لرزه در قلمرو سوداگران ملک

آیا سوداگران مسکن در تور مالیاتی گرفتار می‌شوند؟

یکی از این بازارها که چندین سال است از تقاضای مصرفی به‌سمت بازار سرمایه‌ای حرکت کرده، بازار مسکن است که سیاست‌گذاری‌های غلط و دلال‌بازی و سوداگری‌های پی‌درپی وضعیت آن را روزبه‌روز بغرنج‌تر می‌کند. در این بازار پرتشنج، هیچ‌کدام از تلاش‌ها برای بهبود اوضاع چنگی به دل نزد و گرهی از مشکلات باز نکرد، اما به‌تازگی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه معاملات مکرر مسکن مشمول ۶۰ درصد مالیات می‌شود، امیدها را برای خلاصی از این شرایط پرتلاطم زنده کرده و ادامه فعالیت سوداگران در بازار ملک را با اماواگرهایی مواجه ساخته است. بسیاری امیدوارند این بازیگران بازار دیگر نتوانند با معاملات صوری و خریدوفروش‌های منفعت‌طلبانه نرخ مسکن را در قلمروی محتکرانه خود زندانی کنند. صمت در این گزارش زوایای مختلف طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

لایحه‌ دوفوریتی مسکن در انتظار مجلس

سه‌شنبه ۲۹ فروردین‌ سال ۱۴۰۱، جلسه‌ای با حضور معاون اول رئیس‌جمهوری و برخی وزرا از جمله وزیر راه و شهرسازی و وزیر اقتصاد پیرامون ساماندهی بازار مسکن شکل گرفت. در این جلسه، برای جلوگیری و کنترل سوداگری در بخش مسکن مقرر شد، با قید فوریت درباره طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن تصمیم‌گیری و پس از تصویب در هیات دولت، لایحه‌ای دوفوریتی به مجلس شورای اسلامی ارائه شود. در این راستا، وزارت راه و شهرسازی مکلف به تهیه پیش‌نویس اولیه لایحه دوفوریتی معاملات مکرر مسکن و این پیش‌نویس در ۲ ماده در وزارت راه و شهرسازی تهیه شد و در هیات‌دولت به تصویب وزیران رسید و هم‌اکنون در انتظار ارسال به مجلس شورای اسلامی برای تصمیم‌گیری در این حوزه است.براساس ماده یک پیش‌نویس اولیه مالیات بر انجام معاملات مکرر واحدهای مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می‌کنند، در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از 3 سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر می‌شوند. نرخ این مالیات با گذشت زمان از معامله کاهش پیدا می‌کند. به‌گفته سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از مابه‌التفاوت سود خریدوفروش مسکن، ۶۰ درصد مالیات گرفته می‌شود. این مابه‌التفاوت سال دوم ۴۰ درصد، سال سوم ۲۰ درصد، سال چهارم ۱۰ درصد و سال پنجم ۵ درصد می‌شود. این مالیات برای افرادی است که در کوتاه‌مدت وارد بازار مسکن می‌شوند و در این بازار اخلال ایجاد می‌کنند. این مالیات به‌هیچ‌عنوان شامل املاک نوساز یا املاک مردم عادی نمی‌شود و هدف از آن، خروج دلالان از بازار مسکن است.

اخذ مالیات مسکن به‌جایی نمی‌رسد

علی پورشیرازی، عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در رابطه با طرح مالیات بر معاملات مکرر به صمت گفت: بازار مسکن در شرایطی به‌سر می‌برد که به سیاست‌گذاری‌های کلان نیاز دارد و طرح چنین موضوعی که مالیات برای فروش مسکن بتواند در کوتاه‌مدت و فقط در یک سال موثر واقع شود، منطقی به‌نظر نمی‌رسد. اخذ مالیات مسکن در سال‌های گذشته نیز تکرار شده بود و هیچ تاثیری بر بهبود شرایط بازار نداشت. به نظر می‌آید، این موضوع نیز همانند طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، به‌جایی نرسد.

احتمال تشدید رکود معاملات مسکن

او افزود: باید در نظر گرفت که این طرح بیشتر به‌خاطر دلالی و سوداگری برخی مشاوران املاک در نظر گرفته شده است، اما به‌طورمسلم، طرح مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند به‌نحوی باعث تشدید رکود معاملات مسکن نیز شود، زیرا برخی مشاوران املاک با خرید ملک از فروشندگانی که پول‌‎لازم هستند و برای فروش خانه خود عجله دارند، به روند معاملاتی مسکن سرعت می‌بخشند. درست است که املاکی‌ها چنین خانه‌هایی را ارزان‌تر از نرخ واقعی خود می‌خرند، اما این اقدام با رضایت فروشنده انجام می‌گیرد و مشکلی ندارد. حال اگر این طرح به تصویب مجلس برسد و از تابستان اجرایی شود، مشاوران املاک که همیشه برای خریدوفروش مسکن نقدینگی لازم را دارند، از این کار منصرف می‌شوند و فروشندگان پول‌لازم باتوجه به این شرایط بازار، باید مدت زیادی منتظر معامله ملک خود بمانند.

دلالی‌های مجاز به‌نفع مردم است

عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی به صمت گفت: همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، برخی دلالی‌های مجاز به سود مردم است، به‌گونه‌ای که علاوه بر سرعت بخشیدن به روند معاملاتی، نتایج موثر دیگری نیز به‌همراه دارد. اکنون که تولید مسکن به‌شدت کاهش یافته است، بسیاری از خانه‌های قدیمی‌ساز که عمر بنای بیش از ۱۵ سال دارند، باید بازسازی شوند. از طرفی، کاهش قدرت مردم باعث شده تا دیگر خانه‌های نوساز به‌اندازه خانه‌های چندسال‌ساز طرفدار نداشته باشند. از این‌رو، برخی افراد در اقدامی موثر، اقدام به خرید چنین خانه‌هایی می‌کنند و بعد از بازسازی، این واحدها را با نرخ بالاتری به‌فروش می‌رسانند. به‌طورمسلم، با این اتفاق، خانه‌هایی که به‌نظر می‌رسید، باید از چرخه استفاده خارج شوند، دوباره جان تازه‌ای می‌گیرند و برای زندگی، مناسب‌تر می‌شوند. در نتیجه، با تصویب این قانون چنین افرادی مشاغل خود را از دست می‌دهند و اوضاع خانه‌های قدیمی و کهنه تغییری نمی‌کند و معاملات مسکن روزبه‌روز کاهشی می‌شود.

اخذ مالیات، از تورم نمی‌کاهد

پورشیرازی افزود: کشور دچار تورم بالای ۵۰ درصد شده و به‌طورمداوم در حال افزایش است. بازار مسکن نیز مانند دیگر حوزه‌های اقتصادی و بازارهای مالی کشور درگیر تورم شده است. در این شرایط، تولید، ریسک‌های بزرگی دارد؛ بنابراین سرمایه‌ها از بخش تولید خارج شده‌اند. نه نرخ مواد اولیه مشخص است و نه امکان صادرات به‌رغم تحریم‌ها وجود دارد؛ بنابراین سرمایه مردم در حوزه‌های دیگری همچون بازار مسکن وارد می‌شود. با وضع مالیات بر خریدوفروش مسکن در کمتر از یک سال، نمی‌توان مشکل تورم بازار مسکن را رفع کرد. مسئله و مشکل اصلی تورم است و نمی‌توان با وضع مالیات به جنگ تورم رفت. تورم بزرگ کشور ناشی از تحریم‌های اقتصادی است و مالیات این مشکل را حل نمی‌کند.

وی در پایان گفت: اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن نه می‌تواند دست سوداگران را از این بازار کوتاه کند و نه تورم بخش مسکن را کاهش دهد. در ضمن، در هیچ کشوری خریدوفروش مسکن جرم نیست و برعکس شغل آبرومندی است. مسئولان باید چاره دیگری برای ساماندهی بازار مسکن بیندیشند. در شرایطی که تولید مسکن به بن‌بست خورده است، چنین اقدامی معاملات مسکن را نیز با چالش مواجه می‌کند و گره بازار مسکن کورتر می‌شود.

فواید اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن درباره موضوع مالیات بر معاملات مکرر مسکن به صمت گفت: دلالان کسب‌وکارهای غیرمولد، سودهای بادآورده به‌دست می‌آورند. در سال‌های گذشته، موضوع اخذ مالیات از این افراد چندان جدی گرفته نشده است؛ چرا که بعضی بانک‌ها، خودروسازان و افراد ثروتمند در فرآیند دلالی و احتکار خودرو و مسکن دخیل بوده‌ و جلوی تحقق این هدف را ‌گرفته‌اند. دولت باید با جدیت این افراد را کنار بگذارد و مالیات بر عایدی سرمایه را از دلالان بزرگ‌تر آغاز کند. وی تاکید کرد: در حال ‌حاضر، تصویب لایحه مذکور موجب حذف سفته‌بازی، دلالی و کاهش خانه‌های خالی خواهد شد. اجرای چنین قوانینی ضمن کاهش حباب و کنترل ورود نقدینگی به بازار مسکن، تعادل را بین طرف عرضه و تقاضا برقرار می‌کند. تصویب این قوانین در راستای حذف سوداگری از سوی هیات‌دولت و مجلس می‌تواند به‌عنوان بازوی کمکی در راستای حرکت نقدینگی به‌سمت بازارهای مولد همچون بازار سرمایه عمل کند.

راهی برای تحقق شعار سال

احمدرضا سرحدی افزود: در دیدگاه کلان نیز، این دست از قوانین می‌توانند زمینه را به‌منظور تحقق شعار سال یعنی مهار تورم و حمایت از تولید فراهم کنند. اجرا و تحقق قوانینی همچون اخذ مالیات از معاملات مکرر روی واحدهای مسکونی و طرح مالیات بر سوداگری در راستای هدایت نقدینگی به‌سمت تولید نیازمند کنترل ریسک‌های سیستماتیک، حذف قیمت‌گذاری‌های دستوری و ایجاد زیرساخت‌وساز وکارهای مناسب در بازار سرمایه است.

نقش سوداگران در کاهش قدرت خرید

احمدرضا سرحدی در بخش دیگری از این مصاحبه بیان کرد: فعالیت سوداگران سبب شده با افزایش نرخ مسکن، قدرت خرید مردم کاهش یابد و اقشار جامعه به‌ناچار به‌سمت بازار اجاره سوق پیدا کنند؛ به‌طوری که اقشار ضعیف جامعه، سالیان سال در انتظار خرید یک‌ خانه برای مصرف خود هستند و در مقابل، سوداگران بدون تحمل هیچ ریسکی روزبه‌روز ثروتمندتر می‌شوند. این کارشناس بازار مسکن افزود: در این شرایط، اتخاذ سیاست‌های مناسب برای افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت می‌کند و از بی‌ثباتی و افزایش نرخ ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن نیز جلوگیری خواهد کرد که یکی از این سیاست‌ها، مالیات بر معاملات مکرر است که هزینه این مالیات به‌صورت درصدی از سود معامله و از طریق پلکان معکوس از فروشنده دریافت می‌شود؛ بدین معنا که هرچه فاصله زمانی بین خریدوفروش ملک کمتر باشد، نرخ این مالیات بیشتر می‌شود و با گذشت زمان، میزان مالیات کمتر خواهد شد. به گفته سرحدی به‌نظر می‌رسد، هدف دولت درباره وضع این مالیات، ساماندهی بازار مسکن است . وی افزود: مالیات بر معاملات مکرر، مهم‌ترین ابزاری است که در خدمت تولید درآمده و از خریدوفروش‌های مکرر در مدت کوتاه و قیمت‌سازی جلوگیری می‌کند و با افزایش هزینه معامله در زمان کوتاه، شرایط را برای هدایت نقدینگی به‌سمت تولید فراهم می‌کند. این کارشناس مسکن در پایان گفت: دریافت این مالیات موجب می‌شود تا انگیزه‌ها برای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تولیدی و توسعه‌ای افزایش پیدا کند و فعالیت‌های بدون ارزش‌افزوده از صرفه بیفتد. به‌طبع با رونق گرفتن فعالیت‌های تولیدی به‌ویژه ساخت مسکن، اشتغالزایی انجام خواهد گرفت و در نهایت، با کاهش فاصله طبقاتی رفاه مردم بالا می‌رود.

سخن پایانی

در سال‌های اخیر، اخذ مالیات‌های مختلف در حوزه مسکن بازتاب‌های متفاوتی از سوی کارشناسان داشته، اما هیچ‌کدام تا به حال روند راضی‌کننده‌ای را دنبال نکرده است. به‌نظر می‌رسد، دولت با طرح چنین تصمیماتی نتیجه‌ای جز قانون‌گریزی و افزایش بیشتر تخلفات در حوزه مسکن را تجربه نکند؛ چرا که سوداگران می‌توانند به‌راحتی طرحی مانند اخذ مالیات از معاملات مسکن را دور بزنند و با معاملات صوری فعالیت خود را ادامه دهند. بنابراین ضرورت دارد اگر دولت سیاستی را برای ساماندهی بازار مسکن اخذ می‌کند، در ابتدا به فکر کنترل و نظارت بر آن باشد تا سیاست‌گذاری‌ها مسیر استوارتری را طی کند وگرنه تلاش‌های این‌چنینی نه‌تنها سودآور نیست، بلکه می‌تواند تاثیر سوء بر بازار ملک بگذارد.