بازار مسکن در وضعیت قرمز / دولت راه دیگری ندارد

بازارهای "خرید خانه‌اول" و "ساخت مسکن" در حال حاضر با دو چالش اصلی روبه‌رو هستند. اولین چالش، رکود تاریخی است که باعث کاهش فعالیت‌ها و تراکم در بازار مسکن شده است. دومین چالش، رکود مزمن است که به طور مداوم باعث کاهش عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده است. برای افزایش این چالش‌ها، همچنین افزایش قیمت‌های اجاره برای مستاجرها که قادر به پرداخت آن نیستند، به عنوان یک مسئله بزرگ در بخش مسکن و اقتصاد خانوارها شناخته می‌شود.

هرچند «اصلاح ریل سیاستی» در بیرون بازار مسکن و همچنین درون بخش، به‌عنوان گام اول برای خروج از وضعیت فعلی، مطرح و غیرقابل چشم‌پوشی است، اما در این میان، یک پکیج مناسب و کامل برای تامین مالی مسکن می‌تواند مسیر خروج از رکود و احیای قدرت خرید و اجاره را فراهم کند. صندوق ملی مسکن در حال حاضر می‌تواند شکل‌دهنده این مسیر باشد؛ اما آنچه طی حداقل یک‌سال گذشته از فعالیت آن می‌گذرد با آنچه باید باشد، متفاوت است. بررسی‌های ما در این‌باره نشان می‌دهد، صندوق ملی مسکن می‌تواند از دو محل مشخص، منابع مورد نیاز برای پیشبرد سیاست‌های روی زمین‌مانده را تجهیز کند و پس‌از آن ۳ماموریت کلیدی و مناسب وضع موجود بخش را در دستورکار داشته باشد.

این نهاد مالی در عین حال باید نسبت به یک «خط‌قرمز» برای جلوگیری از انحراف منابع هوشیار باشد. محل‌های اصلی منابع صندوق ملی مسکن شامل «درآمدهای سخت‌وصول دولت» از جمله مالیات‌های بخش و همچنین «وجوه اداره‌شده» می‌شود تا این نهاد به‌واسطه اختیاراتی که در مقایسه با بانک‌ها در حوزه تامین مالی دارد، بتواند اهرم‌سازی لازم برای پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات مسکن را انجام دهد.

اوایل دهه۹۰ مطالعاتی در قالب طرح جامع مسکن برای راه‌اندازی صندوق ملی مسکن صورت گرفت و براساس آن، «امکان پرداخت یک‌میلیون فقره تسهیلات اجاره (یارانه اجاره‌بها) و همچنین وام خرید (کمک هزینه نرخ سود) به جامعه تقاضای هدف» به‌عنوان قابلیت‌های صندوق مشخص شده بود. اما محدودسازی این ظرفیت فراگیر به «استفاده از منابع صندوق فقط برای مسکن‌سازی دولتی»، در عمل «بخش‌خصوصی سرمایه‌گذار در بازار ساخت مسکن» و «تقاضای هدف» را از ظرفیت‌های صندوق محروم می‌کند.

ظرفیت تازه‌‌‌ای از حدود ۱.۵ سال گذشته برای «تامین مالی بخش مسکن» در چارچوب تصویب یک قانون مرتبط با بخش، به وجود آمده است تا ابتدا «منابع سخت‌‌‌وصول در بازار ملک» به کمک یک «نهاد جدید مالی» تامین (محقق) شود و سپس توسط همین نهاد در خدمت «احیای توان مالی دهک‌‌‌های محروم و متوسط نیازمند اجاره و خرید خانه» قرار بگیرد؛ اما آنچه تاکنون رقم خورده، غیراز این مدل دخل‌‌‌وخرج بوده است.

ماجرا به صندوق ملی مسکن مربوط می‌‌‌شود؛ دو سال پیش در پی اجرای قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف شد یک نهاد جدید برای تامین مالی این بخش برپا کند. صندوق ملی مسکن، پیش‌‌‌تر در «مطالعات نسخه جدید طرح جامع مسکن» در سال ۹۲، به عنوان «یک ضرورت برای کمک بهینه مالی و اعتباری به بازار مسکن» مطرح شده بود.

بررسی‌‌‌ها از آنچه «ماموریت اصلی» صندوق‌‌‌های ملی مسکن در کشورهای مختلف تعریف شده و همچنین آنچه بخش مسکن کشورمان در این دوره رکودتورمی –هر دو بازار ساخت و خرید خانه با رکود و تورم دست به گریبان است و بازار اجاره هم از دسترس مستاجرهای دهک‌‌‌های متوسط و پایین خارج شده است- به «اهرمی» مثل صندوق ملی مسکن نیاز دارد، نشان می‌‌‌دهد: یک صندوق ملی مسکن کارآمد و اثرگذار برای بخش، لازم است دست‌‌‌کم سه «ماموریت کلیدی» در بخش را جلو ببرد و نسبت به یک «خط‌‌‌قرمز» اعتباری، آگاه و هوشیار باشد.

املاک دستگاه‌‌‌های دولتی و مالیات‌‌‌های مصوب کجاست؟

ماموریت اول صندوق به «تامین منابع مالی» مربوط می‌‌‌شود که بر این اساس، مطابق آنچه هم در قانون جهش تولید مسکن آمده و هم در مطالعات طرح جامع مسکن بر آن تاکید شده است، دولت وظیفه دارد دو دسته منابع با شرط «تضمین صندوق به تجهیز بهینه منابع ثانویه از محل منابع اولیه ارائه شده از سمت دولت» را به این نهاد وارد کند.

دسته اول منابع، سپرده‌‌‌گذاری دولتی در قالب وجوه اداره شده نزد صندوق است تا این منابع، نزد بانک‌‌‌ها سپرده‌‌‌گذاری شود و از محل سود سپرده‌‌‌گذاری یا به‌کارگیری آن در بازار سرمایه، «منابع جدید و اعتبار مناسب» برای ماموریت‌‌‌های مصرفی صندوق تامین شود. این مدل تامین مالی، در مطالعات طرح جامع مسکن، پیش‌‌‌بینی شده بود.

اما مدل دیگر تامین منابع که در قانون جهش تولید مسکن به صراحت آمده است،‌‌‌ «هدایت درآمد دولت از محل فروش اراضی و املاک مازاد دستگاه‌‌‌های دولتی و همچنین هدایت درآمد حاصل از مالیات‌‌‌های بخش مسکن به صندوق» است. این دو منبع، «سخت‌‌‌وصول» هستند چون برای اولی، اصولا میلی از سمت دستگاه‌‌‌ها به «جداکردن املاک از خودشان» وجود ندارد و در دومی نیز، سیاست‌‌‌های ناکارآمد مالیاتی، «منجر به درآمد برای دولت نشده است».

در سال ۱۴۰۲، دولت در بودجه کل کشور، وصول «۷ هزار میلیارد تومان» مالیات از خانه‌‌‌های لوکس و «۲هزار میلیارد تومان» مالیات از خانه‌‌‌های خالی را برنامه‌‌‌ریزی کرده بود اما کارنامه وصول نشان می‌‌‌دهد، مالیات اولی به میزان ۱۰۲ میلیارد تومان و مالیات دومی به میزان ۵ میلیارد تومان وصول شده است؛ یعنی تقریبا هیچ.

از طرفی، کارنامه مشخصی از «پاک‌‌‌سازی دستگاه‌‌‌های دولتی از املاک به عنوان سرمایه‌‌‌های منجمدشده اما دارای ظرفیت مولد» در این یکسال گذشته بیرون نیامده است و تجربه دولت‌‌‌های گذشته مشخص می‌‌‌کند به رغم قوانین و مقررات متعدد برای «فروش املاک مازاد دولتی»، چون که نگهداری این املاک برای دستگاه‌‌‌ها هزینه‌‌‌ای ندارد و در مقابل احتمال «فعالیت‌‌‌های ملکی برای آنها» به شدت بالا است، در نتیجه تاکنون، این منبع مالی نیز در خدمت تجهیز منابع بخش مسکن نبوده است.

با این حال، سیاستگذار طی یکسال گذشته، صندوق ملی مسکن را با دو منبع مالی، تامین کرد که اگر این مسیر انتخاب نمی‌‌‌شد، چه بسا «شرایط به سمتی می‌‌‌رفت که سیاست‌‌‌های مالی بخش مسکن وارد مسیر صحیح خود شود».

 در این مدت، ورودی صندوق با «منابع حاصل از بازگشت تسهیلات مسکن‌‌‌مهر» و «کمک‌‌‌های بودجه‌‌‌ای سازمان برنامه» تامین شده است، در حالی‌که «املاک دستگاه‌‌‌ها» و «ظرفیت مالیات‌‌‌ها»، خیلی بیش‌‌‌ از حدود ۸ تا ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع فعلی صندوق، قابلیت تامین و به‌کارگیری دارد.

کلی‌‌‌گویی در تکالیف صندوق به جای «ترسیم مستقیم ماموریت»

در قانون جهش تولید مسکن، محل مصرف منابع صندوق ملی در قالب «تخصیص بهینه منابع» تعریف و تعیین شده است و در عین حال، این صندوق ماموریت از قبل تعریف شده دارد تا «پروژه‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی یا همان نهضت ملی مسکن که در دولت‌‌‌های گذشته تحت عناوینی همچون مسکن‌‌‌مهر انجام شد» را تامین مالی کند. اما همین صندوق می‌‌‌تواند با اتکا به منابع ناشی از «سپرده‌‌‌گذاری دولت در قالب وجوه اداره شده، درآمدهای پایدار مالیاتی بخش مسکن و به‌کارگیری ظرفیت املاک مازاد دستگاه‌‌‌ها»، سه ماموریت حیاتی «تامین مالی» در بخش مسکن را با هدف «استطاعت‌‌‌پذیر کردن مستاجرها و خانه‌‌‌اولی‌‌‌های جامعه هدف» و همچنین «تبدیل وام‌‌‌های اولیه پرداختی برای خرید مسکن توسط بانک‌‌‌ها به منابع نقد برای استفاده مجدد در قالب پرداخت تسهیلات (بازار رهن ثانویه)» پیش ببرد و به سرانجام برساند.

در مطالعات ابتدای دهه ۹۰ در قالب طرح جامع مسکن، یک مدل‌‌‌سازی برای صندوق ملی مسکن انجام شده که با احتساب «توان بودجه‌‌‌ای دولت در آن زمان»، ماموریت «پرداخت یارانه کمکی اجاره‌‌‌بها به میزان ۷۰۰ هزار خانوار مستاجر دهک‌‌‌های پایین»، «پرداخت ۱۴۰ هزار فقره تسهیلات حمایتی برای بهبود وضعیت اسکان غیررسمی و بدمسکنی» و همچنین ماموریت «پرداخت یارانه سود تسهیلات خرید مسکن به میزان ۲۵۰ هزار فقره وام در سال»، برای آن قابل پیش‌‌‌بینی بود. همچنین، صندوق می‌‌‌تواند و باید «عدم تعادل شدید منابع و مصارف در بانک‌‌‌های پرداخت‌‌‌کننده تسهیلات بلندمدت خرید مسکن» را برطرف کند؛ چگونه؟ از طریق «حل معادله بازار رهن ثانویه».

وام‌‌‌های خرید مسکن در کشورمان، با میانگین بازپرداخت بالای ۱۰سال، طی سنوات گذشته پرداخت شده است. از طرفی، ۸۰درصد منابع بانک پرداخت‌‌‌کننده تسهیلات مسکن، در حال حاضر، «کوتاه‌‌‌مدت زیر یکسال» است که هر لحظه امکان دریافت آن از سوی سپرده‌‌‌گذار وجود دارد. این گسل زمانی بزرگ بین «عمر منابع» و «طول بازپرداخت»، عاملی برای «عدم رغبت بانک‌‌‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن» شده است.

از طرفی، امکان انتشار اوراق رهن ثانویه به پشتوانه وام‌‌‌های پرداختی خرید مسکن نیست چون نرخ سود این وام‌‌‌ها تقریبا نصف «سود مورد انتظار در بازار سرمایه برای خرید اوراق» است. این دو چالش با «ورود صندوق ملی مسکن» به صحنه قابل رفع است به طوری که صندوق می‌‌‌تواند در قالب وظیفه‌‌‌ای که برای «استطاعت‌‌‌پذیر کردن تسهیلات مسکن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» دارد، این گسل را برطرف کند. در حال حاضر بالای ۵۰ هزار میلیارد تومان «وام پرداخت شده به خریداران خانه» به عنوان مطالبات در حال وصول یکی از بانک‌‌‌های فعال در این حوزه، وجود دارد که به شکل قطره‌‌‌چکانی، در حال برگشت به بانک است. همین ظرفیت، در صورتی که با اهرم صندوق ملی مسکن به اوراق رهن‌‌‌ ثانویه تبدیل شود، با ضریب مشخصی، منابع مالی تازه در خدمت «تامین مالی بخش مسکن» به ویژه «تامین قدرت خرید خانه اول» برای زوج‌‌‌های جدید به وجود می‌‌‌آورد. این مدل حتی می‌‌‌تواند با «مداخله هدفمند صندوق»، از مسیر «پیش‌‌‌فروش آپارتمان» اجرا شود.

«خط‌‌‌قرمز» صندوق ملی کجاست؟

در این بررسی و تا اینجای مقاله، به «آنچه باید توسط صندوق ملی مسکن» برای «نجات بخش مسکن و ساختمان از رکود تورمی» انجام شود، پرداخته شد.

اما این صندوق باید یک «خط قرمز» داشته باشد به این معنا که وارد یک مسیر نشود. وضعیت موجود نشان می‌‌‌دهد، فعلا بازیگر اصلی، پروژه‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی هستند. در بازار ساخت و ساز، سرمایه‌‌‌گذاران ساختمانی به معنای واقعی «بخش خصوصی» -و نه سازنده‌‌‌های وابسته به شرکت‌‌‌های بانکی، نهادهای عمومی، شبه‌‌‌دولتی و کاملا دولتی- امکان تعریف پروژه جدید ندارند چون با «مانع تورم ساخت» و «نبود قدرت خرید خانه در بازار مصرف» روبه رو هستند. اما در مقابل این سرمایه‌‌‌گذاران،‌‌‌ پروژه‌‌‌هایی که به «منابع دولتی و عمومی و بانکی» متصل هستند، فعال است.

طی این مدت، تسهیلات از این محل، عمدتا صرف پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی شده است. در این مدل تامین مالی، نوعی «تعارض منافع» وجود دارد. دستگاه‌‌‌های ناظر بر عملکرد دولت، همان دستگاه‌‌‌های متولی بخش مسکن هستند و در نتیجه، منابع در مسیر پروژه‌‌‌های تعریف شده برای همان «یک میلیون مسکن‌‌‌سازی در سال»، صرف می‌‌‌شود.

این مدل مصرف باعث می‌‌‌شود، بازار مسکن و ساختمان یا همان سرمایه‌‌‌گذاران ساختمانی و تقاضای مصرفی، از ظرفیت این اهرم تامین مالی مسکن محروم بمانند.

در این مدت، حتی منابعی که به شکل مستقیم در اختیار یک بانک پرداخت‌‌‌کننده تسهیلات مسکن قرار می‌‌‌گرفت –منابع حاصل از بازگشت خط اعتباری مسکن‌‌‌مهر و صندوق پس‌‌‌انداز یکم- به سمت صندوق هدایت شد. اگر از آن محل، «تجهیز منابع به نفع کل بخش مسکن و نه فقط پروژه‌‌‌های دولتی صورت بگیرد»، اشکالی به کار وارد نیست.