بشر بوده است. با رشد روند شهرنشینی، بر این دغدغه نیز افزوده شد.
در ایران نیز از قبل انقلاب، تاکنون چالش‌های فراوانی پیرامون این نیاز اولیه شکل‌گرفته است، اما در این سال‌های اخیر و بروز شرایط بد اقتصادی، مسکن حال و روز بدتری را سپری می‌کند که برای بهبود آن، اقداماتی از جمله تصویب قانون جهش تولید مسکن و وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سوی دولت سیزدهم انجام شده است که تاکنون نتوانسته به ساماندهی بازار ملک کمکی کند.
به‌نظر می‌رسد بحران مسکن در سال‌های اخیر حادتر شده است و هیچ حدومرزی برای افزایش قیمت‌ها در این بازار وجود ندارد.
براساس اظهارنظرهای کارشناسی، ماجرای رشد نگران‌کننده قیمت‌ها در بازار مسکن به‌دلیل بر‌هم خوردن وضعیت عرضه و تقاضا است، هرچند در این زمینه اظهارنظرهای مختلفی وجود دارد.
مداخله دولت در حوزه مسکن از گذشته تاکنون، همواره یکی از اقدامات دولت‌ها و به‌طورکلی، حکومت پس از انقلاب بوده است.
هر دولتی بنا بر رویکرد سیاسی و اقتصادی خود و البته باتوجه به شرایط کلی حاکم در دوران فعالیت و سندهای بالادستی، رویکردی خاص در حوزه مسکن را در پیش‌گرفته است؛ از واگذاری زمین و توجه به تعاونی‌ها تا اعطای وام و انبوه‌سازی.
اکنون در دوران فعالیت دولت سیزدهم، شاهد طرح‌ها و قانون‌گذاری‌های مختلفی برای بهبود اوضاع مسکن هستیم.
بااین‌حال، بسیاری بر این عقیده هستند که تنها دولت، نقش‌آفرین ماجرای مسکن نیست و حتی اگر پایش را از زمین آن بیرون بکشد، شاید اوضاع بهتر شود؛ مسئله‌ای که در این سال‌ها شاهدش نبودیم و همواره دولت وسط میدان مسکن بوده است.
ارسال نظر