تجربه آلمان در مهار بحران اجاره

آلمان یکی از پیشرفته‌ترین اقتصادهای جهان است که شیوه حکمرانی و قانون‌گذاری پیشرفته‌ای دارد. در آلمان هزینه اجاره در سبد خانوارها حدود ۲۳ درصد و این رقم در ایران به بیش از ۷۹ درصد رسیده است. متاسفانه در برخی شهرهای بزرگ مثل تهران ۱۰۰ درصد درآمد خانوار هم کفاف اجاره منزل را نمی‌دهد. اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری و کارمندی، کفایت اجاره یک واحد مسکونی متعارف را ندارد. این استدلال غلط است که تورم عمومی باعث گرانی مسکن شده است، بلکه برعکس، بخش مهمی از تورم عمومی در اقتصاد، به‌خاطر رهاشدگی دیوانه‌وار قیمت‌گذاری در بخش مسکن است. مسکن در بهای تمام‌شده اکثریت قریب به‌اتفاق کالاها و خدمات هم نقش دارد.

در ایران مالکان با اجاره دادن تنها یک واحد مسکونی، تمام هزینه‌های خود را از مستاجر می‌گیرند. این در حالی است که میزان اجاره نباید بیش از 30 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد و تنها با اجاره دادن حداقل 3 واحد مسکونی، مالکان قادر هستند، یک درآمد دائمی داشته باشند. در آلمان، رهن مسکن به‌اندازه ۳ ماه اجاره است و در پایان مدت قرارداد، مبلغ اجاره با سود متعلقه باید به مستاجر برگردانده شود؛ اما در ایران، میزان رهن مستاجر بستگی به نیاز بی‌پایان مالکان دارد. بدهی‌های قبلی و کم و کاستی‌های مختلف، همه در میزان رهن و اجاره مستاجر لحاظ می‌شود. نکته قابل‌تامل این است که ارزش زمانی ودیعه مستاجران در ایران صفر منظور شده است و در یک معادله غلط، ودیعه مستاجر قرض‌الحسنه محاسبه‌شده، اما نرخ ملک جاری است! در ۵ سال گذشته، ۹۲ درصد ارزش و قدرت خرید ودیعه مستاجران از بین رفته است. در آلمان ودیعه اجاره باید جوابگوی 3 ماه عدم‌پرداخت احتمالی اجاره باشد و بیش از آن ممنوع است. به‌همین‌میزان، خسارت‌های احتمالی واردشده به ملک با حکم دادگاه از ودیعه قابل‌محاسبه و مصادره هست. در آلمان، میزان افزایش اجاره‌ها را دولت یا شهرداری‌ها تعیین می‌کنند؛ اما در ایران مصوبه سران قوا هم هیچ ضمانت اجرایی ندارد و حتی شوراهای حل اختلاف هم آن را رعایت نمی‌کنند. در آلمان امکان اخراج مستاجر وجود ندارد، مگر در شرایط خاص مانند پرداخت نکردن اجاره، اما در ایران هر زمان مالکان اراده کنند، مستاجران آواره می‌شوند و هزینه آوارگی مستاجر هم به‌تمامی برعهده مستاجر است. مناسبات غلط، مانع بزرگ رشد و توسعه اقتصادی است. قابل توجه است که هیچ کشوری بی‌دلیل پیشرفته نمی‌شود. خرده مالکان در تاریخ معاصر ایران بیشترین فجایع را درست کرده‌اند. بخش مهمی از اجاره در ایران به عرف غلط و من‌درآوردی و ضعف مفرط قانون برمی‌گردد. ما در طول ۱۱۵ سال گذشته که از قانون‌گذاری در ایران می‌گذرد، حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن در ایران نداریم.  ۵۲ درصد شرکت‌کنندگان در یک نظرسنجی، نظام مالک و مستاجری را از نظام ارباب و رعیتی ظالمانه‌تر می‌دانند. سهم مالکان از محصول زمین‌های دیمی 2/0 و از زمین‌های آبی ۵۰ درصد بوده است؛ اما صاحبخانه‌ها اکنون به ۱۰۰ درصد درآمد مستاجران راضی نمی‌شوند؛ بی‌قانون‌ترین بازار ایران، بازار مسکن است. در یک نامعادله از ۵ سال پیش تاکنون، ودیعه مستاجران ۹۲ درصد قدرت خرید خود را از دست داده است. مستاجران در این نامعادله، مسئول جبران کاهش ارزش پول ملی در نظرگرفته‌شده‌اند. مسکن و جهش‌های قیمتی آن، منبع اصلی ایجاد نقدینگی در کشور شده است. بانک‌ها با خرید ملک و افزایش قیمت، وثایق لازم را برای اخذ وام از بانک مرکزی و ایجاد نقدینگی افسارگسیخته فراهم می‌کنند.

طرح‌هایی مثل مالیات بر خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی، یک توهین به قانون‌گذاری بود، چرا که تا زمانی که قیمت‌گذاری کنترل نشود، هرگونه مالیات یا عوارضی به‌راحتی به قیمت‌ها افزوده و باعث تشنج بیشتر در بازار مسکن می‌شود. اکنون بخش مهمی از نارضایتی‌های مردم ناشی از بحران مسکن و کارنامه سیاه دولت‌هایی است که افتخار می‌کردند یک واحد مسکونی هم نساخته‌اند.