قیمت مسکن تابع نرخ دلار است؟

رشد نرخ دلار در بازار زمینه را برای افزایش قیمت‌ها در سایر بازارها خصوصا مسکن فراهم کرده است. گزارش‌های رسیده از بازار نشان می‌دهد فروشندگان به استناد احتمال افزایش قیمت‌ها دست از فروش کشیده‌اند. این وضعیت در شهرهای اطراف تهران بغرنج‌تر است.بسیاری معتقدند افزایش نرخ مسکن خصوص در مناطق متوسط و پایین در عین نبود معامله عجیب می‌نماید.

معامله‌گران و فعالان بازار مسکن می‌گویند افزایش مداوم قیمت‌ها در این مناطق در نبود قدرت خرید و تقاضای موثر رخ می‌دهد.

سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در خصوص افزایش قیمت‌ها در مناطق حاشیه‌ای شهر تهران و به خصوص مسکن مهر گفت: عده زیادی از شهروندان تهرانی به دلیل اینکه از پس اجاره خانه در شهر تهران بر نمی‌آیند به سمت حاشیه شهر تهران مهاجرت می‌کنند و در چنین وضعیتی شهروندان سایر استان‌ها نیز که محل کارشان داخل تهران است و می‌خواهند به تهران بیایند زمانی که ببینند از پس اجاره خانه در داخل شهر تهران بر نمی‌آیند به سمت مناطق حاشیه‌ای تهران مهاجرت می‌کنند و این چنین تقاضا برای مناطق حاشیه افزایش پیدا می‌کند و به طور کلی نرخ و تقاضا مسکن در داخل تهران با مناطق حاشیه همبستگی شدیدی دارد.

وی در ادامه افزود: به طور کلی می‌توان گفت که نرخ مسکن نه تنها در تهران بلکه در سطح کشور افزایش چشمگیری یافته است و دلیل افزایش نرخ مسکن نیز همان دلایلی است که نرخ سایر کالاهای سرمایه طی این مدت افزایش یافته است به طور مثال نرخ شاخص‌ها در بورس طی دو سال گذشته رشد قابل توجهی پیدا کرده است و نزدیک به ده برابر شده است، نرخ دلار چندین برابر شده است، نرخ طلا چندین برابر شده است و نرخ مسکن هم طی دو سال اخیر نزدیک به ۴ تا ۵ برابر شده است.

سلطان محمدی افزایش نقدینگی، کاهش نرخ بهره و افزایش قابل توجه نرخ دلار را مهم‌ترین عوامل گرانی در بازار مسکن اعلام کرد و در ادامه افزود: افزایش نقدینگی بر روی تورم عمومی اثر می‌گذارد و همه کالاها را با افزایش نرخ همراه می‌کند همان طور که نقدینگی طی دو سال گذشته بسیار رشد پیدا کرده است و بر روی نرخ مسکن نیز اثر گذاشته است با این وجود افزایش نرخ مسکن فراتر از تورم عمومی بوده است که کاهش قابل توجه نرخ بهره تا ۱۸ درصد در شرایطی که تورم ما ۳۴ درصد اعلام شده بود یکی از عواملی بود که به گرانی‌ها در این بازار دامن زد.

وی در ادامه افزود: کاهش نرخ بهره موجب شد تا سپرده‌گذاران سپرده‌های خود را از بانک‌ها خارج کنند و به سمت دارایی‌های امنی از جمله بورس، ‌طلا، سکه، ارز و مسکن حرکت کنند و این عامل موجب شد تا نقدینگی در بخش مسکن فعال تر شود و افزایش نرخ دلار نیز در وهله دوم موجب افزایش نرخ مصالح ساختمانی شد به عنوان مثال همه مصالح فلزی که در ساخت‌وساز استفاده می‌شوند از نرخ دلار تاثیر می‌گیرند و مجموع اینها باعث شده‌اند تا هزینه ساخت افزایش پیدا کند و نرخ مسکن بالا رود و در وهله آخر این افزایش نرخ مسکن متاثر بوده است از افزایش نرخ زمین و آنچه افزایش نرخ شدیدتری پیدا کرده است افزایش نرخ زمین بوده است و می‌توان گفت نرخ زمین در شهر تهران حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد رشد داشته است و در حاشیه شهر تهران نیز بیش از ۵۰ درصد رشد رشد داشته است و همین مسئله باعث شده است تا افزایش شدید نرخ زمین نرخ تمام شده مسکن را افزایش دهد.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص آینده نرخ مسکن افزود: تا مادامی که نقدیگی افزایش پیدا کند، تورم بالا رود و دلار گران تر شود این فشار افزایش قیمت‌ها بر روی مسکن نیز خواهد بود ولی در صورتی که در سیاست گذاری‌ها تغییر ایجاد شود و گشایشی در روابط خارجی ایجاد شود نرخ دلار نیز تعدیل خواهد شد و می‌توان انتظار توقف رشد نرخ مسکن را داشت و حتی می‌توان انتظار کاهش اندکی نرخ را نیز داشت.

وی در ادامه افزود: با روندی که درحال‌حاضر اقتصاد کشور در پیش گرفته است چنین چشم‌اندازی متصور نیست و بعید به نظر می‌رسد که نرخ مسکن کاهش پیدا کند اما رشد نرخ مسکن به این شدت که طی چند ماه گذشته بوده است دیگر نیست و سرعت رشد نرخ مسکن کاهش پیدا خواهد کرد چراکه ۶ ماه نخست امسال عملا ماهیانه نرخ مسکن به طور میانگین ۱۲ درصد افزایش یافت ولی در شهریور ماه این رشد قیمت‌ها به ۵ درصد رسید و از شتاب افزایش نرخ مسکن کاسته شد البته ۵ درصد هم عدد نگران کننده‌ای است.

سلطان محمدی در آخر افزود: نرخ مسکن هیچگاه در ایران به صورت کاهشی نبوده و نیست و در بازه زمانی خیلی کوتاهی در تاریخ ساخت‌وساز بوده است که نرخ مسکن کاهش پیدا کرده است و از آنجا که مهم‌ترین مولفه افزایش نرخ مسکن تورم است خیلی بعید به نظر می‌رسد که نرخ مسکن کاهش پیدا کند و به نظر نمی‌رسد که افزایش نرخ مسکن حالا حالا‌ها دست از سر کشور برندارد و در بهترین حالت می‌توان امیدوار باشیم که افزایش قیمت‌ها متوقف شود.