روی پنهان فقر مسکن در ایران

فقر مسکن، شکل و شمایل تازه‌ای پیدا کرده است؛ این را آمار و ارقام نشان می‌دهد. مفهوم فقر مسکن، تصاویری شبیه گورخوابی، ماشین‌خوابی، کارتن‌خوابی و... را در ذهن مخاطب تداعی می‌کند؛ اما واقعیت ماجرا این است که فقر مسکن در شکل و شمایل تازه‌ای نظیر فروش کالای ضروری خانوار برای تامین هزینه‌های مسکن رخ نموده است؛ اتفاقی که منجر به  این شده تا افراد برای تهیه پول پیش یا اجاره‌بهای مسکن، به فروش خودرو، وسایل ضروری منزل یا حتی فروش کلیه روی بیاورند که این اتفاقات بیسار دردناک است و جای تامل دارد.  پیش‌تر اگر دهک‌های پایین جامعه درگیر پدیده شوم بدمسکنی بودند، اما حالا مرفه‌ترین اقشار جامعه نیز درگیر فقر مسکن شده‌اند و مجبور هستند از دیگر هزینه‌های خود صرف‌نظر و هزینه مسکن‌شان را تامین کنند. طبق بررسی‌های انجام‌شده، این پدیده دیگر محدود به یک دهک خاص در شهر تهران نیست و می‌توان مدعی شد به سایر دهک‌های جامعه نیز تسری پیدا کرده است. اگر دهک ۱۰ جامعه را به‌عنوان مرفه‌ترین دهک اقتصادی در نظر بگیریم، طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ۸۵ درصد از این دهک درگیر فقر مسکن هستند؛ در نتیجه به‌تبع این جریان، سفره مردم کوچک‌تر شده و کیفیت زندگی آنها هم کاهش چشمگیری داشته است.

تخته‌گاز مسکن در جاده نابسامانی

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان  «احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد» اطلاعاتی درباره تورم نرخ مسکن از سال ۹۶ تاکنون ارائه داده است. طبق این گزارش، نرخ هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذر ۱۴۰۱ نسبت به ۵ سال گذشته در ماه مشابه (آذر ۱۳۹۶) بیش از ۸۴۴ درصد افزایش یافته است. همچنین، در کل خانوارهای شهری، شاخص نرخ مسکن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳۹۶، حدود ۲۴۷ درصد رشد داشته که در همین بازه، شاخص کل قیمت‌ها برای خانوارهای شهری ۴۰۳ درصد افزایش یافته است.

سوال اصلی در اینجا این است که این تورم ۴۰۰ درصدی که تمام دهک‌ها را درگیر خود کرده، از خلال چه سیاست‌گذاری سر برآورده است؟ همان‌طور که در ابتدای گزارش عنوان شد، فقر مسکن شکل و شمایل تازه‌ای به خود گرفته و نتیجه آن درگیری بیشتر اقشار جامعه است. در تعریفی که پیش از این از سوی دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد ارائه شده، ۲ معیار برای تعریف فقر مسکن وجود دارد؛ نخستین معیار فقر مسکن، عدم‌برخورداری محل سکونت افراد یا مسکن خانوار از امکانات حداقلی یک واحد مسکونی معمولی بوده و معیار دوم، اختصاص بیش از ۳۰ درصد سبد هزینه‌ای خانوارها به هزینه تامین مسکن است.از طرف دیگر، در مطالعات اقتصادی، مسکن در استطاعت معیاری است که برای اندازه‌گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه‌های آن محاسبه می‌شود. بر این اساس، خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن او کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه‌های آن خانوار باشد.نکته درخور توجه این بوده که درصد فقر مسکن یا محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب در دهک‌های ۱۰ و یک (به‌عنوان مرفه‌ترین و کم‌درآمدترین دهک‌های جامعه) فقط ۱۰ درصد متفاوت بوده که به‌معنای فراگیری این پدیده نامطلوب (خلاف تصور عمومی) به تمام دهک‌های جامعه است.

مسکن، بنیادی‌ترین نیاز شهروندان است

حسام درودگر، کارشناس بازار مسکن در رابطه به صمت توضیح داد: متاسفانه فقر مسکن به اشکال مختلفی در کشور ما دیده می‌شود و هر ساله هزینه‌های بخش مسکن بر درآمد مردم سنگینی می‌کند. مسکن و سرپناه، اصلی‌ترین و بنیادی‌ترین نیاز شهروندان است. زمانی که این نیاز با خطر روبه‌رو شود، خانوار چاره‌ای ندارد تا تمام سعی خود را برای تامین هزینه‌های بخش مسکن به‌کار گیرد. البته مسئولان کشور نباید اجازه می‌دادند تا کار به اینجا برسد که شهروندان برای تامین هزینه‌های اجاره خانه مجبور شوند حتی اقلام اساسی خانه خود را بفروشند.

وی در ادامه بیان کرد: البته نباید از بی‌انصافی برخی موجران نیز غافل شویم که هر ساله مبلغ خارج از عرفی را روی اجاره خانه می‌گذارند و گاهی دیده شده است که افراد خودروهای خود می‌فروشند تا بتوانند پول پیش یک خانه ۵۰ متری را در جنوب شهر تهران تامین کنند. بدمسکنی، اتفاق شومی است که نباید تنها به کانکس‌خوابی و پشت‌بام‌خوابی و... اطلاق شود. بدمسکنی اشکال گوناگونی دارد که همه حالات آن برای سلامت جامعه مضرر است و اتفاقات ناخوشایندی را در آینده نزدیک رقم می‌زند.

این کارشناس تصریح کرد: کمبود مسکن در کشور کاملا مشهود است و این موضوع دلالی و سوداگری را در این بازار بیش از پیش افزایش داده و بی‌برنامگی اقتصادی نابسامانی‌ها را تشدید کرده است. دولت باید برای ساماندهی بازار مسکن و کمک به اقشار ضعیف برای کوتاه‌مدت و بلندمدت، طرح‌های جامعی را برای باز کردن گره کور این بازار مهم و حیاتی ارائه کند؛ چراکه اگر همین شرایط فعلی ادامه پیدا کند، باعث مشکلات زیادی می‌شود و معیشت مردم بیشتر از این به‌خطر می‌افتد.

مسکن از تورم پیشی گرفت

درودگر خاطرنشان کرد: افزایش نرخ مسکن، یک مسئله پیچیده است که به عوامل متعددی برمی‌گردد. تاثیر این افزایش می‌تواند در اشکال متفاوتی مشاهده شود. آمارهای منتشرشده توسط سازمان‌های مربوطه، گویای این موضوع است که نرخ مسکن در ۱۰ سال اخیر به طورقابل‌توجهی از تورم تاثیر گرفته و گاهی از تورم هم جلو زده است. این افزایش نرخ در برخی مناطق شهری و حتی روستایی بسیار ناگهانی و نسبت به رشد درآمد بسیار بالاتر بوده است.

وی در خاتمه با تاکید بر این موضوع که سیاست‌گذاری غلط باعث برهم خوردن تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن شده است، به صمت توضیح داد: اینکه دائما بر ازدواج و تشکیل خانواده تاکید شود، درست نیست، چراکه زیرساخت‌های لازم آن وجود ندارد، از این‌رو اگر قرار است موضوعی اصلاح شود، باید تمام جنبه‌های آن بررسی شود تا به سلامت جامعه کمک شود وگرنه تاثیر منفی بر سلامت اقتصادی و اجتماعی جامعه

می‌گذارد. مسئولان باید تلاش‌های خود را برای حل مشکلات مسکن معطوف به سلیقه و ذوق نکنند و بیشتر در راستای اجرایی شدن اهداف گام بردارند. اگر غیر از این باشد، مسلما همین اوضاع بدمسکنی و فقر مسکن به‌نوبه خود باقی می‌ماند و روزبه‌روز بدتر می‌شود.

هزینه‌های تامین مسکن در مسیر صعود

سعید شعبانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بخشی از هزینه‌های سبد خانوار مربوط به هزینه‌های مسکن است. افزایش هزینه‌های مسکن باعث افزایش هزینه‌های مصرفی سایر بخش‌های سبد خانوارها شده است. خانوارهایی که مسکن ندارند، حداقل باید هزینه‌های سبد مصرفی خود را به‌اندازه نرخ تورم افزایش دهند و به‌طبع باید در سایر هزینه‌ها صرفه‌جویی کنند. اگرچه مشکل مسکن مربوط به یک دولت خاص نیست، اما کمابیش همه دولت‌ها مدعی داشتن طرح و برنامه برای حل آن بوده‌اند و البته هیچ‌کدام از نسخه‌هایی که پیچیده‌اند، دوای این درد مستاجران نبوده است.

وی در ادامه بیان کرد: سرپناه براساس قانون اساسی جزو نیازهای اولیه است. در صورتی که مسکن نباشد یا تامین مسکن بخش اساسی درآمدهای خانوارها را به خود اختصاص دهد، سایر نیازهای مردم مانند مواد غذایی، آموزش، تفریح و ... تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد،بنابراین اگر مسکن یا هزینه مسکن به‌صورت منطقی تامین شود، امکان تعیین منطقی سایر نیازها نیز وجود دارد.

وی معتقد است افزایش نرخ مسکن منجر به افزایش هزینه خرید یا اجاره برای افراد می‌شود، این موضوع می‌تواند بر امکان دسترسی به مسکن برای بخش‌هایی از جامعه تاثیر منفی داشته باشد. افزایش نرخ مسکن، باعث افزایش فشار بر درآمد خانوارها می‌شود، به‌طوری‌که اکنون بخش زیادی از جامعه بیشتر درآمد خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن صرف می‌کنند و این موضوع سبب کاهش توان خرید و وقوع نابرابری درآمدی شده است. در برخی از سایت‌های فروش و اجاره نشان داده شده است که مستاجران از مناطق بالا به مناطق پایین‌تر می‌روند تا بودجه کافی برای اجاره‌نشینی داشته باشند. از سوی دیگر، در چنین شرایطی مستاجران مناطق پایینی به‌سمت حاشیه‌نشینی سوق داده می‌شوند.

نقش مسکن در سلامت جامعه

این کارشناس بیان کرد: اما وقتی هزینه مسکن از توان خانوارها برای پرداخت خارج شود، در آینده نمی‌توان انتظار داشت که آموزش در آن جامعه کیفیت داشته باشد یا اصلا خانوارها از تغذیه مناسبی برخوردار باشند و توانمندی کار کردن را پیدا کنند. در این شرایط، ما با جامعه‌ای نحیف به‌لحاظ جسمی و آموزش‌ندیده مواجه خواهیم بود که متاسفانه آینده چنین جامعه‌ای، آینده‌ای باکیفیت نخواهد بود.

 وی در پایان گفت: اساس یک زندگی شهروندی، داشتن مسکن مناسب است و خانوارها باید توان تامین مسکن حداقلی را داشته باشند. اگر این نیاز بنیادی و اولیه تامین نشود، به‌طبع سایر نیازها هم تحت‌الشعاع قرار خواهند گرفت و اینها صدمات و لطمات جبران‌ناپذیری بر منابع انسانی جامعه خواهند داشت.

سخن پایانی

بازار مسکن ایران یک بازار سرمایه‌گذاری است و می‌توان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی، بلکه یک کالای سرمایه‌ای است. مدتی طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی شود؛ در صورتی ‌که در باور مردم ایران، این قسمت از بازار نه‌تنها مصرفی نیست، بلکه کاملا سرمایه‌گذاری است، چراکه در تجاربی که مردم به‌دست‌آورده‌اند، بازار قابل‌اطمینانی برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، معرفی نشده است و مردم به این درجه از اطمینان نرسیده‌اند که در بازارهای دیگر، سرمایه آنها دارای امنیت است.

افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده است تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند؛ زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش بوده و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است. واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن، نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. از سویی، به‌نظر می‌رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد. تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، همچنان آسیب‌ها در بازار مسکن  وجود خواهند داشت.