«تـهران» شهر از ما بهـتران!

نگاه از بالا به پایین بازار مسکن

وضعیت نابسامان بازار مسکن نشان‌دهنده نبود توازن در اقتصاد کشور است، در حالی که بسیاری از خانوارها با مشکلات مالی روبه‌رو هستند و نمی‌توانند حتی اجاره یک واحد مسکونی را تامین کنند، همچنان خانه‌های لوکس و گرانقیمتی در بازار وجود دارند که هوش از سر آدم می‌برند. این وضعیت می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی از جمله تورم، نابرابری در توزیع درآمد، نقض قوانین و مقررات بازار مسکن و نابسامانی در سیاست‌های مسکن کشور باشد. باتوجه به این وضعیت، بسیاری از افراد احساس ناامیدی و ناامنی درباره آینده خود در بازار مسکن می‌کنند. همچنین، این تلاطم بازار مسکن می‌تواند تاثیرات منفی روی سایر بخش‌های اقتصادی نیز داشته باشد، مانند کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و کاهش اقتصادی که به‌نظر می‌رسد روزبه‌روز در حال تشدید است. برای حل این مشکلات، نیاز به بررسی و اصلاح سیاست‌های مسکن کشور و ایجاد توازن در بازار مسکن است. همچنین، نیاز به توسعه بخش مسکن و ایجاد فرصت‌های مناسب برای خانوارها در تامین خانه مناسب باید در اولویت باشد. اصلاح قوانین و مقررات بازار مسکن و تنظیم قیمت‌ها نیز می‌تواند در رفع این تلاطم موثر واقع شود. به‌طورکلی، برای حل این مشکلات نیاز به تلاش همه اقشار جامعه، دولت و نهادهای مرتبط است تا با تدابیری مناسب، بازار مسکن را بهبود دهند و برای همه افراد فرصتی مناسب برای دسترسی به مسکن مناسب فراهم کنند، نه اینکه بخشی از مردم در لاکچری‌ترین ویلاهای ممکن زندگی کنند و بسیاری از شهروندان حتی توان اجاره یک خانه نقلی در جنوب شهر را نداشته باشند. صمت در این گزارش، نابرابری در بازار مسکن را بررسی کرده است./صمت

لوکس‌نشینی بر درد مردم

افزایش تعداد خانه‌های لوکس در تهران می‌تواند به دلایل متعددی مرتبط باشد. افزایش تعداد خانه‌های لاکچری ممکن است به‌دلیل رونق اقتصادی و افزایش درآمد افراد خاصی باشد، زمانی که اقتصاد رونق دارد، افرادی که توانایی خرید خانه‌های لوکس را دارند، افزایش پیدا می‌کنند، اما در شرایط فعلی که حلقه اقتصادی مردم روزبه‌روز در حال تنگ‌تر شدن است؛ چنین عمارت‌هایی که قیمتش گاهی به‌اندازه حقوق چندین هزار سال یک کارگر و کارمند است، بسیار عجیب و به دور از عدالت اجتماعی به‌نظر می‌رسد. توسعه شهری و ساخت‌وساز در تهران می‌تواند به افزایش تعداد خانه‌های لوکس در شهر منجر شود. با ساخت برج‌های مسکونی و پروژه‌های مسکونی با امکانات ویژه، تعداد خانه‌های لوکس در تهران افزایش می‌یابد. با این حال، افزایش تعداد خانه‌های لوکس در تهران نیازمند بررسی دقیق نیازها و ظرفیت‌های شهری است. همچنین، باید به توازن با سایر نیازهای مسکن در شهر توجه کرد تا همه افراد به‌خوبی از امکانات مسکن بهره‌مند شوند.

اشکال کار در جایی نیست که فردی که از درآمد و ثروت زیادی برخوردار است، بتواند خانه‌ای مجلل که گاهی تا متری ۷۰۰ میلیون تومان هم می‌رسد، برای خود فراهم کند. مشکل و ایراد از جایی شکل می‌گیرد که چرا سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن باید به‌‎نحوی عمل کند که در کنار افراد برخوردار، بسیاری از مردم ناچار باشند که برای تامین پول پیش یک خانه ۵۰ متری در جنوبی‌ترین بخش تهران با چالش روبه‌رو شوند و در آخر مجبور شوند محل زندگی خود را ترک کنند و به شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی روی بیاورند؟ آیا اینکه روزبه‌روز عده‌ای از مردم فقیرتر شوند و تراکم‌فروشی در بهترین مناطق تهران افزایش یابد و در ازای بدمسکنی مردم، بر تعداد ویلاها و برج‌های مجلل افزوده شود، خلاف عدالت اجتماعی نیست؟ افزایش روزافزون قیمت‌ها در بازار مسکن باعث شده است تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند. مسئولان باید هرچه سریع‌تر فکری به حال مسکن اقشار کم‌درآمد کنند تا مشکل مسکن در کشور ما روند مساعدتری را طی کند و فاصله طبقاتی به کمترین حد خود برسد.

رشد شکاف طبقاتی در پایتخت

بازار مسکن در ایران مشکلات زیادی را به‌دنبال داشته که مهم‌ترین آن ایجاد شکاف طبقاتی در پایتخت است. افزایش نرخ مسکن باعث ایجاد بخش‌های طبقاتی و گروه‌بندی براساس توان خرید شده است. نرخ مسکن در پایتخت به یک اندازه رشد نکرده و بررسی نحوه قیمت‌گذاری نشان می‌دهد که در مناطق شمالی، افزایش قیمت‌ها به‌صورت میلیاردی است. به‌عنوان‌مثال، حتی لازمه اجاره یک خانه ۱۵۰متری در سعادت‌آباد ۶ میلیارد پول پیش و ماهی ۳۰ میلیون تومان اجاره است و یک آپارتمان ۱۰۰متری در محله نیاوران برای خرید تا ۳۰ میلیارد تومان نرخ دارد! البته این قیمت‌های سرسام‌آور باعث افزایش نرخ در جنوبی‌ترین مناطق شهر تهران نیز شده است، چراکه درحال‌حاضر یک خانه ۴۵متری در منطقه ۱۰ تهران چیزی در حدود ۱۰۰ میلیون پول پیش و ماهی ۱۰ میلیون اجاره‌بها لازم دارد. اینکه سکنی در خانه‌های بالا شهر حتی از تصور اقشار متوسط هم خارج است، جای خود دارد، اما اینکه اقشار کم‌درآمد نتوانند به خانه‌های حداقلی دست پیدا کنند، بسیار جای تاسف و تامل دارد، چراکه تهیه مسکن و سرپناه مناسب برای شهروندان به‌عنوان یکی از وظایف اصلی حاکمیت در قانون اساسی ذکر شده و مطابق قانون، دولت باید براساس اولویت‌بندی نسبت به تامین مسکن برای اقشار هدف، اقدامات لازم را انجام دهد. نکته عجیبی که در آگهی‌های اینترنتی دیده می‌شود، افزایش قدرت خرید عده‌ای از مردم در برابر عده‌ای دیگر است. این افراد مشغول خریدوفروش و رهن و اجاره لوکس‌ترین خانه و ویلاهای شهر تهران هستند و به‌شدت در برابر افرادی که حتی توان پرداخت اجاره و اقساط تسهیلات مسکن را ندارند، خودنمایی می‌کنند و گویی از یک سیاره دیگر پای در این شهر گذاشته‌اند. در ادامه نرخ برخی از این خانه‌ها را مشاهده می‌کنید:

فاصله اجتماعی باید کاهش یابد

طی سال‌های اخیر نرخ مسکن رشد سرسام‌آوری داشته و سهم مسکن در سبد خانوار رشد چشمگیری پیدا کرده است، به‌طوری‌که بنا به آمارهای اعلامی بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوار، صرف هزینه مسکن می‌شود. تهیه مسکن برای اقشار کم‌درآمد را می‌توان یکی از پروژه‌های شکست‌خورده دولت‌های اخیر عنوان کرد و حتی طرح‌هایی مانند مسکن‌مهر نیز نتوانسته به خانه‌دار شدن این اقشار کمک کند و عمده این خانه‌ها نیز توسط اقشار با درآمد متوسط رو به بالا خریداری شده است یا اینکه صاحبان سرمایه برای حفظ ارزش، اقدام به خرید واحد در این طرح کردند و این طرح نتوانسته جامعه هدف خود یعنی کارگران و اقشار پایین‌دست را پوشش دهد. در این رابطه مجید ابهری، جامعه‌شناس و آسیب‌شناس اجتماعی به صمت توضیح داد: درحال‌حاضر بسیاری از اقشار کم‌درآمد با مشکل مالی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و برای تهیه مسکن مناسب با مشکلات زیادی روبه‌رو هستند، اما در مقابل شاهد آن هستیم که بسیاری از اقشار مرفه و ثروتمند بدون هیچ مشکلی اقدام به خریدوفروش املاک چند میلیارد تومانی می‌کنند و از این بابت، دغدغه‌ای ندارند، بنابراین زمانی که فاصله طبقاتی بین اقشار جامعه زیاد باشد، تبعیض به‌صورت آشکار خودنمایی می‌کند و اثرات نامطلوبی بر سلامت جامعه می‌گذارد. در طبقه‌بندی نیازهای بشر از خوراک، پوشاک و سرپناه به‌عنوان ضروری‌ترین نیازهای بشر برای بقا نام برده شده است. باتوجه به این واقعیت، مسکن اثر مستقیمی بر سلامت جسم و روان افراد می‌گذارد و باید توجه ویژه‌ای به آن کرد. وی افزود: متاسفانه در سال‌های اخیر به‌علت سوءمدیریت و سیاست‌گذاری‌های انبساطی برای مسکن، در این بازار با مشکلاتی زیادی روبه‌رو بوده‌ایم. محدودیت درآمد و نبود مشاغل ثابت، باعث شده است تا بسیاری از اقشار کم‌بهره و ضعیف از نظر مالی، به شهرک‌های اقماری که در اطراف شهرهای بزرگ ساخته شده‌اند، مهاجرت کنند. در نتیجه این کوچ اجباری، بدمسکنی، منجر به مشکلات عصبی و روانی می‌شود و عواقب جبران‌ناپذیری بر روان افراد بر جای می‌گذارد.

خودنمایی ساختمان‌های شیک در شمال شهر

این جامعه‌شناس افزود: متاسفانه درحال‌حاضر در کشور باتوجه به انبوه‌سازی‌ها و آپارتمان‌سازی‌های متعدد و مختلف، توجه لازم به مسائل فرهنگی و رفاهی خانوار نمی‌شود، در حالی که در مناطق برخوردار شاهد ساخت ساختمان‌هایی هستیم که پابه‌پای بهترین سازه‌های اروپایی امکانات دارند و در مناطق بالای شهر خودنمایی می‌کنند. کمبود امکانات و خدمات درمانی، آموزشی، ورزشی، رفاهی، فرهنگی و تفریحی فقط گوشه‌ای از مشکلاتی است که افراد با زندگی در مناطق کم‌برخوردار تجربه می‌کنند؛ بنابراین هر شهر و محلی که فاقد امکانات یادشده باشد، تاثیر منفی بر رشد و سلامت افراد جامعه می‌گذارد. وی افزود: علاوه بر موارد ذکرشده، واحدهای مسکونی نامناسب و کوچک‌متراژ باعث می‌شوند که افراد امید به زندگی کمی برای آینده داشته باشند، چراکه خانه محل امنی برای آسایش افراد است و اگر قرار باشد، امنیت روحی و جسمی برای‌شان به‌همراه نداشته باشد، دیگر اسمش «خانه» نیست. متاسفانه خلاف مناطق شمالی و برخوردار پایتخت، بخش زیادی از خانه‌های مناطق متوسط و جنوبی، فضای مناسبی برای تفریح و ورزش کودکان ندارند و موجب بروز بیش‌فعالی برای سنین پایین‌تر می‌شوند. بنابراین، باید توجه کرد که ضروری است شهرها از نظر عوامل فیزیکی و مسائل فرهنگی و رفاهی در تعادل قابل‌قبولی باشند و همه افراد یک شهر بتوانند از امکانات موجود به یک اندازه استفاده کنند. در غیر این صورت، نمی‌توان به مجموع این مکان‌هایی که افراد در آن زندگی می‌کنند، نام شهر گذاشت.

تبعات بی‌توجهی به تامین مسکن

ابهری خاطرنشان کرد: بر کسی پوشیده نیست که فقر مسکن و آسیب‌های اجتماعی آن، رابطه‌ای دوسویه و مستقیم دارند؛ به این معنی که هر مقدار نرخ فقر مسکن در جامعه‌ای رو به فزونی رود، آسیب‌های اجتماعی آن نیز به همان مقدار افزایش پیدا می‌کند. وی در پایان گفت: در انبوه‌سازی‌هایی که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در کشور رخ داد، توجه چندانی به ابعاد فرهنگی و اجتماعی این واحدهای مسکونی نشد. از این‌رو، انبوه‌سازی بدون در نظر گرفتن نکات یادشده، موجب انباشت مشکلات و آسیب‌های اجتماعی شده و نهادهای دولتی و سازمان‌های متولی این را با چالش روبه‌رو خواهد کرد. ضرورت دارد، در کنار ساخت مسکن، تامین جنبه‌های مختلف زندگی، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد موردتوجه قرار بگیرد.

سخن پایانی

یکی از مهم‌ترین عوامل در تشدید فاصله طبقاتی میان جنوب و شمال پایتخت، توزیع نامتعادل سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های رفاهی بوده و شرایط را برای برخورداری از فرصت برابر شهروندان از خدمات شهری سلب کرده است. بنا بر آمارهای اعلامی، بخش عمده‌ای از بودجه و برنامه‌های شهر بابت ارائه خدمات به ساکنان ۵ منطقه اول شهر هزینه می‌شود و از سوی دیگر، میزان پرداختی ساکنان این منطقه به‌مراتب کمتر از سایر نقاط شهر است. آمارهای پرداختی در سرانه بودجه این مناطق موید این موضوع هستند. افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند؛ زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش است و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است. اگر زمان مناسب برای تامین سرمایه مسکن حدود ۲۰ تا ۳۰ سال باشد، امروز به بالای یک قرن افزایش ‌یافته و واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. از سویی، به‌نظر می‌رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد. تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن همچنان وجود خواهند داشت.