قیمت مسکن بیشتر رشد دارد یا طلا؟

قیمت متوسط مسکن در ۱۰ سال اخیر اگر چه دارای رشد ریالی و اسمی قابل توجه بوده و تهیه مسکن را به آرزویی برای خانواده‌ها و جوانان بدل کرده است، اما! به لحاظ ارزش ذاتی متوسط نرخ مسکن در تهران بر مبنای ارزش طلا در ده سال گذشته از ۷ سکه به کمتر از ۲ سکه تقلیل یافته است.

 هم اکنون ارزش مسکن در شهریور حدود ۲۳.۵ میلیون تومان برای هر متر است در حالی که نرخ هر سکه تمام بهار ازادی در روز پنج شنبه ۱۰ مهر ماه خود را به مرز ۱۵ میلیون تومان نزدیک می‌کند و از همین رو کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که نرخ این کالا در قیاس با سایر بازارهای رقیب مانند دلار، سکه، و بازار سهام از رشد کافی برخوردار نبوده است. اگر چه این ادعا از زاویه‌ای درست است اما می‌توان حداقل ۶ دلیل برای این موضوع دلیل آورد که نباید انتظار رشد نرخ مسکن در اقتصاد ایران و در شرایط کنونی به اندازه بازارهای موازی برشمرده را داشت.

۱- ماهیت بازار مسکن: بازارهای موازی قابل قیاس از سوی کارشناسان مسکن معمولا در شرایط مختلف متفاوت هستند. این بازار به دلیل ناتوانی در جابه‌جایی و غیر منقول بودن در شرایط وضعیت متزلزل اقتصاد، ضریب نقد شوندگی پایینی دارد و لذا چون قابل داد و ستد با خارج از کشور نیست لذا مسکن برای روزهای با ثبات جذابیت بیشتری نسبت به دلار، ارز و سهام دارد.

۲- ترجیح سرمایه گذاران: با توجه به کاهش مستمر قدرت خرید در سال‌های اخیر و به ویژه در سه سال اخیر دامنه سرمایه‌گذاران در این بازار بسیار محدود شده عملا ورود به این بازار از سوی سرمایه‌گذاران طبقه متوسط غیر ممکن شده است. لذا ترجیح کسانی که حتی در این ایام قادر به پس انداز هستند سایر بازارهای موازی است. البته همین ویژگی منفی به عنوان اثری مثبت درکاهش ضریب ریسک دارد و در هنگام ریزش‌های سریع مسکن کمتر دچار نوساناتی مانند بازار بورس و ارزدر هنگام قطعنامه ۵۹۸ دارد.

۳- اخراج تقاضای واقعی از بازار: علاوه بر سرمایه‌گذاران تقاضاهای واقعی نیز از گردونه تقاضاهای بازار مسکن خارج شده است و افراد برای حفظ ارزش دارایی هایی خود به سمت بازارهای دیگری هجوم آورده‌اند که قابلیت جذب سرمایه‌های خرد تر و کمتر از مسکن را دارد. نگاهی به بازدهی ربع سکه بعد از توفان در بازار سرمایه نشان می‌دهد که بیشترین بازدهی در خرید ربع سکه بوده است. شاید از همین رو بود که دولت به دنبال طرح فروش متری مسکن رفت اما بعد از یک موج خبری، ان را کنار گذاشت.

۴- نگرانی سرمایه‌گذار از شفافیت: تاکید بر وجود خانه‌های خالی و احتمال اخذ مالیات از آنها در نیمه دوم امسال خود عاملی است تا سرمایه‌گذاران از این بازار فراری و به سوی بازارهای غیر شفاف تر تمایل پیدا کنند.

۵- کوتاهی قد پس اندازها: نرخ رشد تورم و پیشی گرفتن از سرعت پس انداز و در عین حال ناکارآمدی تسهیلات بانکی در خرید مسکن و سرپناه یکی دیگر از عوامل مهم ناتوانی رقابت مسکن با بازارهای موازی مانند ارز، طلا و حتی بازار سهام است. تلاش این روزها و سخنان معاون اول رئیس‌جمهوری در این حوزه را می‌توان در همین چار چوب ارزیابی کرد.

۶- اقتصادی که کوچک شد: نکته آخر و کلیدی دیگر این است که افزایش نرخ مسکن در سال‌های با درآمد نفتی بالا عملا ناشی از ناتوانی اقتصاد در جذب درآمدهای نفتی – دلاری در حوزه‌های دیگر به ویژه در بخش تولید بوده که در نتیجه دلارهای نفتی را یا تبدیل به سنگ و اجر کرد و یا به کالاهای نهایی مصرفی- وارداتی. لذا در کنار عوامل ۵ گانه بالا باید اذعان داشت که جذابیت مسکن در یک اقتصاد کوچک شده از اولویت‌های بالا در سبد خانوارها و سرمایه‌گذاران یا خارج شده و یا عملا از دسترس خارج شده و با وجود نقدینگی بالا اگر چه نرخ رشد بالای قیمتی قابل درکی را برای خانوارهای ایرانی رقم زده اما قادر به رقابت با سایر بازارها در کوتاه مدت و حتی میان مدت نخواهد بود.