جورچین ناقص دولت برای بازار ملک

 پیام دولت و مجلس باید پیام امیدبخشی به مردم باشد. همچنین وی از تامین زمین برای ساخت مسکن و پیش‌بینی تخفیف‌های مالیاتی برای پروژه نهضت ملی مسکن صحبت به‌میان آورد. در نتیجه، طرح‌های حمایتی مسکن دولت باید از قاعده پرداخت ۷.۸ درصد بیمه، ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده و یک درصد حق‌الثبت مستثنا شوند.

 طرح نهضت ملی مسکن برای ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال تا به امروز با پیشرفت‌هایی همراه بوده، اما آن‌طور که باید همسو با وعده‌های رئیس دولت سیزدهم گام برنداشته است، چرا که با نگاهی به روند پیشرفت پروژه‌های نهضت ملی مسکن نه‌تنها جای خالی منابع مالی و زمین موردنیاز احساس می‌شود، بلکه نحوه همکاری نهادهای مختلف و نبود یک برنامه منسجم و یکپارچه نمایان است. صمت در این رابطه با حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

چالش نبود زیرساخت و تامین مالی

اهمیت تامین مسکن بر کسی پوشیده نیست و شاید به دلیل همین موضوع است که وعده ساخت مسکن همیشه از سوی دولت‌ها داغ و حل مشکل حوزه مسکن به یکی از مهم‌ترین ابزارها برای شعارهای انتخاباتی تبدیل شده است. اگر یک بررسی کلی از وضعیت بازار در دوره‌های مختلف داشته باشیم، می‌بینیم که از گذشته تاکنون دولت‌ها تلاش کرده‌اند سالانه تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی بسازند، اما با وجود مشکلات و نبود زیرساخت‌های لازم، هیچ‌وقت اهداف دولت‌ها به‌طورکامل محقق نشد. ساخت مسکن در کشور موضوعی است که با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است. از هر جهت که نگاه کنیم، ضرورت دارد که دولت به‌جای واگذاری ساخت‌وساز به متقاضیان، بیشتر با بخش خصوصی و انبوه‌سازان تعامل داشته باشد. در صورتی ‌که همکاری‌ها برای تولید مسکن تقویت نشوند، تحقق وعده‌های مسکنی دولت با اماواگرهای زیادی روبه‌رو می‌شود. اگرچه عزم دولت در اجرای وعده ساخت 4 میلیون واحد مسکونی جزم است و با طرح‌های تشویقی و تخفیف پروانه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن سعی بر تسریع این وعده مهم است، اما برخی چالش‌ها و موانع پیش‌روی وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. برخی از کارشناسان معتقدند ظرفیت ساخت یک‌میلیون مسکن در کشور وجود دارد، اما در حال‌ حاضر بسترهای اصلی ساخت این تعداد مسکن از جمله نقدینگی و تامین منابع مالی در کشور فراهم نیست. آنچه مسلم است مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد و عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل برسد. درحقیقت طرح‌های تشویقی در صورتی می‌توانند به اجرایی شدن این پروژه کمک کنند که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور استفاده شود.

باتوجه به برنامه‌ریزی‌هایی تامین زمین و تخفیف‌های مالیاتی برای پروژه نهضت ملی مسکن در بودجه ۱۴۰۲ ، به نظر شما چشم‌انداز روشنی برای اجرایی شدن طرح‌های مسکنی دولت در آینده وجود دارد یا خیر؟

 مشکلی که برای سرعت‌بخشی و اجرایی کردن پروژهای مسکنی دولت وجود دارد، موضوع برنامه‌ریزی هدف‌دار و موثر است. به طبع تامین زمین و اعمال نشدن تخفیف‌های مالیاتی زیرمجموعه این چالش‌ها هستند، چرا که هیچ برنامه معینی برای ساخت‌وساز و تحویل ‌خانه به اقشار هدف وجود ندارد. به علاوه اینکه با گذشت ۱۶ ماه از عمر دولت سیزدهم، نه‌تنها واحدی به متقاضیان تحویل نشده، بلکه روال ساخت‌وساز نیز به‌کندی پیش می‌رود. اکنون بحث واگذاری زمین رایگان برای ساخت‌وساز مطرح است که این موضوع از نگاه انبوه‌سازی به‌طورکامل بی‌اثر است، چرا که باید دولت مشخص کند، چرا باید زمین‌ها را به افراد و متقاضیانی واگذار کنند که نه توان مالی مناسبی برای ساخت‌وساز دارند و نه دانش فنی برای رعایت استانداردهای لازم و اصولی در ساختمان که این موضوع در نوع خود جای تامل و بازاندیشی دارد. اگر چنین اتفاقاتی ادامه‌دار شود، در نهایت، افرادی که توانایی لازم برای ساخت مسکن را ندارند، مجبور به فروش حق امتیاز زمین خود به غیر شده و دوباره در صف افراد بدمسکن یا بی‌مسکن در انتظار قرار خواهند گرفت. اگر هدف دولت، ‌خانه‌دار کردن مردم است؛ راهش اعطای زمین رایگان به متقاضیان نیست که با این سیاست، ساخت مسکن را از سر خود باز کند، بلکه باید در راستای رسالت و هدف‌های اصلی خانه‌دار کردن مردم گام بردارد.

یکی از چالش‌های موجود برای خانه‌دار کردن مردم و تولید مسکن در کشور، بحث تامین مالی است که بخش عمده‌ای از این وظیفه بر دوش بانک‌ها گذاشته‌ شده، اما ظاهرا بانک‌ها همکاری‌های لازم را برای تحقق این هدف ندارند. به‌نظر شما علت این موضوع چیست؟

دولت برای جبران هزینه‌های مسکن خانوارها، سیاست‌های مختلفی به‌کار برده و به‌طورمعمول بانک‌ها را مجری پرداخت تسهیلات برای این بخش کرده و مقرر شده است که مبلغ قابل‌توجهی از منابع بانک‌ها به پرداخت تسهیلات بخش مسکن اختصاص یابد. این درحالی است که طبق آمار، بانک‌ها به دلایل مختلف به وعده‌های خود عمل‌ نکرده و پرداخت این تسهیلات را با چالش روبه‌رو کرده‌اند.

مداخله بانک‌ها به‌صورت وام، اعطای اعتبار، تسهیلات خرید و اجاره و... تا به امروز به‌علت مشکلات اقتصادی بر سیاست‌های خانه‌دار کردن مردم تاثیرگذار نبوده و کمک چندانی به بازار مسکن نکرده است. در حقیقت بانک‌ها به‌دلیل رشد روزافزون تورم، قادر به همکاری برای تامین مالی پروژهای هزینه‌بر حوزه مسکن دولت نیستند.

از سوی دیگر، بسیاری از بانک‌ها در کشور منابع لازم برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را ندارند، چرا که تعهداتی در قالب قراردادهای مالی با موسسات و سپرده‌گذاران منعقد کرده‌اند که در راستای تحقق اهداف خود باید به آنها عمل کنند. در واقع، اگر سیاست‌های کلی دولت به‌سمتی حرکت کند که پرداخت تسهیلات مسکن برعهده بانک‌های محدودی باشد، موفقیت بیشتری حاصل می‌شود، چرا که در حال‌ حاضر نیمی از بانک‌ها این تسهیلات را در عمل پرداخت نمی‌کنند. باید توجه داشت که مشکل اصلی کشور در حال ‌حاضر بستر اقتصادی نامناسب است که بر بازار مسکن نیز تاثیر گذاشته است. همچنین دولت باید با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح در راستای بهبود وضعیت اقتصادی گام بردارد و مشکل مسکن در کشور را ساماندهی کند.

 نظر شما در مورد تخفیف‌های مالیاتی که برای پروژه نهضت ملی مسکن در بودجه ۱۴۰۲ در نظر گرفته‌شده است، چیست؟

 متاسفانه برخلاف پروژه مسکن مهر هنوز بحث پروانه‌های ساخت، اعتبارات مربوط به استفاده از تسهیلات بیمه و مالیات در پروژه نهضت ملی مسکن مشخص نشده است. اگر قرار است دولت مشوق و تخفیف‌های مالیاتی برای پروژه‌های مسکنی خود در نظر بگیرد، باید راهکارهای قانونی برای آن در نظر گرفته شود تا در سال‌های آینده با مشکل روبه‌رو نشود. برای مثال در پروژه مسکن مهر، هیات‌وزیران مصوب کرد که پروژه مسکن مهر از پرداخت مالیات بردرآمد و مالیات بر ارزش افزوده معاف است، اما بعد از گذشت حدود ۱۵ سال از این طرح، اداره دارایی مصوبه دیوان عدالت را باطل و بسیاری از شرکت‌ها و انبوه‌سازانی را که درگیر ساخت پروژه مسکن مهر بودند، درگیر پرداخت مالیات این واحدها کرده است.

یکی از راهکارهای دولت برای حفظ سرمایه‌ها از گزند تورم و کمک به خانه‌دار شدن مردم، فروش متری مسکن در بورس‌ کالا است. ارزیابی شما از این اقدام چیست و آیا این کار مسکن را از بازار مصرفی به‌سمت بازار سرمایه‌ای سوق نمی‌دهد؟

فروش متری مسکن در بورس یک تجربه تکراری است و در اواخر دهه 70 مصوب و اجرایی شد اما نتوانست تاثیر قابل‌قبولی در وضعیت بازار مسکن ایجاد کند. اکنون اگر این اقدام با بروزرسانی و برنامه‌ریزی دقیقی همراه باشد، می‌تواند تنها به حفظ ارزش سرمایه‌های خرد کمک کند، اما به ساماندهی بازار مسکن و خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه کمکی نکرده و خیلی هم به‌نظر نمی‌رسد که بتواند در تولید و عرضه مسکن نقش موثر و تعیین‌کننده‌ای ایفا کند.

چه راهکاری برای نجات بازار مسکن از بن‌بست پیشنهاد می‌کنید؟

براساس تجربیات گذشته، هر جایی که دولت متصدی انجام پروژه‌های مختلف بوده و به‌عنوان کارفرما ظاهر شده، راندمان قابل‌قبولی نداشته است. علت هم این است که باتوجه به سیستم بروکراسی حاکم بر ادارات، چنین اقداماتی روال کار را زمانبر و از حالت عادی خارج می‌کند.

راه‌حل این است که دولت با اعمال نظر کارشناسی، روشی را برای همکاری انبوه‌سازان و سازندگان با سود متعارف در یک بازه زمان مشخص برنامه‌ریزی کند. در این صورت می توان امیدوار بود که سرعت تولید مسکن در کشور افزایش پیدا کند. همچنین باید در این فرآیند نرخ متعارف مسکن برای متقاضیان در قراردادها لحاظ شود.

 از این‌رو باید بخشی از پروژه‌های ساخت مسکن در قالب مشارکت به انبوه‌سازان واگذار شود تا خلأ قیمتی مورد انتظار انبوه‌سازان رفته و در نهایت فشار بالایی برای تامین اعتبار خرید ملک به مصرف‌کنندگان نهایی وارد نشود.

سخن پایانی

بسیاری از کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی اقتصادی، بسیار بعید است که دولت بتواند با تکیه بر بودجه سال آینده مشکلات تامین مالی ساخت مسکن را حل کند، چرا که هزینه‌های این بخش بسیار زیاد است و کشور در حال ‌حاضر منابع لازم را برای این اقدام در اختیار ندارد.

ملک در کشور ما به‌علت نداشتن رونق تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل‌ شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. به‌همین علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از وزارتخانه و جابه‌جایی دولت‌ها است و هر دولتی هم که می‌آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می‌کند. به علاوه اینکه نبود منشوری واحد در ساخت مسکن باعث عدم‌موفقیت طرح‌های مسکنی می‌شود. بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به‌همراه جهش و ثبات نرخ تجربه کرده است؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش نرخ بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر بوده و در دوره‌های رکود این نسبت معکوس شده، به‌گونه‌ای که رشد میانگین نرخ مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده، بلکه به‌پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است. با توجه به موارد یاد شده برخی از کارشناسان معتقدند، دولت باید هر جایی که احساس می‌کند به دلایل مختلف، توانایی اجرایی کردن پروژه‌ای مانند نهضت ملی مسکن را ندارد، پا پس بکشد و سرمایه‌گذاری در این بخش را متوقف کند، چرا که اگر این اتفاق نیفتد، علاوه بر اینکه بخش زیادی از مردم که منتظر مسکن ارزان هستند، ناامید می‌شوند، سرمایه‌های ملی نیز برای طرحی که در نهایت نیمه‌کاره رها می‌شود، هدر می‌رود؛ سرمایه‌هایی که اگر در جاهای دیگر صرف شود، می‌تواند نتایج بسیار ارزنده‌تری برای اقتصاد و توسعه کشور داشته باشد. با این‌همه اگر قرار بر قضاوت پیش از موعد نباشد باید منتطر ماند و نتایج برنامه‌ریزی‌های دولت برای خانه‌دار کردن متقاضیان بر اساس بودجه سال ۱۴۰۲ را مشاهده کرد.