نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک

می‌دانیم که امروز مسکن به کالایی پس‌اندازی و سرمایه‌‌ای تبدیل ‌شده و در واقع محصولی مصرفی بلندمدت است، در حالی که کمتر محصولی است که کاربری مصرفی بلندمدت داشته باشد. املاک و مستغلات نزدیک‌ترین محصول به بازار مالی و کالایی است که ویژگی یک محصول مالی را دارد و یک طبقه دارایی محسوب می‌شود.

پس از تحولات مهمی که از سال ۲۰۰۰ در اقتصاد جهانی رخ داد صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاری این فرصت را پیدا کردند که در این بازار و این بخش از اقتصاد سرمایه‌گذاری کنند.

پس از سال ۹۷ گرایش‌ها به بازار املاک و مستغلات شدت گرفت، به‌طوری ‌که حتی در ۳۰ روز گذشته که شرایط کشورمان عادی نبود هم نرخ مسکن و املاک صعودی بوده است. اساسا در چند ماه گذشته در حالی‌ که معاملات مسکن قابل‌توجه نبوده، قیمت‌ها رو به افزایش بوده است.

در برخی از شهرها و مناطق شاهد رشد حبابی نرخ مسکن هستیم؛ برای مثال نرخ مسکن طی ۴ سال گذشته تا ۱۰ برابر افزایش یافت و سوال اصلی این است که چرا به‌رغم نبود نقدینگی و توان خرید مردم نرخ مسکن همچنان رو به رشد است؟

موضوع این است که در حوزه مصرف مسکن در کشور با بحران مواجهیم و علت نبود توان خرید مسکن در شهرهای بزرگ این است که اولا به مردم وام نمی‌دهد و دوم اینکه اساسا مردم توان پرداخت اقساط وام‌ها را ندارند. در حال ‌حاضر نرخ حداقلی خانه در تهران ۳ میلیارد تومان است، در حالی که ۹۵ درصد مردم تهران این توان خرید را ندارند.

دولت وقتی در این بخش به بن‌بست می‌رسد شروع به اجرای طرح‌های مسکن دولتی می‌کند اما دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر ندارد و راه‌حل‌های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند.

قیمت مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه بعضا بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است. املاک این ویژگی را دارند که از سقف قیمتی هم بگذرند و به همین دلیل در شهری مانند دمشق که مشکلات این کشور از ایران هم بیشتر است، گران‌ترین قیمت‌ها مربوط به بخش مسکن است و نرخ مسکن در دمشق از متوسط قیمت‌ها در اروپا بیشتر است.

معمایی وجود دارد مبنی بر آنکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می‌کنند، درحالی‌که وقتی با صاحبان کسب‌وکارها صحبت می‌کنیم از نبود نقدینگی سخن می‌گویند! براساس آمار حجم بالای نقدینگی غیرقابل‌انکار است، اما مهم‌ترین مسئله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی اقتصاد نشده و به‌جای آن دارایی‌ها را هدف قرار داده است؛ بنابراین فضای کلان اقتصاد به‌گونه‌ای بوده که رشد محقق نشده و نقدینگی صرفا منجر به شکل‌گیری تورم سنگین در بازار ملک شده است. اگر نرخ یک زمین هزار برابر هم شود، حتی یک شغل هم به اقتصاد اضافه نمی‌شود.

بالا رفتن هزینه ساخت یکی دیگر از عوامل افزایش نرخ مسکن است که البته به‌تنهایی نمی‌تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. سومین منبع جهش قیمت‌ها، معاملات صوری است که بعضا با هدف پولشویی انجام می‌شود.

در این نوع معامله، بدون آنکه پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملکی تغییر می‌کند و با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن را شامل می‌شود بر نرخ سایر املاک اثرگذار است؛ به‌عبارت دقیق‌تر، این معاملات صوری به‌دلیل آنکه توسط مصرف‌کننده واقعی انجام نمی‌شود و صوری است، قیمت‌های بالاتری را ثبت می‌کنند.

عامل چهارم مسئله کمبود زمین در تهران است. تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می‌شود نرخ زمین به‌عنوان بخش اصلی بهای تمام‌شده املاک بالا برود. افزایش قیمت ناشی از این عامل به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می‌کند و تورم عجیب ملک را رقم می‌زند.

نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، پنجمین متهم بالا رفتن قیمت‌هاست. اینکه نمی‌دانیم عرضه و تقاضای واقعاً چقدر است؛ چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت‌ها اثرگذار است و منجر به رشد افسارگسیخته نرخ مسکن می‌شود.