قیمت واقعی مسکن در ایران
مجید گودرزی-کارشناس بازار مسکن
اکنون بازار مسکن ایران یکی از آشفته‌ترین و بی‌قانون‌ترین بازارهای جهان است. عرف غلط و من‌درآوردی و البته استعماری و بی‌قانونی غیرقابل‌تصور و مفرط، این بازار را به یکی از بدترین بازارها تبدیل کرده است.
قوانین مالیاتی اخیر مثل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس یک اقدام نادرست به اسم قانون‌گذاری است، چرا که صاحبان املاک قادر هستند، ده‌ها برابر آن را به نرخ ملک خود اضافه کنند. این قوانین به‌جای ساماندهی، این بازار را متورم‌تر می‌کند.سودجویی و فساد و مافیا در بازار مسکن ایران در نهایت است، حتی دولت‌ها هم از این نیاز ضروری سوءاستفاده می‌کنند.
اما به‌راستی راه‌حل قیمت‌گذاری در این بازار چیست؟
سازمان نظام مهندسی هر سال نرخ واقعی ساخت هر مترمربع آپارتمان را به‌طوررسمی اعلام می‌کند، همچنین هزینه واقعی ساخت و سود سازندگان مسکن در هزاران آگهی مناقصه قابل‌استخراج است.
بهای تمام‌شده هم ملاک ارزشمندی برای محاسبه نرخ واقعی مسکن و به‌راحتی قابل‌استحصال است.آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از نظر من کذب و مصداق «تشویش اذهان عمومی» و «نشر اکاذیب» است. ما بارها خواستار ورود مدعی‌العموم به این آمارهای کذب شده‌ایم. در گام بعدی باید به نحوه قیمت‌گذاری مسکن رسید و به این پرسش پاسخ داد که نحوه قیمت‌گذاری مسکن براساس بهای تمام‌شده چگونه است؟اکنون در عرف معمول بازار، مشارکت در ساخت به‌طور میانگین 50درصد است؛ یعنی نیمی از واحدهای احداث‌شده به سازنده و نیم دیگر به مالک زمین تعلق می‌گیرد. این بدان معنا است که اگر سازنده‌ای برای هر مترمربع، ۸ میلیون تومان هزینه کند، ۸ میلیون هم نرخ زمین محاسبه می‌شود و بهای تمام‌شده متری ۱۶ میلیون تومان می‌شود.
فرمول محاسبه بهای تمام‌شده به شرح ذیل است:
بهای تمام‌شده مسکن= (هزینه مصالح+دستمزد +سود سازنده+هزینه مجوزات) تقسیم بر نرخ مشارکت با مالک زمین ضربدر 100.
البته باید در نظر داشت، در برخی مناطق مرغوب و گران‌قیمت، مشارکت‌ها ممکن است تا ۷۰ به ۳۰ به‌نفع مالک زمین باشند، اما در بیش از ۹۰ درصد زمین‌های ایران، مشارکت ۱۰ به ۹۰ هم برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد که با این فرمول قابل‌محاسبه است.
ما حدود 3 سال است که تلاش کرده‌ایم همین عرف درصد مشارکت و هزینه ساخت موجود، تبدیل به قانون شود؛ اما متاسفانه نمایندگان مجلس از تصویب این طرح مانند ۱۱۴ سال گذشته که از تاسیس نخستین مجلس شورای ملی می‌گذرد، امتناع کرده‌اند.
ما تضمین می‌کنیم، در صورتی که این قانون تصویب و اجرایی شود تا ۸۰ درصد، نرخ مسکن کاهش خواهد یافت، بدون آنکه سازندگان متضرر شوند.
با این طرح، صنعت ساختمان که اکنون با رکود و بحران مواجه شده است، به‌سمت رونق حرکت خواهد کرد. ما متعهد می‌شویم با این طرح نسل فعلی و نسل‌های آینده مشکلی به‌نام مسکن نخواهند داشت. محاسبه نرخ مصالح ساختمانی با یک اپلیکیشن در کسری از ثانیه قابل‌حصول خواهد بود.
اکنون مالکان قادر هستند برای هر مترمربع آپارتمان نرخ یک میلیارد تومان را مطالبه کنند، بدون آنکه مرتکب گرانفروشی شده باشند! این در حالی است که نرخ هزار تومان بالاتر یک بسته پفک، هم تعزیر دارد و هم قابل‌پیگیری است؛ اما تخلفات مسکن تعزیری بوده و قابلیت پیگیری بالایی ندارد!
گاهی وقت‌ها هم برخی آگهی‌ها اصلا وجود خارجی ندارند و عموما از طرف بانک‌ها و دلالان برای ایجاد سونامی در این بازار منتشر می‌شوند.
اکنون به‌ازای هر معامله در منطقه یک تهران، ۱۱۲ آگهی منتشر می‌شود. ما پیشنهاد کرده‌ایم تمام آگهی‌های مسکن و خودرو شناسنامه‌دار شوند و ملاک خوداظهاری مالیاتی شوند.
ارسال نظر