بمب ساعتی بازار معاملات ملکی

ساخت‌وساز امری تخصصی است و اگر افراد کم‌تجربه بخواهند در این زمینه فعالیت یا خانه‌ای را پیش‌خرید کنند، باید با افرادی که در زمینه ساخت‌وساز فعال هستند یا با وکلایی که در زمینه ملک تجارب فراوانی دارند، مشورت کنند. بیشتر کلاهبرداری‌هایی که در حوزه ملک رخ می‌دهد، در قراردادهایی که بین طرفین منعقد می‌شود، رخ می‌دهد، زیرا در بیشتر مواقع افرادی که خانه‌ای را پیش‌خرید می‌کنند، از اصول و قواعد اولیه قرارداد بی‌خبر هستند. یکی از موضوعات حقوقی که افراد جامعه همیشه درگیر آن هستند، مسکن و معاملات ملکی و بیشتر آن‌هم مربوط به پیش‌فروش و خرید است، چرا که در این زمینه موردمعامله وجود خارجی ندارد و ممکن است همین مسئله موجب بروز تنش و اختلافاتی شود و برای دوطرف گرفتاری‌هایی را ایجاد کند.از زمانی که مسئله پیش‌فروش آپارتمان به‌طورجدی در جامعه رواج یافته، باعث به‌وجود آمدن مشکلات بسیاری میان خریدار و فروشنده یا سازنده شده است.

یکی از موارد مهمی که در قانون پیش‌فروش آپارتمان به‌صراحت اعلام‌ شده و باید به آن توجه کرد، این است که فروشنده باید احداث واحد ساختمان با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین‌شده به‌صورت آپارتمان انجام و آن را به مالک رسمی و آتی آپارتمان موردنظر تحویل دهد. نکات دیگری که هم پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده در این امر مهم باید به آن توجه و رعایت کنند، به شرح ذیل است:فروشنده باید بعد از دریافت پروانه ساخت ساختمان از شهرداری برای هر واحد آپارتمان، آگهی آن را درج و تبلیغات و برای این کار و درج تبلیغات در جراید و رسانه‌ها باید مجوز لازم را دریافت کند. اگر بدون مجوز و تنظیم سند رسمی در دفاتر رسمی اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی از خریدار جریمه خواهند شد.

طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان، خریدار باید از جزئیات موردمعامله آگاه شود و این امر مهم وظیفه فروشنده است که خریدار را از آن آگاه کند. جزئیات این معامله بدین شرح است:

۱- مانند همه قراردادهای دیگر باید مشخصات طرفین در اسناد و قرارداد پیش‌فروش ثبت و در آن قرارداد مشخص شود، شخصی که به‌عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده، صاحب سند (ملک) یا سازنده ملک است که این موضوع در قانون پیش‌فروش آپارتمان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

۲-مشخصات و جزئیات آپارتمان: از آنجایی ‌که آپارتمان موردمعامله وجود خارجی ندارد و اوصاف و شرایط آن قابل‌رویت نیست، باید در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان تمامی نکات و جزئیات مهم و کامل آن، به‌گونه‌ای که برای خریدار هیچ ابهامی وجود نداشته باشد، ذکر شود تا خریدار بتواند براساس آن جزئیات، تصمیم درستی اتخاذ کند. ذکر نکردن این مسائل می‌تواند در آینده برای دوطرف معامله مشکلاتی را به‌وجود آورد.

۳-دیگر نکته‌ای که دوطرف باید هنگام عقد قرارداد به آن توجه کافی کنند، زمان تحویل آپارتمان است. در این قراردادها باید زمان تحویل آپارتمان ذکر شود تا در آینده مشکلی برای انتقال قطعی سند به نام خریدار وجود نداشته باشد.

۴- نحوه تسویه در این معاملات توافقی است. در شرایط ایده‌آل‌تر باید نوع تسویه و زمان آن در قرارداد ذکر شود.

در هر صورت به‌علت افزایش نرخ مسکن در چند سال اخیر پیش‌فروش خانه طرفداران زیادی پیدا کرده و اهمیت رعایت مسائل قانونی در این حوزه روزبه‌روز در حال افزایش است، از این‌رو طرفین معامله برای عقد قراردادهای پیش‌فروش باید تمام جنبه‌های حقوقی را در نظر بگیرند تا با مشکلات متعدد روبه‌رو نشوند.