بحران مسکن در ایران

در طول دهه‌های اخیر، نرخ مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبه‌رو بوده، اما طی سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش ۷ برابری روبه‌رو شد. روند این جهش قیمتی به‌سمتی رفت که وضعیت مسکن در ایران را بحرانی کرده، به‌نحوی‌که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است، در حالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است!

کارشناسان معتقدند بحران مسکن در ایران ابعاد چندگانه دارد؛ از یک‌سو، طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز افت قابل‌توجهی داشته و از سوی دیگر، هرچه ساخته می‌شود، به‌دلیل فقدان ابزارهای تنظیم‌گر مالیاتی، توسط تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بلعیده می‌شود. طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ ، فقط ۲۵ درصد از تقاضاها در بازار مسکن مناطق شهری ایران، تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلانشهرهای کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.

محصولی که در بخش مسکن تولید می‌شود، براساس نرخ تمام‌شده است. ممکن است در مواقعی نرخ مصالح ساختمانی کاهش یا افزایش پیدا کند،بنابراین امسال یک‌سری افزایش‌های جدی در نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها داشتیم که نرخ تمام‌شده مسکن را بالا برد. افزایش نرخ مصالح ساختمانی در کنار عامل مهم دیگر در هزینه ساخت مسکن یعنی افزایش نرخ زمین، موجب کاهش ساخت‌وساز بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری این بخش در مسکن شده است.

با توجه به اینکه در این سال‌ها، دولت برنامه‌ای برای بخش مسکن نداشت، کاهش اقبال بخش خصوصی به ساخت مسکن، عامل مهم دیگری در کاهش تولید مسکن و افزایش چند برابری قیمت‌ها بود. هزینه خرید مصالح و خدمات ساختمانی ۴۳ درصد نسبت به سال گذشته جهش کرد؛ به‌طوری‌که این میزان رشد هزینه تولید مسکن ۱.۸ برابر نرخ رشد نرخ فروش مسکن بوده است.

نامعادله تورم ساخت و تورم مسکن در فصل اول امسال در عمل فعالان دست سازندگان ساختمان را در پوست گردو گذاشت، زیرا امکان برآورد حاشیه سود حداقلی باتوجه به اختلاف معکوس بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات نرخ محصول برای آنها وجود نداشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش چشمگیر هزینه تولید در بنگاه‌های صنعتی باعث رشد شدید نرخ مصالح ساختمانی در بازار شده است. این شوک هزینه‌ای به ساخت‌وساز، ابتدای امسال نقش پررنگی در مقایسه با سایر عوامل رکود ساز ملکی در توقف نسبی فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته است.

تورم بالای هزینه ساخت از یک‌سو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر، اقبال سازندگان به ساخت ساختمان را کاهش داده است. بنا بر آمار منتشره، در ۸ سال گذشته، در هر سال، به‌طورمتوسط ۳۷۵ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته ‌شده است که این میزان نسبت به نیاز سالانه، حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی فاصله زیادی دارد.

سال گذشته برای ۳۹۵ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده است، البته باتوجه به شروع برنامه نهضت ملی مسکن و ساخت سالانه یک‌ میلیون مسکن، انتظار این بود که آمار پروانه ساختمانی صادرشده در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال‌های قبل افزایش حدود 2برابری داشته باشد.

متولیان بخش مسکن می‌گویند باتوجه به اینکه صدور پروانه ساختمانی روندی طولانی دارد، برای واحدهای شروع‌شده مسکن نهضت ملی، هنوز پروانه رسمی صادر و آمار پروانه ساختمانی واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز در آمار رسمی صدور پروانه‌های ساختمانی وارد نشده و به‌همین علت آمار صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته همچنان نسبت به نیاز کشور کمتر است.

البته پیش ‌از این، وقتی سازندگان مسکن، پروژه‌ای را به ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی می‌رساندند، پروژه بعدی را شروع می‌کردند، اما در حال ‌حاضر به‌دلیل نبود مشتری، امکان تعریف طرح‌های جدید وجود ندارد. برای رونق بازار ساخت، باید بازار تقاضا نیز رونق بگیرد. اگر سرمایه‌گذاران نسبت به فروش واحدهای ساخته‌شده با سود متعارف تردید داشته باشند، ساخت‌وساز کاهش می‌یابد.

تلاش دولت این است که هزینه ساخت را در برنامه نهضت ملی مسکن کاهش دهد تا از یک‌سو، بخش خصوصی برای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری از این طرح استقبال کند و از سوی دیگر، متقاضیان توان خرید این واحدها را داشته باشند. در 6‌ماهه دوم سال نباید انتظار تورم چندانی در بازار مسکن داشت، زیرا اتفاقاتی که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌ها شود، مثل افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها به‌وقوع پیوسته‌اند.