چرا وضعیت مسکن در ایران نابسامان است؟

علت اساسی این امر را می‌توان در نوسانات اقتصاد کلان، جذابیت بازار مسکن در جذب سرمایه‌ و سودآوری این بازار جستجو کرد.

بنا بر آمار تهیه شده، با افزایش سود انتظاری بازار مسکن متعاقب انتظارات تورمی، تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ روند افزایشی داشته است. اگر نگاهی به آگهی املاک داشته باشیم ، وضعیت نابسامان مسکن درایران را مشاهده می‌کنید.

چگونگی اثر متغیرهای اقتصاد کلان بر صنعت ساخت و ساز کشور

نرخ برابری ارز: تحولات متغیرهای اقتصاد کلان و اثر آن بر بخش مسکن شامل نرخ ارز و فولاد بشدت بر صنعت ساخت و ساز اثر گذار بوده است. میان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی و نرخ ارز (دلار) هم حرکتی (!) وجود دارد. دلیل آن هم مشخص است؛ تغییر هر دو متغیر یعنی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با نرخ ارز، به دلیل انتظارات تورمی جامعه صورت پذیرفته و این روند از سال ۱۳۹۷ با افزایش نرخ برابری و کاهش ارزش پول ملی شتاب گرفته است. بنابراین قیمت مسکن در کشور از نیمه‌های سال ۱۳۹۷همگام با تنزل ارزش پول ملی، به عنوان یک دارایی با دوام افزایش قابل‌ ملاحظه‌ای پیدا کرده است.

قیمت فولاد

طی دوره ده ساله ۸۹-۹۸ قیمت میل گرد با نوسانات و افزایش قیمت شدیدی مواجه شد. از آنجا که میل گرد به عنوان یک مصالح با وزن بالا در بین نهاده‌های ساخت و ساز قرار می‌گیرد، افزایش قیمت میل گرد مترادف با افزایش قیمت دیگر نهاده‌ها و در نهایت هزینه‌های تولید مسکن است. با توجه به همبستگی زیاد «قیمت» و «هزینه ساخت» مسکن، افزایش هزینه های ساخت، متعاقباً افزایش قیمت مسکن را نیز به همراه دارد.

تسهیلات بانکی

سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن برای خرید خانه با نزولی مستمر از هفده درصد در سال ۱۳۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۱۳۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۱۳۹۷ رسید. لازم بذکر است، در سنوات گذشته بالاترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و پایین ترین سهم متعلق به بخش های کشاورزی، مسکن و ساختمان بوده است. نظر به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور الیران، این واقعیت دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود کرده است.

بنا بر آمار ارائه شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۱، ۳ و ۶ تهران به ثبت رسید. به موازات اجاره بهای ماهانه مسکن در تهران در هر سال نسبت به سال قبل، افزایش داشته است. در سال هایی که قیمت مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود و تورم عمومی در سطح پایین تری قرار داشت، رشد اجاره بها متعادل تر بوده، مشابه شرایطی که در سال‌های ۱۳۹۳ تا اوایل سال ۱۳۹۷ وجود داشت. از نیمه دوم سال ۹۷ با افزایش تورم عمومی و قیمت مسکن، میزان اجاره بها نیز افزایش یافت.

بر اساس بررسی روند بلند مدت افزایش اجاره آپارتمان بها، مشخص می شود که نرخ رشد اجاره‌ بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار دارد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد. شایان ذکر است، از سال ۱۳۸۹ تا  ۱۳۹۷ رشد تجمعی اجاره بها همواره متناسب با رشد تجمعی تورم صورت گرفته است.

بر اساس داده های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در فروردین ۱۳۹۸ بیشترین سهم معاملات واحدهای مسکونی مربوط به واحدهایی با قیمت هر متر مربع کمتر از ۱۲ میلیون تومان (۶۱ %) بوده است و توان خرید متقاضیان در محدوده کمتر از ۱۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع (برای شهر تهران) بوده است. تولید مسکن باید برای این جامعه هدف در دستور کار قرار گیرد. همچنین در همین ماه بیشترین حجم معاملات را واحدهای با مساحت ۴۰ تا ۸۰ مترمربع (۵۳ درصد) و کمترین حجم معاملات را واحدهایی با مساحت کمتر از ۴۰ مترمربع (۳ درصد) به خود اختصاص داده است.