نقش پلتفرم ها در قیمت گذاری مسکن

اوج معاملات مربوط به خرید و اجاره مسکن است. معضلی که عددسازی کانال‌های فردایی بر سر بازار ارز آورده، اکنون معادل آن در حوزه مسکن نیز درحال وقوع است. وب سایت دیوار یکی از اصلی‌ترین نقاط افزایش قیمت اموال و اجناس است. رویه به این شکل است که اشخاص صرفاً با ساخت یک حساب کاربری، می‌توانند اموال منقول و غیرمنقول خود را بدون هیچگونه نظارتی قیمت گذاری کنند. نرخ‌هایی که برخی اوقات از دایره منطق و شعور خارج است.

اکنون وضعیت به نحوی شده است که افراد برای نرخ گذاری اموال خود نظیر خانه و ماشین به نرخ‌های اعلامی اشخاص در دیوار مراجعه می‌کنند. نتیجه این می‌شود که اعداد دیگر از معنا تهی شدند. اجاره آپارتمان ۱۰ ساله، فاقد انباری و آسانسور در یاخچی آباد (جنوب تهران) ۱۱ میلیون تومان قیمت گذاری شده. اجاره ماهیانه واحد ۱۰۰ متری در یاخچی آباد، سال ساخت قبل از ۱۳۷۰، فاقد آسانسور و پارکینگ، ۱۵ میلیون تومان با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است!

معیار این نرخ گذاری‌ها چیست؟ مبنا، سال ساخت است یا مولفه‌هایی نظیر متراژ و موقعیت محله نسبت کل شهر تهران؟ این اعداد در حالی است حداقل دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۲ کمی بیش از ۸ میلیون تومان تعیین شده است. این نرخ اجاره بها یعنی، معادل حقوق ماهیانه کارگر باید برای اجاره بها پرداخت شود. اعداد مذکور مربوط به محله‌ای است که همجوار کمربند جنوبی تهران ( آزادگان) است و فقط در رابطه با یکی از محله‌های پایین شهر پایتخت بود. وضعیت نرخ گذاری برای بالای شهر تهران فاجعه‌بارتر است و نیازمند تامل در چندین حوزه می‌باشد.

اجاره آپارتمان ۱۱۷ متری در منطقه سعادت آباد ۳۳ میلیارد تومان تعیین شده است. اجاره آپارتمان ۱۹۰ متری در اندرزگو ۳۰ میلیارد تومان تعیین شد. نمونه‌هایی از این دست فراوان است. تعداد قابل توجهی از نرخ‌های کذایی را نیز آژانس‌های املاک قیمت گذاری می‌کنند.

فرض را بر این قرار می‌دهیم که ملکی با نرخ های مذکور در مناطق مرفه نشین تهران معامله شد. این پرداختی از دو جهت قابل بررسی است: اولا؛ شخصیت حقیقی و حقوقی مستاجر چیست که توان پرداخت ماهیانه ۳۳ میلیارد تومان اجاره را دارد؟ فردی که این اجاره را می‌دهد، باید حوزه فعالیت او از جنبه مالیاتی شفاف شود. ثانیا؛ کسب و کار این فرد چیست که فقط در یک قلم، اجاره چندین میلیاردی پرداخت می‌کند؟ این حوزه نیازمند رصد نهادهای اطلاعاتی است.

وضعیت در زمینه خرید و فروش مسکن به مراتب عجیب‌تر است. از نرخ‌های عجیب بالای تهران گذر می‌کنیم. مبنا را نیز محله نازی آباد در جنوب تهران در نظر می‌گیریم. یک آپارتمان ۹۷ متری در نازی آباد، برای هر متر ۱۲۰ میلیون تومان نرخ گذاری شده است! منطق این عدد چیست؟ یعنی اگر فردی ماهیانه ۱۲ میلیون تومان دریافتی حقوق او باشد، طی یک سال فقط یک متر از این خانه را می‌تواند بخرد!

طبق آمار ۵۱ درصد خانواده‌ها در تهران مستاجر هستند. این عدد برای کل کشور، بیش از ۳۷ درصد از خانواده‌های شهرنشین را شامل می‌شوند. مشکل اینجاست که دیوار تبدیل به مرجع قیمت‌گذاری شده است. عددسازی‌های بی‌قاعده در وب سایت و اپلیکیشن دیوار، انگاره را می‌سازند و پس از مدتی این انگاره‌ تبدیل به نرخ اصلی خرید و فروش در بازار می‌شود، حتی اگر هیچگونه معامله‌ای صورت نگیرد. مشابه آنچه در کانال‌های فردایی دلار رخ داده و فقط این حرف سر زبان‌ها می‌افتد که دلار ۵۵ هزار تومان معامله شد. حال اینکه لزوماً نه ارزی جابجا شده و نه پولی پرداخت شده است.

سه اقدام در این رابطه باید انجام داد: اولا؛ نهادهای نظارتی نظیر قوه قضاییه باید ورود کنند و سکوهای اینترنتی را ملزم به ممانعت از درج قیمت‌گذاری کذایی در نظیر دیوار شوند. ثانیا؛ پروتکلی مبنی بر نرخ گذاری مبتنی بر محلات شهر تدوین شود. متری ۱۲۰ میلیون تومان در یکی از محلات جنوب تهران هیچ منطقی ندارد. تغییر قولنامه‌ املاک از حالت کاغذی به حالت تحت وب می‌تواند جنبه نظارت بر قیمت‌ها را افزایش دهد. وزارت راه و شهرسازی در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن،‌ سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره مسکن را روز ۲۹ فروردین ۱۴۰۲ به‌صورت آزمایشی راه‌اندازی کرد. روند راه اندازی نهایی این سامانه باید تسریع شود. ثالثا؛ املاک داری باید از جذابیت بیافتد. راهکار نیز مالیات است. بدین صورت که نرخ اجاره بها توسط سامانه وزارت مسکن تعیین گردد، چنانچه مالک مسکن از اجاره ملک خودداری کرد، مالیات سنگین وضع شود. از طرفی، سود دلال مسکن در نوسان قیمت مسکن است. اگر فردی در سال بیشتر از یک خانه خرید و فروش کرد، نشان می‌دهد که برای نیاز شخصی نیست و در راستای سوداگری است. دولت باید بخش بزرگی از سود حاصله را به عنوان مالیات اخذ کند.