وزنه ناتراز بازار مسکن
برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن در پی افزایش تقاضا و کاهش ساخت‌وساز در کشور اتفاقی بود که دولت جدید در همان ابتدای کار با آن روبه‌رو شد.
ین موضوع باعث شد تا دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد. نهضت ملی مسکن در ایران به‌عنوان یک طرح جامع برای توسعه و بهبود وضعیت مسکن در کشور مطرح شده است. این طرح با هدف فراهم کردن مسکن مناسب و قابل‌دسترس برای تمامی اقشار جامعه، کاهش نابرابری‌های مسکنی و توسعه پایدار در بخش مسکن شکل گرفته است. طرحی که باتوجه به بستر اقتصادی کشور با اماواگرهای زیادی روبه‌رو شد. این طرح بسیاری از اقشار کم‌درآمد جامعه را برای خانه‌دار شدن امیدوار کرد، اما با گذشت بیش از ۲ سال از عمر دولت، هنوز هیچ آماری که نشان دهد این طرح موفق بوده، دیده نمی‌شود، چراکه در حال حاضر میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران در حال عبور از مرز ۶۰ میلیون تومان بوده و هزینه‌های ساخت این پروژه پرسروصدا روزبه‌روز در حال افزایش است. از طرف دیگر، گرانی مسکن با تاثیر مستقیم خود بر نرخ اجاره‌بها، بسیاری از مستاجران را با چالش‌های زیادی روبه‌رو و شهروندان را مجبور به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کرده است. اجرای صحیح نهضت ملی مسکن در کشور شامل برنامه‌ها و اقدامات متنوعی است که به زیربخش‌های مختلف مسکن اعم از ساخت‌وساز، اقتصاد مسکن، تسهیلات مسکنی، توسعه شهرها و روستاها، مدیریت مسکن می‌تواند کمک کند. این طرح باتوجه به مشکلات مسکنی که در برخی مناطق و بخش‌های جامعه وجود دارد، به‌عنوان یک برنامه جامع و در دسترس برای توسعه مسکن و بهبود وضعیت مسکن در کشور موردتوجه قرار گرفته که صمت در این گزارش به بررسی آن پرداخته است.
مشکلات متعدد برای ساخت کشور
توجه به حوزه ساخت‌وساز، یکی از اصولی‌ترین برنامه‌ها و اقدامات در حوزه مسکن به‌شمار می‌رود که توجه به آن و پیگیری از سوی مسئولان و بانک‌ها برای پرداخت آن، باید همواره در دستور کار قرار گیرد. براساس قانون جهش تولید مسکن، باید تمامی بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری آغاز و برای تسریع در اجرای این پروژه‌ها باید هرچه سریع‌تر منابع مالی تزریق شود. بنابراین، اجرا و پرداخت آن، باید هرچه سریع‌تر انجام گیرد. اکنون‌که ۲ سال از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، به‌نظر می‌آید که پروژه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، غیر از کمبود منابع مالی با مشکلات دیگری نیز مواجه است، هرچند این امر خود را بیشتر در کلانشهرهایی مانند تهران نشان می‌دهد، اما برخی شهرستان‌ها نیز از این مسئله مصون نمانده‌اند. به هر حال، دولت باید هرچه سریع‌تر، برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن را در دستور کار خود قرار دهد و در این زمینه، هیچ کوتاهی پذیرفته نیست. بازار مسکن برای جلوگیری از رکود و ورود به رونق؛ نیازمند حمایت بخش خصوصی است و سازندگان هم برای ورود به این حوزه، باید انگیزه کافی و منابع مالی لازم را داشته باشند. موثر بودن نهضت ملی مسکن در کاهش قیمت‌های مسکن بستگی به عوامل متعددی دارد و نمی‌توان آن را به‌طورکامل به نهضت ملی مسکن نسبت داد. عواملی مانند عرضه‌وتقاضا در بازار مسکن، شرایط اقتصادی کلی کشور و عوامل سیاسی و اجتماعی نیز می‌توانند بر قیمت‌های مسکن تاثیرگذار باشند. با تمام تفاسیر، طرح نهضت ملی مسکن نواقصی هم دارد که منجر به انتقادات زیادی از دولت شده است. طولانی شدن ساخت مسکن در چارچوب این طرح، یکی از چالش‌های موجود به‌شمار می‌رود. دولت در این زمینه وعده‌های زیادی به مردم داده، اما همچنان کارهای زیادی برای رفع نیازهای اساسی جامعه باقی مانده است.
بهانه‌تراشی برای عدم‌موفقیت مقبول نیست
صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی صدیف بدری در رابطه با طولانی شدن طرح نهضت ملی و زیان‌های وارده به مردم و دولت اظهار کرد: دولت دراین‌باره باید روش‌های مختلفی را پیش‌بینی کند. آقای وزیر از برنامه‌های خود در این زمینه طی ماه‌های گذشته صحبت کرد، اما هنوز شاهد پیشرفت چشمگیری در این بخش نبودیم.
وی در ادامه تصریح کرد: مشارکت در سرمایه‌گذاری، همکاری بانک‌ها و اعطای زمین به سازندگان و انبوه‌سازان از جمله اقداماتی به‌شمار می‌رود که در این راه باید انجام شود. در کنار این مسائل، بهره تسهیلات نباید بالا باشد، زیرا در این شرایط پرداخت اقساط برای متقاضیان دشوار می‌شود. بنده در گذشته تمام این چالش‌های موجود بر سر راه مسکن ملی را پیش‌بینی کرده بودم. بالا بودن نرخ ساخت‌وساز و غیرمعقول بودن اقساط، ۲ چالش مهم مسکن ملی به‌حساب می‌آیند. عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: دولت وظیفه دارد که این چالش‌های مهم را در دستور کار خود قرار دهد و در راستای رفع آنها اقدام کند. تمام اختیارات لازم نیز در دست دولت و شورای‌عالی مسکن قرار دارد و از این بابت، بهانه‌تراشی برای عدم‌موفقیت در این مسیر پذیرفتنی نیست.
سود تسهیلات بانکی کاهش یابد
بدری درباره کاهش نرخ تسهیلات بانکی طرح نهضت ملی مسکن بیان کرد: برای مسکن حمایتی حتی ۱۸درصد سود بانکی نیز زیاد است و باید تسهیلات با سود یک درصد برای متقاضیان در نظر گرفته شود. دولت نیز مطابق با قانون باید منابع موردنیاز و مابه‌التفاوت آن را پیش‌بینی کند.
او ادامه داد: قوه مجریه می‌تواند این کار را از محل درآمدهای صندوق ملی مسکن انجام دهد. این عمل به رونق ساخت‌وساز مسکن‌های حمایتی کمک شایانی خواهد کرد. وضعیت درآمدی این نوع مسکن‌ها مطلوب نیست و در بحث اقساط دچار مشکل است. به‌عقیده‌من، این موضوع یک قدم مثبت و موثر در حوزه مسکن محسوب می‌شود.نماینده مردم اردبیل در مجلس افزود: ۱۸درصد سود شاید برای اقشار متوسط به بالای جامعه، مشکلی نباشد و از این مسیر، نیازهای آنها در راستای تامین تسهیلات نیز برطرف شود. برای دهک‌های پایین جامعه و درباره مسکن‌های حمایتی، این میزان سود هم قابل‌قبول نیست و باید کاهش پیدا کند. انتظار ما از دولت این است که این درصد سود را تقلیل دهد و به پیشبرد طرح نهضت ملی کمک کند.
ضرورت برخورد با املاکی‌های متخلف
بدری درباره طرح نظارت بر املاکی‌ها و نقش این صنف بر آشفتگی بازار مسکن به گسترش‌نیوز گفت: به‌طبع هرچقدر نظارت بیشتر باشد، بروز مشکل و تخلف‌های احتمالی نیز کاهش پیدا می‌کند. طبق ادعای برخی صاحب‌نظران، املاکی‌ها در عدم‌ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن نقش مهمی ایفا می‌کنند.
وی در ادامه گفت: طرحی درباره این موضوع مطرح شد که شورای‌نگهبان نیز ایراداتی را نسبت به آن وارد کرد. ما در مجلس، ایرادات مطرح‌شده توسط شورای نگهبان را بررسی و سپس مرتفع کردیم. در صورت وضع قانون، عملکرد املاکی‌ها کنترل می‌شود و سروسامان خوبی به بازار مسکن داده خواهد شد. حق‌الزحمه املاکی‌های مختلف نیز به موضوع ارزش منطقه‌ای وابسته شد تا دیگر شاهد نوسانات موجود نباشیم.
اعتماد مردم سلب شده است
نماینده مجلس یازدهم درباره خرید متری مسکن از بورس و تاثیر آن بر خانه‌دار شدن جوانان عنوان کرد: این روش برای افراد دارای سرمایه‌های خرد می‌تواند موثر باشد. خرید متری مسکن از بورس برای افرادی که قصد دارند به‌صورت مرحله‌ای صاحب خانه شوند، راهکار مناسبی است.
صدیف بدری در پایان اضافه کرد: البته این مورد باید در یک چارچوب اصولی صورت گیرد تا شاهد اتفاقات تلخ و ناگوار نباشیم. درحال‌حاضر وضعیت بورس جالب نیست و اعتماد مردم نیز سلب شده است. باید در ابتدا به مردم اطمینان لازم را درباره سرمایه‌گذاری در بورس داد و سپس از روش‌های جانبی بهره گرفت. بنده در ابتدای طرح این پروژه، معتقد بودم که در آینده، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و همچنین نرخ بالای بازپرداخت تسهیلات این واحدها به یک مشکل اساسی تبدیل خواهد شد که متاسفانه این اتفاق افتاد. بنابراین، باتوجه به اینکه دولت و شورای‌عالی مسکن تمام اختیارات بازار مسکن را برعهده دارند، می‌توانند با ارائه راهکارهای مناسب و برنامه‌ریزی‌های منسجم، در مسیر بهبود اوضاع فعلی، گام‌های مثبتی بردارند.
چالش‌های ساخت مسکن
میثم مهرپور، کارشناس مسکن به صمت گفت: دولت سیزدهم از ابتدای کار خود، شعار ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکونی را در راستای افزایش عرضه مسکن به مردم وعده داد. بعد از وقفه هشت‌ساله که در تولید مسکن در کشور رخ داد، جای خالی چنین پروژه‌ای به‌شدت احساس می‌شد، چراکه در سال‌های اخیر، شاهد شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده‌ایم. از طرفی، باتوجه به شرایط کشور، رونق بازار مسکن می‌تواند دستاوردهای اقتصادی مثبتی را برای کشور به‌ارمغان بیاورد و مسیر توسعه را برای اجرایی شدن اهداف کلان هموار کند. اقدامات دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن سروصدای زیادی به پا کرد، اما شرایط حاکم بر اقتصاد کشور، متاسفانه اجرایی شدن این پروژه‌ها را به‌چالش کشاند.
وضعیت اقتصادی مناسب نیست
مهرپور بیان کرد: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن، تصمیم گرفت که با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور کند؛ موضوعی که تاکنون اجرایی نشده است و چندان موفق هم به‌نظر نمی‌رسد، چراکه حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شوند، باز هم هزینه‌های ساخت‌وساز به‌مراتب بالاتر از برآوردهای دولت می‌شود و در عمل، ساخت مسکن ارزان‌نرخ، زیرسوال می‌رود.
وی افزود: با نگاهی به گذشته مشاهده می‌کنیم که پروژه‌های مسکن با حداقل آورده متقاضیان، تحویل داده می‌شد. از این‌رو تکرار چنین پروژه‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا، منطقی به‌نظر نمی‌رسد و شرایط اقتصادی کنونی، به‌طورقطع جوابگوی چنین پروژه‌هایی نخواهد بود.
با سوداگری و دلالی برخورد شود
مهرپور خاطرنشان کرد: سیاست‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم باید شکل جدیدی به خود بگیرد و بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به‌سمت کالای مصرفی سوق داده شود. همچنین، با نظارت مستمر و برنامه‌ریزی دقیق، دست سوداگران و دلالان از این بازار کوتاه شود تا این موضوعات نتواند بر آتش تورم بخش مسکن دامن بزند. با این اقدامات، قیمت‌ها کاهشی می‌شود و بازار مسکن به ماهیت اصلی خود برمی‌گردد. اگر این اتفاقات رخ دهد و تسهیلات بخش مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد تا حد زیادی بالا می‌رود و کمک بزرگی به بازار می‌کند.
وقفه زیاد در بخش ساخت‌وساز
دولت باید با اختصاص بودجه معین به بخش خصوصی، این امکان را برای سازندگان و انبوه‌سازان فراهم کند تا این بخش با استفاده از امکانات و فناوری‌های جدید، اقدام به ساخت‌وساز در کشور کند و به تولید مسکن سرعت ببخشد تا هزینه‌های ساخت منجر به بالا رفتن نرخ تمام‌شده پروژه نهضت ملی مسکن نشود. اکنون باتوجه به وقفه زیاد در بخش ساخت‌وساز، ضرورت دارد که دولت برای تحقق هرچه سریع‌تر اهداف خود، زمینه‌های همکاری با سایر بخش‌ها را تقویت کند تا عرضه و تقاضای مسکن در کشور به‌تعادل برسد وگرنه اقداماتی که به‌تازگی برای تسهیل شرایط این طرح انجام گرفته، به یک مسکن کم‌اثر می‌ماند.
وی در پایان گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است و تا وقتی که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود، بازار مسکن نمی‌تواند در مسیر درستی قرار بگیرد و انتظار داشته باشیم که در کوتاه‌مدت این بازار حیاتی ساماندهی شود. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوصی و انبوه‌سازان، سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا خلل پیش‌آمده، هرچه سریع‌تر جبران شود./ روزنامه صمت
ارسال نظر