نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک

می‌دانیم که امروز بخش مسکن به یک کالای پس‌اندازی و سرمایه‌گذاری تبدیل ‌شده است. املاک و مستغلات، نزدیک‌ترین محصول به بازار مالی و کالایی است که ویژگی یک محصول مالی را دارد و دارایی محسوب می‌شود.پس از تحولات مهمی که از سال ۲۰۰۰ در اقتصاد جهانی رخ داد، صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاری این فرصت را پیدا کردند که در این بازار و این بخش از اقتصاد سرمایه‌گذاری کنند.پس از سال ۹۷، گرایش‌ها به بازار املاک و مستغلات شدت گرفت و ادامه پیدا کرد، به‌طوری‌که در ماه‌های اخیر که شرایط کشورمان عادی نبود، نرخ مسکن و املاک صعودی بوده است. در چند ماه گذشته با اینکه معاملات مسکن قابل‌توجه نبوده، اما قیمت‌ها افزایش ‌یافته است.در برخی شهرها و مناطق، شاهد رشد حبابی نرخ مسکن هستیم، برای مثال، نرخ مسکن طی ۴ سال گذشته تا ۱۰ برابر افزایش یافته است. حال سوال اصلی این است که چرا باوجود کمبود نقدینگی و توان کم مردم برای خرید خانه، نرخ مسکن همچنان رو به رشد است؟

موضوع این است که در حوزه تقاضا مسکن در کشور با بحران مواجهیم و علت نبود توان خرید مسکن در شهرهای بزرگ این است؛اول اینکه به مردم وام نمی‌دهند و دوم اینکه از اساس، مردم توان پرداخت اقساط وام‌ها را ندارند. در حال‌ حاضر نرخ خانه در تهران با حداقل شرایط بیش از یک میلیارد تومان است و درصد زیادی از مردم تهران، توان این خرید را ندارند.وقتی  در بخش مسکن به بن‌بست می رسیم، دولت شروع به اجرای طرح‌های مسکن می‌کند، اما کشور دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر ندارد و راه‌حل‌های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند.قیمت مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه گاهی بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است. املاک، این ویژگی را دارد که از سقف قیمتی هم جلوتر بزند و به همین دلیل در شهری مانند دمشق که مشکلات این کشور از ایران هم بیشتر است، گران‌ترین قیمت‌ها در بخش مسکن وجود دارد و نرخ ملک در دمشق از متوسط قیمت‌ها از اروپا بیشتر است.معمایی وجود دارد، مبنی بر اینکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می‌کنند، در حالی‌ که وقتی با صاحبان کسب‌وکارها صحبت می‌کنید، از نبود نقدینگی سخن می‌گویند! حجم بالای نقدینگی مطابق آمار غیرقابل‌انکار است، اما مهم‌ترین مسئله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی نشده و به‌جای آن، دارایی‌ها را هدف قرار داده است. بنابراین، فضای کلان اقتصادی شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی تنها منجر به تورم سنگین بازار ملک شده است. اگر نرخ یک زمین، هزار برابر هم شود، حتی یک شغل هم به اقتصاد اضافه نمی‌شود. بالا رفتن هزینه ساخت، یکی دیگر از عوامل افزایش نرخ مسکن است که البته به‌تنهایی نمی‌تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد.موضوع دیگر، معاملات صوری است که گاه با هدف پولشویی انجام می‌شود. در این نوع معاملات، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملکی تغییر می‌کند و درصد کمی از کل معاملات مسکن بر نرخ سایر املاک تاثیر می‌گذارند. به‌عبارت دقیق‌تر، این معاملات به‌دلیل آنکه توسط خریدار واقعی انجام نمی‌شوند و صوری هستند، قیمت‌های بالاتری را ثبت می‌کنند.

چالش بعدی، مسئله کمبود زمین در تهران است. تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می‌شود نرخ زمین به‌عنوان بخش اصلی بهای تمام‌شده املاک بالا می‌رود. این موضوع به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می‌کند و تورم عجیب ملک را رقم می‌زند.

نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، عامل دیگری است که به بالا رفتن قیمت‌ها کمک می‌کند. اینکه نمی‌دانیم در واقع، عرضه و تقاضا چقدر است، چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت‌ها اثرگذار است و منجر به رشد افسارگسیخته نرخ مسکن می‌شود.