تیر تورم بر سیبل بازار ملک

براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، در آبان، هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران، به‌طورمیانگین ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خریدوفروش شده است که نسبت به مهر رشد ۶.۷ درصدی نشان می‌دهد. ثبت این رقم در آبان  به‌معنای افزایش ۴۶ درصدی متوسط نرخ مسکن در مقایسه با آبان سال گذشته است، در حالی تورم ملک در ماه هشتم امسال به ۴۶ درصد رسید که تورم عمومی آبان نیز ۴۴ درصد بوده، بدین ترتیب بازار ملک در آبان از تورم نیز پیشی گرفته است.

براساس همین گزارش، بازار اجاره‌بها نیز به‌تبع نرخ مسکن، متورم و افزایشی بوده؛ به‌نحوی‌که باوجود خواب پاییزه جابه‌جایی‌ها در بازار ملک، نرخ اجاره در شهر تهران نسبت به آبان سال قبل ۳۹.۸ درصد رشد کرده است؛ این شاخص درباره کل مناطق شهری نیز رشد ۴۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می‌دهد. رشد ماهانه اجاره‌بها نیز در شهر تهران ۴.۱ درصد و در کل مناطق شهری ۵ درصد بوده است.

خروج از رکود با چشم‌اندازهای تورمی

براساس جدیدترین آمار، در آبان  ۸ هزار و ۵ واحد مسکونی در شهر تهران معامله ‌شده که نشان از رشد ۴۷.۸ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مهردارد.

 این فاکتور از اهمیت بالایی در تشریح وضعیت بازار مسکن برخوردار است. گفته می‌شود افزایش تعداد معاملات باوجود افزایش نرخ ملک، حاکی از رشد چشم‌انداز تورمی و اثر آن بر تصمیم سرمایه‌گذاران ملکی است. بر همین اساس، متقاضیان در این ماه براساس چشم‌انداز تورمی فزاینده و باوجود رشد قیمت‌ها، ورود به معاملات را بر مشاهده تحولات بازار ترجیح داده‌اند.

این تصمیم می‌تواند از 2 دیدگاه ناشی شود؛ دیدگاه نخست متعلق به نگاه سرمایه‌گذاری است که باتوجه به پیش‌بینی رشد نرخ در ماه‌های آتی، سرمایه‌گذاران را با هدف کسب سود بیشتر طی معاملات بعدی روانه بازار کرده است. دیدگاه دوم هم متعلق به متقاضیان موثر بازار است؛ به‌نحوی‌که آنها نیز به‌دلیل نگرانی از افزایش بیشتر قیمت‌ها طی ماه‌های آینده، به خرید ملک در قیمت‌های فعلی رضایت داده‌اند. بر همین اساس، این اهرم تورم و چشم‌انداز تورمی بوده است که بازار ملک را در این ماه حرکت داده و به‌طور نسبی از رکود خارج کرده است.

برخی کارشناسان با کنار هم قرار دادن 2 اتفاق مهم در نرخ و معاملات مسکن، نتیجه می‌گیرند که تقاضا در این بازار رشد کرده است. این عده از تحلیلگران اعتقاد دارند، افزایش تقاضا در بازار مسکن موجب شده تا نرخ متوسط در هر منطقه نیز صعودی شده و در نهایت متوسط نرخ را به رشد بالایی برساند. صمت در این گزارش تحولات بازار مسکن را در فصل پاییز بررسی کرده است.

دلایل رشد قیمت در بازار مسکن

فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن درباره علت رشد ۶.۸ درصدی نرخ مسکن تهران در یک ماه گذشته به صمت گفت: بخشی از این رشد به نوسانات نرخ ارز برمی‌گردد، علت دیگر افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی است و مسئله بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن برمی‌گردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است. وی اظهار کرد: باوجود آنکه در فصل پاییز و کاهش جابه‌جایی‌ها قرار داریم، به‌دلیل عوامل تورم‌زا و انتظارات تورمی، پیش‌بینی رونق بازار مسکن در آبان دور از ذهن نبود و بعد از یکی، دو ماه ثبات نسبی شاهد رشد حدود ۷ درصدی نرخ ملک در تهران بودیم. نرخ رشد سالانه آن‌هم که به حدود ۴۶ درصد رسیده، نشان می‌دهد بازار مسکن از تورم عمومی عبور کرده است؛ در حالی‌ که طی 8 ماه اخیر، همواره پایین‌تر از نرخ تورم قرار داشت.

نگاه سرمایه‌ای، نوسانات مسکن را تشدید می‌کند

پورحاجت بیان کرد: به‌نظر می‌رسد بیشترین تاثیر نرخ آپارتمان از ناحیه رشد نرخ ارز بوده است، ضمن اینکه نهاده‌های ساختمانی در همین ماه گذشته با نوسانات شدید مواجه شدند. از طرفی با مسئله رکود ساخت‌وساز نیز مواجهیم که عاملی مهم در تشدید افزایش قیمت‌ها است. به‌طبع هر کالایی کمیاب شود، دچار رشد نرخ می‌شود. این موضوع در بازار مسکن که علاوه بر مصرفی بودن، نگاه سرمایه‌ای به آن می‌شود، نمود بیشتری دارد. این کارشناس با بیان اینکه شرایط ساخت‌وساز در کشور مساعد نیست، تاکید کرد: اندک کارگاه‌های ساختمانی که در این مدت فعال بودند، با نوسانات اخیر نرخ مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت‌وساز دچار مشکلاتی شده‌اند، پیداست وزارت راه و شهرسازی موضوع را چندان جدی نگرفته است.

کندی پروژه نهضت ملی مسکن در بازار خود را نشان داد

پورحاجت گفت: اقدامات وزارت راه و شهرسازی در ۱۶ ماه گذشته در پروژه نهضت ملی مسکن ناموفق بوده و به‌طوردائم هم نرخ‌ها را تغییر داده‌اند. در ابتدا نرخ هر مترمربع از واحدهای پروژه نهضت ملی مسکن ۲.۷ میلیون تومان تعیین شد و قرار بود پروژه‌ها به بخش خصوصی واگذار شود، اما شرایط را برای بخش خصوصی مهیا نکردند و کارها کند پیش رفت تا اینکه اعلام کردند نرخ به ۴.۶ میلیون تومان رسیده است. وی در پایان تصریح کرد: متقاضیان نهضت ملی مسکن که بیشتر از اقشار کم‌درآمد هستند، مسلما برای تامین مالی با مشکلات زیادی روبه‌رو می‌شوند. فرق بخش خصوصی با دولتی این است که وقتی مردم از بخش خصوصی پیش‌خرید می‌کنند، قیمتی در ابتدا به آنها اعلام می‌شود و اگر پروژه 3 سال هم طول بکشد، بخش خصوصی متعهدانه با قیمت قرارداد اولیه، واحد مسکونی را تحویل می‌دهد. به‌نظر می‌رسد هم‌اکنون وقتی مردم می‌بینند اقدام خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن انجام نمی‌گیرد، مسکن خود را از طریق بازار تامین می‌کنند.

وضعیت بازار مسکن تا پایان سال

محمد مرتضوی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت گفت: رشد نرخ تمام‌شده مسکن مدام در حال وقوع است و وقتی نرخ مصالح ساختمانی در چند ماه چند برابر می‌شود، به‌طورقطع در ابتدا بر بهای تمام‌شده و سپس بر نرخ نهایی مسکن اثر مستقیم خواهد داشت. دولت بارها وعده کنترل نرخ مسکن را داده است، اما هر بار بنا به دلایلی به فراموشی سپرده می‌شود. اینکه سازندگان مسکن ندانند از ابتدای آغاز پروژه تا انتهای پروژه چه میزان سرمایه نیاز خواهند داشت، یک ایراد اساسی برای بخش مسکن و ساخت‌وساز است. همین اطلاع نداشتن دقیق از میزان سرمایه موردنیاز باعث می‌شود تا بسیاری از سازندگان از ساخت‌وساز منصرف شوند. رکود، تاثیرات مخربی بر عدم‌تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق‌تر و جبران آن را گهگاه ناممکن می‌کند که در آینده می‌تواند به افزایش نرخ منجر شود.

علت رشد تورم بازار ملک

مرتضوی خاطرنشان کرد: بعد از اینکه نرخ ارز دوباره در مسیر رشد قرار گرفت، متقاضیان مسکن به فکر این افتادند که سرمایه‌های خود را به‌نوعی حفظ کنند، حتی برخی از این متقاضیان حاضر بودند که وام خرید مسکن و اوراق بخرند  تا بتوانند مسکن خریداری کنند. به‌طورقطع روند رو به رشد معاملات مسکن می‌تواند برای بخش مسکن مفید باشد، اما اینکه این رشد معاملات باعث رشد نرخ مسکن شود، نمی‌تواند چندان مفید و ارزشمند باشد. از طرفی، عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند؛ اما افت ساخت‌وساز و کاهش معاملات، عدم‌تعادل در بازار مسکن را عمیق‌تر می‌کند. در رکود، همیشه بی‌انگیزگی و خروج سرمایه‌گذاران از تولید مسکن به‌نحو قابل‌توجه و وسیعی اتفاق می‌افتد. این کارشناس تصریح کرد: اگر قرار باشد سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این دچار عقب‌ماندگی در پاسخگویی به تقاضا نشویم، رکود باعث می‌شود از این هدف دورتر شویم. هرساله تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد، حتی اگر به یک بازار قابل‌قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، خلأهایی که در شرایط رکود ایجادشده،گهگاه غیرقابل‌جبران است و برنامه‌های آتی را هم مختل می‌کند. مرتضوی با بیان اینکه رکود مسکن به این معنی نیست که نرخ افزایش پیدا نمی‌کند، به صمت گفت: در شرایط فعلی، نرخ نهاده‌های ساختمانی و خدمات مرتبط با بخش مسکن از جمله صدور مجوزها و دستمزدها با افزایش مواجه شده است؛ بنابراین رکود را نمی‌توان عاملی برای توقف یا کاهش نرخ مسکن تصور کنیم. وی افزود: تولید مسکن هر ماهه در حال کاهش است. در هفته‌های اخیر هم با افزایش نرخ سیمان، یونولیت، دستمزد و ... مواجه شده‌ایم که بی‌میلی سازندگان برای اجرای پروژه‌ها را در پی دارد. سیمان از پاکتی ۵۰ هزار تومان به ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان رسیده و نرخ یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۵۰۰ هزار تومان افزایش‌ یافته است. برخلاف پیش‌بینی برخی کارشناسان؛ که چون در رکود هستیم، نباید افزایش نرخ داشته باشیم،اما باز هم در بازار معاملات، قیمت‌های پیشنهادی مقداری بالاتر رفته است.

شبیه یک طرح شکست‌خورده

مرتضوی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی حمایت لازم را از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام نمی‌دهد، به صمت گفت: طرح نهضت ملی مسکن نیز به یک طرح شکست‌خورده شبیه شده است. در این طرح با ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده و قفل شدن تسهیلات بانکی مواجهیم که این مسئله انگیزه سازندگان و پیمانکاران این طرح را کاهش داده است، حتی بانک مسکن هم منابع مالی قابل‌توجهی برای حمایت از تولید مسکن ندارد و به‌نوعی سازندگان را جواب کرده است. طرح نهضت ملی، تناسبی با مقیاس ۴ میلیون واحد ندارد.

وی در پایان گفت: تا وزارت راه و شهرسازی بدنه تخصصی خود را در حوزه مسکن ‌ترمیم نکند و یک نگاه تخصصی و کارشناسانه مبتنی بر طرح‌های بالادستی و تعریف مجدد طرح جامع مسکن نداشته باشد، کاری از پیش نمی رود. همچنین ضرورت دارد سیاست‌های دستوری و غیراجرایی را جایگزین شود.

سخن پایانی

اگرچه گزارش بانک مرکزی وضعیت کف بازار مسکن را به‌خوبی نشان نمی‌دهد و از یک روش متوسط‌گیری کمک گرفته، اما به‌خوبی نمایانگر این است که نرخ مسکن نیز همانند سایر کالاها در طول سال می‌تواند دچار تورم شود، اما این رشد نرخ از آن‌ جهت تاحدودی تعجب‌آور بود که این روزها معاملات مسکن چندان رونق ندارد، اما گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که معاملات مسکن هم ‌روند خوبی نسبت به ماه گذشته و سال قبل داشته است. اما اگر به عقب‌تر و به‌ روزهای آغازین امسال برگردیم، متوجه خواهیم شد که بارها و بارها کارشناسان و انبوه‌سازان مسکن به دولت توصیه می‌کردند که اگر راهکاری برای جلوگیری از رشد نرخ نهاده‌های تولید مسکن اندیشیده نشود، به‌طورقطع افزایش نرخ مسکن در طول امسال دور از دسترس نخواهد بود. نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده و با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش ‌یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌گرفته و اتفاقی که در بازار مسکن رخ‌ داده یک اتفاق نادر است، البته درگذشته بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری بوده و اینکه در یک دهه بحران‌زایی مسکن این اتفاق گرانی در فصلی غیر از جابه‌جایی تعجب‌آور نیست. در حال‌ حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چرا که این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید و باید این واقعیت را در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و از طرف دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت.