اژدهایی هفت سر در بازار مسکن

مالیات بر عایدی مسکن را بعضی‌ها اژدهایی هفت‌سر تجسم می‌کنند. لابد، چون در شروع کار درباره‌اش اغراق‌آمیز صحبت کرده اند و سطح توقع و انتظارات را بالا برده‌اند، اما طرح مالیات بر عایدی مسکن در حقیقت تنها فعالیت عده‌ای را هدف خواهد گرفت که با خرید و فروش مسکن، آن‌هم به‌شکل مکرر سود کسب می‌کنند.

مشمولان مالیات بر عایدی مسکن با این شرح و تفصیل حدود یک تا دو درصد فعالان بازار خواهند بود؛ کسانی که پول و سرمایه‌شان یاری می‌کند از راه خرید ملک و فروش آن در بازه‌های زمانی مشخص کلی سود به‌جیب بزنند. با توجه به قیمت بالای زمین و سرمایه هنگفتی که این کار نیاز دارد، نباید خیلی دلمان برایشان بسوزد.

چه‌کسانی باید مالیات بر عایدی مسکن بپردازند؟

مالیات بر عایدی مسکن طبق قانون از تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی می‌کنند، طبق شرایطی خاص دریافت می‌کشود. مهم نیست این واحد یا زمین را خریداری کرده باشند یا به‌صورت حبه، صلح و وکالت به تملک درآورده باشند. همین‌که برای انتقال مالکیت آن به شخص حقیقی یا حقوقی دیگری در مدت کمتر از سه سال اقدام کنند مشمول مالیات بر عایدی مسکن یا معاملات مکرر مسکن شناخته خواهند شد.

مالیات بر عایدی مسکن واحد مسکونی یا زمین مسکونی که زیر یک سال از خرید آن گذشته باشد، هنگام فروش به میزان ۶۰ درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش در نظر گفته می‌شود. به این ترتیب اگر کسی ملکی را یک‌میلیارد تومان خریداری کند و یک‌میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان بفروشد، مالیات بر عایدی مسکن تنها بر ۲۰۰ میلیون تومان سود تعلق می‌گیرد و فرد ۱۲۰ میلیون مالیات بر عایدی مسکن پرداخت خواهد کرد.

مالیات بر عایدی مسکن در صورت فروش ملک در بازه یک تا دو سال پس از تملک با نرخ ۴۰ درصد رقم مابه‌التفاوت قابل محاسبه است. بیایید مثال بالا را تکرار کنیم، البته با این فرض که ارزش ملک یک‌میلیارد تومانی، پس از یک‌سال به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان رسیده است. در این حالت مالک در زمان فروش موظف به پرداخت ۴۰ درصد از رقم ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

مالیات بر عایدی مسکن، بخشی از طرحی بزرگ به‌نام مالیات بر عایدی سرمایه است. به‌آن طرح مالیات بر معالات مکرر مسکن هم می‌گویند و برای نخستین بار در ابتدای دهه ۹۰ شمسی مطرح شد. مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا با نام مالیات ثروتمندان شناخته می‌شود

مالیات بر عایدی مسکن در صورت فروش ملک در بازه دو تا سه سال پس از تملک به نرخ ۲۰ درصد کاهش پیدا می‌کند، اما این مسئله الزاما به‌معنی کاهش مالیات پرداختی فرد نیست. چون تورم در مدت دو سال و بیشتر، تاثیر بیشتری روی قیمت ملک می‌گذارد. پس اگر قیمت ملکی که یک‌میلیارد خریداری شده، دو سال بعد هنگام فروش به سه‌میلیارد تومانی رسیده باشد، مالک باید ۲۰ درصد از رقم دو میلیارد تومان را به‌عنوان مالیات بر عایدی مسکن بپردازد.

چه‌کسانی از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف هستند؟

مالیات بر عایدی مسکن یک‌سری معافیت‌ها برای مردم و اشخاص حقوقی درنظر گرفته است. اگر انتقال مالکیت به‌موجب ارث انجام شود، مالیات بر عایدی مسکن از شخص دریافت نمی‌شود. همچنین پیش‌بینی شده اگر شخصی تمایل داشت مالکیت یک واحد یا زمین مسکونی را به‌صورت بلاعوض منتقل کند، از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف باشد.

مالیات بر عایدی مسکن معافیت‌های دیگری را نیز شامل می‌شود. مثلا قرار است یک واحد مسکونی را برای اشخاص و خانواده‌ها به‌عنوان محل زندگی به‌رسمیت بشناسد و در ادامه امکان تعیین معافیت املاک به‌تعداد اعضای خانواده پیش‌بینی شود. به این ترتیب شاید ۹۹ درصد خانوارها از دایره مشمولیت طرح مالیات بر عایدی مسکن خارج شوند. همچنین اگر کسی حتی ۲۰ ملک داشته باشد، تا وقتی برای فروش آن‌ها اقدام نکرده و معامله در بازه زمانی مورد اشاره یعنی حداکثر سه‌سال قرار نگیرد، ملزم به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن نیست. همچنین امکان دارد برای افرادی که مثلا بین کلانشهر تهران یا شهرستان رفت‌وآمد دارند، نیز معافیت‌هایی در نظر گرفته شود.

مالیت بر عایدی مسکن روی مابه‌تفاوت قیمت موقع خرید و هنگام فروش دست می‌گذارد بنابراین شاید در بازه‌های بلندتر بتواند به کنترل قیمت مسکن در بازار کمک کند. برای مثال اگر شخصی یک واحد مسکونی به قیمت ۱۰ میلیارد تومان بخرد و آن را در عرض کمتر از یک سال به قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، با احتساب نرخ ۶۰ درصد سال اول، باشد باید شش میلیارد تومان از مابه‌تفاوت عایدی را مالیات بدهد. حال اگر این شخص ملک را سه‌سال بعد با همان قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، میزان مالیات پرداختی با نرخ ۲۰ درصد، به دو میلیارد تومان کاهش پیدا می‌کند.

مالیات بر عایدی سرمایه، علاوه بر خرید و فروش مسکن، مشمول فعالان بازارهای وسایل نقلیه، ارز و طلا نیز می‌شود. هرکدام از این مالیات‌های شرایط و ضوابط خاص خودشان را دارند، اما سپرده‌های بانکی و دارایی‌های در قالب سهام و سایر اوراق بورسی از مالایت بر عایدی سرمایه معاف هستند

مالیات بر عایدی مسکن قرار نیست عطف به ماسبق شود. یعنی اگر فرد حقیقی و حقوقی یک ملک را چند سال پیش خریداری کرده و در حال حاضر قصد فروش آن را دارد، مطابق متن لایحه مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن نمی‌شود. مورد آخر از همه عجیب‌تر است و از قول ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی در خبرگزاری فارس نقل شده: یک فرد حقیقی یا حقوقی می‌تواند «یک ملک» را خریداری و زیر یک سال «همان ملک» فروخته و مشمول مالیات بر معاملات مکرر نشود، اما برای خرید و فروش ملک دوم به بعد مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهد شد.

مالیات بر عایدی سرمایه از سوی دیگر به فردی که ۱۰۰ ملک و مسکن در سال خریداری کرده و زیر یک سال این واحدهای مسکونی را به فروش نرساند، نیز تعلق نمی‌گیرد. مثل شخص حقیقی یا حقوقی که به‌کار ساخت‌وساز مشغول است و ۱۰۰ ملک را ساخته و می‌خواهد آن‌ها را بفروشد. این فرد نیز مشمول مالیات بر معاملات مکرر نخواهد شد، چون طرح تلاش می‌کند سرمایه‌ها را از سوداگرای و دلالی به حوزه تولید مسکن هدایت کند.

مالیات بر عایدی مسکن در حالی مراحل تصویب و ابلاغ را پشت‌سر می‌گذارد که قیمت مسکن از سال ۷۹ تا ۹۹، طبق آمار رسمی در سراسر کشور ۲۸۰ برابر رشد کرده است. قیمت مسکن در تهران طی همین مدت ۳۳۰ برابر شده و قیمت زمین ۵۰۰ برابر رشد داشته است.