پاروی بازار مسکن شکست

 گردش مالی ناشی از خریدوفروش و همچنین اجاره ملک‌های تجاری و مسکونی می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر اقتصاد بگذارد. از سویی دیگر، صنایع مختلفی در حوزه ساخت‌وساز دخیل هستند و رونق بازار مسکن، می‌تواند سبب رونق سایر بخش‌های صنعت یک کشور نیز شود، همچنین دادوستد در بازار مسکن، برپایه ارتباطات و اطلاعات انجام می‌گیرد.

 این در حالی است که در دنیای مدرن، بخش اعظم ارتباطات بر بستر فضاهای آنلاین در جریان است. اکنون افراد آن‌چنان برای خرید یا اجاره خانه به‌سراغ بنگاه‌های ملکی نمی‌روند، بلکه در خانه و از طریق اینترنت، خانه دلخواه خود را انتخاب می‌کنند. در نتیجه، این موضوع باعث افزایش تعداد سایت‌های املاک در فضای وب شده است.

قطعی اینترنت در برخی از روزها و ساعت‌ها، فیلترینگ برخی سایت‌ها و پلتفرم‌های پیام‌رسان و کاهش شدید سرعت اینترنت طی ماه‌های اخیر چالش‌ساز شده است. واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از اثر فیلترینگ بر بازار مسکن خبر می‌دهند که به تعبیر آنها این 3 رویداد، در عمل بازار مجازی بازاریابی، جست‌وجو و فروش ملکی را از کار انداخته است.  صمت در این گزارش به بررسی جایگاه بازارهای مجازی حوزه مسکن پرداخته است.

ایجاد فضای رقابتی، شیوه نوین معامله مسکن از طریق پلتفرم‌های اینترنتی

یکی از مهم‌ترین کاربردها و مزایای فعالیت پلتفرم‌های مجازی ملکی، ایجاد فضای رقابتی بین فروشنده‌ها و ایجاد مانع در مسیر اعلام قیمت‌های پرت و غیرواقعی به‌دلیل انتشار در فضای مجازی و وجود امکان مقایسه سطح قیمت‌ها برای خریداران با انبوه فایل‌های مشابه عرضه‌شده در این فضا است. در واقع، از آنجا که فضای مجازی و پلتفرم‌های ملکی امکان مشاهده مشخصات و نرخ انبوه فایل‌های عرضه‌شده برای فروش به بازار مسکن را برای متقاضیان در کوتاه‌ترین زمان ممکن فراهم می‌کنند، مانعی طبیعی در مسیر اعلام قیمت‌های غیرواقعی برای فروشنده‌های مصمم ایجاد می‌شود.

در نبود این پلتفرم‌ها و ایجاد محدودیت‌های مجازی، در عمل این امکان از بین می‌رود، اتفاقی که به کام بنگاه‌های معاملات ملکی خوش آمده و موافق این موضوع هستند، چرا که به‌عقیده آنها پلتفرم‌های اینترنتی باعث شدت‌بخشی به قیمت‌گذاری‌های نادرست و هیجانی از سوی معامله‌گران می‌شوند و هیچ نظارتی بر فعالیت‌شان وجود ندارد.

اما این‌طور که از شواهد پیدا است، شیوه نوین معامله مسکن از طریق پلتفرم‌های اینترنتی، بدون شک تاثیر مثبتی بر بازار مسکن خواهد داشت. در این شیوه، خریداران و مستاجران این امکان را دارند تا خانه‌ها را باتوجه به امکانات و ویژگی‌های‌شان بسنجند. بدین‌ترتیب، صاحبان ملک نمی‌توانند بیش از آنچه عرف بازار است، خانه خود را عرضه کنند.

 از سویی دیگر، این شیوه از عرضه ملک، دست واسطه‌ها را از معاملات کوتاه می‌کند، همچنین هیچ فردی نمی‌تواند با بازارگرمی معامله را به‌نفع یکی از طرفین پیش ببرد و تمامی اطلاعات به‌صورت‌کامل در اختیار عموم قرار دارد و خریداران و مستاجران قدرت انتخاب بیشتری دارند. شایان ‌ذکر است که در فضای رقابتی سالم ایجادشده توسط این پلتفرم‌ها، خانه‌های باکیفیت‌تر، سریع‌تر معامله می‌شوند. این امر می‌تواند در مقیاس بزرگ‌تر روی انتظار بازار از کیفیت مسکن نیز تاثیر مثبت داشته باشد.

فعالیت بنگاه‌های املاک شفاف‌سازی شود

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تاثیر پلتفرم‌های اینترنتی بر معاملات بازار مسکن به صمت گفت: در چند سال اخیر نقش بنگاه‌های معاملات ملکی در گرانی مسکن بزرگ‌نمایی شد و تمام تقصیرها بر گردن این صنف افتاد، اما اگر بخواهیم به‌شکل کلی نظر دهیم، فعالیت آنها به‌خودی‌خود می‌تواند تا حدی عامل افزایش نرخ مسکن باشد، مگر اینکه فعالیت این بنگاه‌ها به‌نحوی مدیریت شود که مجال سوداگری و دلالی را از آنها بگیرد.

او ادامه می‌دهد: این موضوع که بنگاه‌های املاک نمی‌توانند به‌تنهایی عامل گرانی مسکن باشند، بحث درستی است، اما سازکار بنگاه‌های املاک شفاف نیست و آن‌طور که باید، نسبت به فعالیت خود بازتاب واضحی ندارند، بنابراین با این نحوه فعالیت نمی‌توانند بر عملکرد پلتفرم‌های اینترنتی خرده بگیرند و اعتراضی داشته باشند.

این کارشناس مسکن گفت: اطلاعاتی که از نحوه فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی منتشر می‌شود، نامعلوم است و این موضوع کارآمدی و عملکرد آنها را زیر سوال می‌برد، از این‌رو ممکن است پلتفرم‌های خرید و فروش ملک بتوانند با سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های صحیح، بازار مسکن را سروسامان دهند. اکنون افزایش عمق رکود در معاملات، کاهش حجم عرضه فایل به بازار مسکن و مشکلات ایجاد شده برای متقاضیان در راستای نیاز به مراجعه حضوری به بازار سنتی معاملات ملک، می‌تواند بر نحوه قیمت‌گذاری فایل‌ها اثر منفی داشته باشد.

یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا پلتفرم‌های مسکن منجر به سوداگری در بازار مسکن می‌شوند یا خیر، توضیح داد: شفاف‌سازی اطلاعات از مهم‌ترین و مثبت‌ترین مزایای پلتفرم‌های اینترنتی به‌شمار می‌رود، از این‌رو نمی‌توانند با سوداگری، بازار پرتقاضای ملک را هدف قرار دهند و خللی در آن ایجاد کنند. از سوی دیگر، هزینه‌های اضافی برای متقاضیان خریدوفروش خانه را کاهش می‌دهند و ضعف‌ها و کمبودهای بنگاه‌های معاملات ملکی را جبران می‌کنند. این پلتفرم‌ها نه‌تنها ضرر ندارند؛ بلکه یک گام مثبت برای توسعه شیوه‌های نوین مبادلات بوده و این روش را جایگزین مبادلات سنتی می‌کنند.

حق خریدار و فروشنده تضمین شود

یزدانی خاطرنشان کرد: فعالیت سایت‌های مجازی در حوزه معاملات مسکن نقاط ضعفی نیز دارد. صرف‌نظر از اینکه این سایت‌ها روال کار را برای دستیابی مشتریان به مسکن موردنیاز خود، سهل و آسان کرده‌اند؛ اما از سوی دیگر، می‌توانند منجر به بروز نابسامانی و آشفتگی‌هایی نیز در بازار مسکن شوند و حتی به گرانی‌ها در بازار خریدوفروش و بازار اجاره دامن بزنند.

وی افزود: به این صورت که برخی بنگاه‌های املاک با درج آگهی اشتباه یا تقلبی اقدام به جذب مشتری می‌کنند. به‌عنوان‌مثال، بنگاهی با درج آگهی یک مسکن که وجود خارجی ندارد، سبب می‌شود که مشتریان بیشتری با او تماس بگیرند و این فرد موردهای مشابه دیگری را به خریداران معرفی کند. باز هم در اینجا نیاز است، چارچوب‌ها و قواعد کاربردی وجود داشته باشند تا سبب نشوند مانند روش‌های سنتی بنگاه‌های املاک فقط حق کمیسیون خود را بگیرند و خبری از ضمانت برای خریدار و فروشنده نباشد.

این کارشناس در پایان گفت: باید فضای قانونمند و سیستم مدیریتی را برای بازار مسکن در پلتفرم‌ها تبیین کرد تا با استفاده از پالایش آگهی‌ها یک اطمینان‌خاطر و ضمانت لازم در خریدار و فروشنده ایجاد شود. در کل، اگر بخواهیم از این موضوع نتیجه‌گیری کنیم، لازم است بگوییم که می‌توانند در آینده روال رو به جلویی را در بهبود عملکرد معاملات مسکن ایجاد کنند.

فرار سرمایه از بخش مسکن

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار مسکن به‌طورمعمول در دوران رونق، بازار پرسودی است؛ یعنی افراد از طریق پیش‌فروش یا از طریق معاملات اقدام به خرید مسکن می‌کنند و ممکن است در شرایط رونق بازار نیز از فرصت استفاده کرده و ملک خریداری‌شده را با قیمت گران‌تری بفروشند.

در برخی موارد، سایت‌های مجازی می‌توانند در زمینه فروش مسکن ایجاد رقابت کنند، در این صورت، وجود رقابت در بازار مسکن می‌تواند این اثر روانی را القا کند که با کاهش معاملات و کمبود مسکن در بازار مواجهیم و به‌این‌ترتیب، این موضوع می‌تواند تاثیر منفی بر بازار داشته باشد.

اما جدا از مطالب گفته‌شده، محدودیت اینترنت لطمه بزرگی به بازارهای مختلف وارد می‌کند و در شرایط حاضر، ناامنی و فرار سرمایه از بخش مسکن را شدت می‌دهد. باتوجه به جای‌گیری‌هایی که برای تقاضای بازار مسکن وجود دارد، سرمایه‌گذاری نکردن در این بخش، مشکلات زیادی را به بار می‌آورد که قطعی، کندی و فیلترینگ فضای مجازی؛ این موضوع را چالش‌برانگیزتر کرده است.

وی افزود: دلایلی متعددی برای افزایش نرخ مسکن وجود دارد و چالش‌هایی که تاکنون در بازار مشاهده می‌شود، به مدیریت و سیاست‌گذاری‌های اشتباه از جمله قیمت‌گذاری و صدور مجوزها برمی‌گردد. مشکل بزرگی که در حال ‌حاضر با آن روبه‌رو هستیم، نبود روش مشخصی برای قانون‌گذاری نرخ مسکن در کشور است. از سوی دیگر، با رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار ملک، طبیعی است که این بازار تا حدود زیادی رکود را تجربه کند.

بازگشت آرامش به بازار ملک

این کارشناس خاطرنشان کرد: در کنار خروج سرمایه از بازارهای مالی مختلف، شاهد تکرار این اتفاق در بازار مسکن نیز هستیم و کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در حال رخ دادن است. در هر صورت، اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه‌گذاری در بازار ملک در سال آینده شدت بیشتری می‌گیرد.

وی افزود: متاسفانه تورم و رکود؛ ۲ عامل اصلی در ایجاد بحران در بازار مسکن هستند، اما اگر دولت با یک تحول جدی در نظام بانکی اقدام به خروج اقتصاد از لوپ تکراری افزایش نرخ تورم شود، می‌تواند بازگشت آرامش به بازار مسکن را تضمین کند.

محمدی در پایان افزود: ممکن است تا حدی عملکرد سایت‌های اینترنتی در آگهی خریدوفروش مسکن، موجب جو و فضای روانی منفی در بازارشود. به عبارت دیگر فعالیت این سایت‌ها می‌تواند زمینه‌ساز افزایش نرخ و گرانی در بازار مسکن شود، اما در شرایط کنونی عوامل مختلفی در افزایش نرخ مسکن دخیل هستند. آنچه مسلم است هیچ توجیهی وجود ندارد که ملک به چندین برابر نرخ حقیقی‌، قیمت‌گذاری شود.

سخن پایانی

عوامل تاثیرگذار بر افزایش تورم در نیمه دوم امسال باعث رشد نرخ مسکن شد. نکته مهم در این بحران، خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن است. بازار مسکن در فصل رونق خود با رکود معاملات همراه بود که علاوه بر نوسانات نرخ دلار، خبرهای برجامی را نیز به این بحران گره زدند. متاسفانه امسال بازار مسکن نتوانست از رکود معاملاتی فاصله بگیرد و از سوی دیگر، قطعی اینترنت، استارت‌آپ‌های پرکاربرد بازاریابی ملکی را با اختلال مواجه کرد که این خود در تعمیق رکود تورمی بی‌تاثیر نبوده است.به علاوه اینکه بازار ملک سال ۱۴۰۱با ریزش ۵۰ درصدی پروانه‌های ساخت‌وساز همراه بوده است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد، کل پروانه‌های صادرشده در نخستین فصل ۱۴۰۱ در تهران برابر با ۷۳۶ فقره و از سال ۹۷ تاکنون، سابقه نداشته است و این ریزش در ۳ شاخه مهم دیگر ساخت‌وساز نیز به‌چشم می‌خورد. در نقطه مقابل تعداد متقاضیان مسکن به‌شدت در حال کاهش است و شاهد رکود عجیبی در صنعت ساختمان هستیم، مگر آنکه سرمایه‌های خرد مردم به‌منظور سرمایه‌گذاری به‌سمت این بخش هدایت شود و بازار اینترنتی مسکن دوباره جان بگیرد. اگر دولت سیاست جدیدی برای کاهش تورم نداشته‌باشد و در این‌باره برنامه‌ریزی جامعی نکند، به‌طورقطع هزینه تولید مسکن تا پایان سال باز هم افزایش خواهد داشت. به علاوه اینکه وضعیت تورم، نرخ خانه را به‌گونه‌ای رقم می‌زند که شرایط تولید و خرید مسکن در سال آینده غیرقابل‌تصور و کنترل خواهد شد.