تورم مسکن بیداد می کند

در یک سال اخیر، بازار مسکن، تنها بازاری بوده که توانسته است کل رشد تورم را جذب کند و حتی از شاخص تورم مصرف‌کننده سبقت بگیرد. طبق اعلام مرکز آمار ایران، نرخ تورم ۱۲ماه منتهی به آبان امسال برای خانوارهای کشور به ۴۴درصد رسیده است.

همزمان بررسی آمارهای رسمی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن در همین بازه زمانی یک‌ساله ۵۰درصد رشد کرده و تغییر قیمت آن حتی ۶درصد بالاتر از شاخص تورم بوده است. همچنین در این بازه زمانی، قیمت دلار در بازار آزاد فقط ۲۴.۷درصد رشد داشته و رشد میانگین قیمت مسکن ۲۵.۳درصد بالاتر از آن بوده؛ یعنی مسکن بیش از دو برابر دلار رشد کرده است.

روایت آمار از مسکن آبان

در آبان امسال تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در شهر تهران به ۵۰درصد رسیده و نتیجه آن رسیدن متوسط قیمت وزنی هر مترمربع زیربنای مسکونی در این ماه به ۴۷میلیون و ۹۳۸هزار و ۸۰۰تومان بوده است. مفهوم تورم نقطه‌به‌نقطه ۵۰درصدی قیمت مسکن در آبان ماه این است که خریداران یک واحد مسکونی یکسان در این ماه باید ۵۰درصد بیش از آبان سال قبل پرداخت کنند که رقم این مابه‌التفاوت در مقایسه با میانگین درآمد خانوارهای تهرانی رقم بسیار بزرگی محسوب می‌شود.

مرکز آمار ایران در گزارش شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های تهران در آبان امسال اعلام کرده است که قیمت مسکن در این ماه در همه شاخص‌های تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه با افزایش همراه بوده و عملاً بازار مسکن با قیام تورمی مواجه شده است.

در این ماه شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۱۶۷.۴ رسیده است که از تورم نقطه‌به‌نقطه ۵۰درصدی، نرخ تورم سالانه ۳۵درصدی و نرخ تورم ماهانه ۵درصدی این شاخص در آبان ماه حکایت دارد. واکاوی میزان تغییرات شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی تهران در آبان نشان می‌دهد که در این ماه متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به ۴۷میلیون و ۹۳۸هزار و ۸۰۰تومان رسیده است.

در این ماه، بالاترین متوسط وزنی قیمت به منطقه یک اختصاص داشته و هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به‌طور متوسط ۹۶میلیون و ۷۷۸هزار تومان دادوستد شده است. در مقابل، منطقه ۱۸ با متوسط وزنی قیمت ۲۴میلیون و ۲۶۲هزار و ۴۰۰تومان، کمترین میانگین قیمت را در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به‌خود اختصاص داده است.

متضرران تورم مسکن

طبق آمارهای رسمی، در آبان امسال، میانگین ارزش یک واحد آپارتمان ۷۵متری متناسب با الگوی مصرف در شهر تهران با احتساب قیمت ۴۷میلیون و ۹۳۸هزار و ۸۰۰تومان برای هر مترمربع به ۳میلیارد و ۵۹۵میلیون و ۴۱۰هزار تومان رسیده است.

البته به‌واسطه ذات سرمایه‌پذیری بازار مسکن، این تغییر قیمت بیش از آنکه مصداق تعبیر گرانی باشد، نشان‌دهنده سقوط ارزش پول ملی و فقیر شدن کسانی است که سرمایه‌گذاری ملکی نداشته‌اند؛ اما علاوه بر اینکه با تورم مسکن، بی‌خانمان‌ها فقیرتر از مالکان شده‌اند، مستأجران، سازندگان و حتی دلالان و مشاوران املاک نیز از این بابت متضرر خواهند شد.

دور باطل قیمت‌گذاری در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که گرانی نهاده‌های تولید اثر مستقیمی بر تورم مسکن دارد و در دوره‌های تورمی مسکن، همین اثر از جانب بازار مسکن بر بازار نهاده‌ها گذاشته می‌شود و برخی از مصالح ساختمانی فقط به‌صرف افزایش قیمت مسکن، گران‌تر فروخته می‌شوند.

در این وضعیت، سازندگان مانند سایر فروشندگان اقتصاد متورم ایران، به‌واسطه رشد دوره‌ای قیمت‌ها، نمی‌توانند در ازای فروش یک کالا، همان کالا را جایگزین کنند و قدرت سرمایه در گردش آنها به‌مرورزمان کمتر می‌شود. در نتیجه توان و مقیاس تولید آنها کاهش پیدا می‌کند و در ادامه همین کاهش تولید، به ابزار مضاعفی برای رشد تورم مسکن تبدیل می‌شود. به همین تناسب، تعداد معاملات مسکن نیز به‌عنوان ممر درآمد قانونی دلالان و مشاوران املاک افت می‌کند و این صنف برای کسب روزی حلال با کسادی بازار مواجه می‌شوند.

البته از زاویه‌ای دیگر، همین کاهش تعداد معاملات و کسادی بازار دلالان و مشاوران املاک، به افزایش میزان تخلفات در این صنف نیز منجر می‌شود که با توجه به نظارت بسیار ضعیف و ناکارآمد اتحادیه صنفی و اجرا نشدن قوانین جدید برای الزامی شدن صدور کد رهگیری و شفافیت معاملات بنگاه‌های املاک، چندان امیدی برای برخورد با آنها وجودندارد.

سوخت تورم برای بازار اجاره

قیمت‌گذاری اجاره در بازار سنتی مسکن ایران، تابعی از ارزش مسکن است و رشد افسارگسیخته قیمت مسکن به‌تدریج در گرانی قیمت اجاره خواهد دمید. نتیجه این اتفاق در پاییز امسال به‌خوبی مشهود بوده است.

طبق آمارهای رسمی، در مهر و آبان امسال باوجود اتمام فصل جابه‌جایی مستأجران و کاهش تقاضای بازار اجاره، قیمت‌های این بازار با رشدهای کم‌سابقه ۱۰.۱درصدی در ۲ماه مواجه شده است. با فرض تکرار تورم ماهانه حدود ۵درصدی در بازار اجاره، تورم سالانه این بازار به حدود ۶۰درصد خواهد رسید که معنای آن چیزی جز بحران در بازار اجاره نخواهد بود.

در این مورد، گزارش کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس در مورد علل بروز حاشیه‌نشینی تأیید می‌کند که هرگونه فشار قیمتی به بازار اجاره چه صدمات جبران‌ناپذیری به بافت اجتماعی و جغرافیایی شهرها وارد می‌کند.

طبق این گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، برآوردها حاکی از این است که بیش از ۳۰درصد از سیر افزایشی جمعیت حاشیه‌نشینان را ساکنان شهر اصلی تشکیل می‌دهند که توان تأمین مسکن قابل استطاعت در شهر را از دست داده‌اند و ناگزیر به حاشیه کوچ کرده‌اند؛ چراکه برآوردهای میدانی حاکی از آن است که تأمین مسکن برای خانوارها چه به‌صورت استیجاری و چه به‌صورت مالکیت در مناطق حاشیه‌نشین به میزان ۸۵درصد از هزینه‌های این بخش را می‌کاهد و بر همین اساس، خانوارها در شرایط تورمی، این مناطق را به‌عنوان آخرین پناهگاه خود انتخاب می‌کنند.

تحقیقات میدانی استناد شده در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس حاکی از این است که خانوارها در شرایط ویژه می‌توانند تا ۶۰درصد از درآمد ماهانه خود را صرف تأمین مسکن کنند و از تاب‌آوری بسیاری برخوردارند؛ یعنی افراد ترجیح می‌دهند با افزایش هزینه‌ها همراهی بیشتری کنند و از محل سکونت خود جابه‌جا نشوند؛ اما به‌محض اینکه میزان هزینه‌های بخش مسکن از دامنه تاب‌آوری خانوار، یعنی از ۶۰درصد و حتی رقم‌های ۵۰و ۴۵درصد بیشتر شود، جابه‌جایی جمعیت و مهاجرت حاشیه‌ای درون‌شهری رخ خواهد داد.

بر همین اساس است که تخلیه تورم بازار مسکن به بازار اجاره، فاجعه‌ساز خواهد بود و در مقابل تعدیل قیمت‌های بازار مسکن به‌خصوص در بخش استیجاری می‌تواند روند رو به رشد حاشیه‌نشینی را کندتر کند و حتی در درازمدت به ساماندهی نسبی آن منجر شود.