سیاست جدید در بازار مسکن

پس از راه اندازی سامانه ثبت اجاره مسکن که موجب کاهش هزینه مستاجران در مرحله انعقاد قرارداد می شود، دیروز شورای عالی مسکن، سقف اجاره بهای امسال را تعیین کرد که برای تهران ۲۵ درصد و برای دیگر شهرها ۲۰ درصد است. با این حال باید منتظر ماند و دید که این سقف گذاری تا چه حد اثربخشی خواهد داشت. تجربه سال های گذشته که نشان می دهد این سیاست خالی از انحراف نبوده و لازم است ضمانت های اجرایی قوی تری در این زمینه به کار گرفته شود.

تابستان ۹۹ بود که روحانی رئیس جمهور سابق، از مصوبه جدید ستاد مقابله با کرونا خبر داد که بر اساس آن تا سه ماه بعد از پایان شیوع کرونا، رشد اجاره بها (برای قراردادهای تمدیدی) در تهران، کلان شهرها و دیگر شهرها حداکثر نمی تواند به ترتیب بیش از ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد باشد. ارقام رشد اجاره بها در این مصوبه با تغییراتی در سال های بعد نیز تمدید شد. به عنوان مثال در سال گذشته (۱۴۰۱)، سران قوا، افزایش اجاره بها برای شهر تهران و دیگر کلان شهرها را ۲۵ درصد و برای دیگر نقاط شهری ۲۰ درصد مصوب کردند.

در این باره دیروز و در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور، سقف اجاره بهای امسال برای تهران ۲۵ درصد و برای دیگر شهرها ۲۰ درصد تصویب شد. اگر چه در خبر مذکور، جزئیات بیشتری از این مصوبه نیامده، با این حال به نظر می رسد این مصوبه در واقع تمدید مصوبه سال گذشته سران قوا باشد.

مصوبه سال گذشته تمدید اجاره بها چه می گفت؟

۳۰ خرداد سال گذشته، همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های (۲۵ درصد در تهران و کلان شهرها و ۲۰ درصد در دیگر نقاط شهری) نسبت به قراردادهای موجود تمدید شد.

در آن مصوبه استثنائاتی برای تمدید خودکار اجاره بها در نظر گرفته شده بود از جمله: فروش ملک به شرط ثبت در سامانه ثبت معاملات املاک، انجام ندادن تکالیف قانونی توسط مستاجر، نپذیرفتن افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر، نیاز به سکونت مالک در ملک مد نظر (با تایید مراجع قضایی)، نیاز به سکونت فرزند ازدواج کرده مالک در ملک مد نظر با تایید مراجع قضایی، دریافت پروانه ساختمانی مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر، اما در تبصره یک این مصوبه نیز یک قید مهم دیده شده بود به این صورت که: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

مصوبه سقف اجاره بها چقدر اثربخش بوده است؟

اگر چه تعیین سقف برای اجاره بها، سیاست جدیدی در دنیا به شمار نمی رود، اما درباره میزان موفقیت آن در ایران در سال های اخیر، نکات قابل تاملی وجود دارد که نشان می دهد به رغم کارکرد نسبی، این سیاست موفقیت چندانی نداشته است. به عنوان مثال ۲۰ شهریور سال گذشته خبرگزاری مهر به نقل از محمودزاده معاون سابق وزارت راه و شهرسازی گزارش داد: بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد اجاره بهای مسکن در پایان ۹۹ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، ۳۲ درصد بوده که تنها ۷ درصد از سقف تعیین شده بیشتر بوده است. در این میان عمدتاً قراردادهای جدید رهن و اجاره این سقف را رعایت نکردند، اما میزان رعایت سقف اجاره بها در قراردادهای تمدید بیشتر بوده است. وی افزود: در همان سال (۱۳۹۹) میزان اثاث کشی‌ها بر اساس اعلام اتحادیه حمل اثاثیه منزل، کاهش ۶۴ درصدی داشت. محمودزاده تاکید کرد که بر اساس اعلام اتحادیه مشاوران املاک، میزان تحقق پذیری تعیین سقف اجاره بها برای تهران، ۴۸ درصد بوده است. با این اوصاف، آمار و ارقام رسمی، رشدهای بیشتر از سقف تعیین شده را هم برای اجاره بهای تمدیدی و هم برای قراردادهای اجاره بهای جدید نشان می دهد. طبق داده های مرکز آمار ایران، متوسط تغییرات اجاره بهای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند در سال های ۹۹ و ۱۴۰۰ به صورت نمودار، و تماماً بیشتر از ۲۵ درصد (حداکثر میزان رشد اجاره بها در تهران) بوده است. هر چند آمار جدیدتری در این زمینه منتشر نشده، اما بعید است که در ادامه نیز قراردادهای تمدید اجاره مصوبه سقف اجاره بها را رعایت کرده باشند. از سوی دیگر داده های بانک مرکزی نیز حاکی از آن است که رشد سالانه اجاره بها حداقل در تهران مدت هاست که از ۲۵ درصد به مراتب بالاتر است!

پاشنه آشیل اجرای نصفه و نیمه مصوبه اجاره بها و ۳ اقدام لازم

اثربخشی نصفه و نیمه سیاست کنترل اجاره بها ریشه در نبود ضمانت اجرای موثر دارد. اگر فرض را بر این بگیریم که مصوبه سقف اجاره بها در مراجع قضایی به دقت مورد توجه قرار گرفته و می گیرد، نقطه اتکای این سیاست را باید در ثبت رسمی قراردادهای اجاره و دریافت کد رهگیری دانست. با این حال، گزارش های میدانی نشان می دهد که بسیاری از مشاوران املاک یا موجران به دلایل مختلف از تنظیم قراردادهایی با این شرایط سرباز می زنند.

در نتیجه سه اقدام که البته زمان بر نیز هستند، در این باره ضروری است. اولین موضوع، به شناسایی هر چه سریع تر املاک کشور تحت سامانه املاک و اسکان برمی گردد. دومین مورد، وضع ابزارهایی برای خالی نماندن خانه هاست که در این باره باید گفت اجرای پایه مالیاتی مالیات بر خانه های خالی با استفاده از ابزارهای داده محور و تکمیل بانک های اطلاعاتی ضروری است. در این زمینه ظاهراً قرار شده در تهران به طور جدی خانه های خالی از شهریور تحت پوشش این مالیات قرار گیرند. سومین موضوع نیز ناظر به تقویت ابزار کد رهگیری از مسیر مالیات بر درآمد است. به نظر می رسد دلیل اصلی استنکاف مشاوران املاک و موجران از ثبت رسمی قراردادهای اجاره، فرار مالیاتی است. به این ترتیب باید با اجرای مالیات بر مجموع درآمد، شفافیت درآمدها در جامعه هر چه سریع تر اجرایی شود و درنهایت با نرخ های جریمه بازدارنده، طرف های قراردادهای اجاره به سمت دریافت کد رهگیری هدایت شوند.