رکود متفاوت در مسکن آمریکا

بررسی‌ها نشان می‌دهد «بی‌‌میلی شدید مالکان به فروش خانه‌هایشان» باعث کسری عرضه در بازار و در نتیجه تحریک قیمت‌ها شده است. نبود فروشنده ناشی از «ترس مالکان برای رفت و آمد افراد به داخل ملک ناشی از کرونا» و همچنین «اثر بسته‌های حمایتی عصر کرونا» است. در این میان، افزایش هزینه ساخت‌و‌ساز نیز باعث شده کمترین میزان ساخت‌و‌ساز مسکونی طی یک دهه گذشته در آمریکا رخ دهد.

بازار مسکن همچون سایر بخش‌های اقتصاد، تحت‌تاثیر کووید-۱۹ دستخوش بحران و چالش‌هایی شد که سال‌ها زمان خواهد برد تا از دست‌اندازها به سلامت عبور کند. در همین راستا، روزنامه نیویورک‌تایمز در مقاله‌ای به مساله بازار مسکن در ایالات متحده پرداخت و اشاره کرد که این کشور با کاهش بی‌سابقه عرضه مسکن برای فروش روبه‌رو است. این روزنامه همه‌گیری را دلیل نخست این بحران می‌داند، اما این همه داستان نیست.

بنابر گزارش این روزنامه آمریکایی، به نظر می‌رسد بازار مسکن در ایالات متحده از بین رفته است. در خیابان‌های اصلی شهر و بسیاری از محله‌هایی که دسترسی خوبی به قطار شهری و مترو دارند و به‌صورت معمول همواره مخاطب و مشتری خود را داشتند؛ دیگر خانه‌ای برای فروش نیست. با وجود آنکه در پی همه‌گیری اجاره‌بها و قیمت ملک کاهش پیدا کرده اما همچنان مشتری‌ای برای خرید خانه به چشم نمی‌خورد. بنا بر آمار منتشر شده از سوی موسسه آلتوس که بازار مسکن را در آمریکا رصد می‌کند، امروزه تنها نیمی از خانه‌هایی که زمستان گذشته برای فروش گذاشته شده بودند، برای خرید در دسترس هستند. این امر گواه آن است که بازار مسکن، بازاری بسیاری پیچیده است و می‌تواند از قوانین اساسی اقتصاد سرپیچی کند. آنچه در بازار مسکن ایالات متحده در جریان است اما تنها محصول همه‌گیری نیست بلکه نشانه‌های آن از سال‌ها قبل در این بازار به چشم می‌خورد. نیمی از آنچه در بازار مسکن به‌صورت تاریخی رخ می‌دهد، این است که نرخ بهره پایین و افزایش تمایل خریداران به خرید فضاهای بزرگ‌تر، تقاضا را افزایش می‌دهد اما تحلیل نیمه دیگر این بازار، کمی پیچیده‌تر است.

در باب بازار کنونی مسکن در آمریکا، بنجامین کیز، اقتصاددان دانشگاه پنسیلوانیا گفت: «مشکلی جدی در عرضه مسکن وجود دارد. چه کسی می‌خواهد خانه‌ای را در میانه یک همه‌گیری بفروشد؟ چه کسی مایل است در این بحران، در خانه خود را به روی مردم باز کند که در آن قدم بزنند؟ بی‌شک هیچ‌کس. «غالب صاحبخانه‌ها در آمریکا افراد مسنی هستند که بیش از دیگران در معرض ویروس کووید-۱۹ قرار دارند. اگر بسیاری از این صاحبخانه‌ها تمایلی برای فروش ملک یا جابه‌جایی نداشته باشند، بالطبع سایر خانواده‌ها قادر به خرید مسکن نخواهند شد. رالف مک لاولین، اقتصاددان ارشد در شرکت Haus، به روزنامه نیویورک‌تایمز گفت این بی‌میلی برای فروش ملک می‌تواند بازار مسکن را با بحران روبه‌رو کند. هر خانه‌ای که از بازار خارج می‌شود، مالک دیگری را ترغیب می‌کند تا خانه خود را نفروشد و این چرخه ادامه پیدا می‌کند.» عامل دیگری نیز در این میان موثر بوده است. در زمان اوج همه‌گیری در آمریکا، بیش از چهار میلیون صاحبخانه از وام‌های حمایتی دولت بهره‌‌مند شدند. این سیاست که اخیرا تا ماه ژوئن نیز تمدید شده، برای بسیاری از خانواده‌هایی که درآمد خود را در پی شیوع ویروس از دست داده‌اند، نجات دهنده بود. این وام‌ها سبب شد خانه‌هایی که در سال آینده به دلیل سلب مالکیت یا اجبار برای فروش در پی عدم‌توانایی پرداخت اقساط، به بازار مسکن وارد می‌شدند، راهی این بازار نشوند و در تملک مالکان بمانند. افزون بر این، بسیاری برای فرار از شهرها، به حومه‌ها نقل مکان کردند.

همه‌گیری بی‌شک بر بحران در بازار مسکن افزوده است اما نیروهای دیگری نیز بر آتش این بحران دمیده‌اند. پیش از شیوع کووید-۱۹ نیز آژانس‌های املاک و مستغلات از کمبود عرضه مسکن گله‌مند بودند. برای بیش از یک دهه، مسکن کمتری نسبت به میانگین تاریخی بازار مسکن، در این یک سال اخیر در این کشور ساخته شده است. این مساله مستقیما بر ساختمان‌سازی اثر گذاشت و بسیاری از کارگران ساختمانی را به سمت مشاغل دیگر سوق داد. محدودیت‌های ساختمانی محلی و اعتراضات همسایگان سبب کندی ساخت و سازهای جدید شده است. رئیس‌جمهور پیشین ایالات متحده دونالد ترامپ، با اعمال سیاست‌های سختگیرانه مهاجرتی سبب محدود شدن نیروی کار در این صنعت شد و تعرفه‌های اعمالی وی، قیمت مصالح ساختمانی را افزایش داد. در نتیجه، ساخت خانه‌های جدید همان چیزی است که بازار مسکن به آن نیاز دارد. لارنس یون، اقتصاددان ارشد انجمن ملی معاملات ملکی به نیویورک‌تایمز گفت: «این دلیل حیاتی بودن ساخت خانه است.» دهه گذشته، دوره زندگی با نرخ بهره پایین بوده و این امر به بسیاری از صاحبخانه‌ها انگیزه داد تا بیش از پیش در خانه‌های خود بمانند و به وام‌های ارزان‌قیمت بچسبند. نرخ بهره پایین همچنین سبب شد تا بسیاری از صاحبخانه‌ها به فکر خرید خانه‌های دیگر باشند و به آن به چشم سرمایه نگاه کنند.

در طول دهه گذشته، تعداد خانه‌های تک خانوار در بازار اجاره بیش از هفت میلیون واحد افزایش داشته است. در این میان اکثر قریب به اتفاق این خانه‌ها متعلق به افراد است، نه سرمایه‌گذاران بزرگ یا نهادها. به‌طور معمول، اقتصاددانان انتظار دارند که اجاره ملک و قیمت مسکن در یک جامعه، حرکتی همسو داشته باشد. این به آن دلیل است که هر قیمت، پاسخ و واکنش یکسانی به شرایط جامعه می‌دهد. اما اگر اجاره‌بها و قیمت مسکن، مسیری مجزا از یکدیگر را در پیش گیرند، این نشانه‌ای از یک بحران است که این بحران می‌تواند تورم حباب‌گونه مسکن باشد. در حال حاضر در تعدادی از مناطق نزدیک به مترو در شهرهای ایالات متحده، قیمت مسکن و اجاره‌بها مسیری متفاوت را در پیش گرفته‌اند؛ درحالی‌که اجاره‌بها در حال کاهش است، قیمت خرید ملک روندی افزایشی به خود گرفته است.

جنی شوئتز، محقق در موسسه مطالعاتی بروکینگز به نیویورک‌تایمز گفت که «من فکر نمی‌کنم که بازار مسکن پیش از این، مورد مشابهی را به خود دیده باشد. این رکود، با رکودهای قبلی متفاوت است. بنابراین دانستن اینکه چه اتفاقی در حال وقوع است، دشوار است.»

در آستانه سقوط بازار مسکن، قیمت ملک بسیار سریع‌تر از اجاره‌بها افزایش یافت. این به معنی آن است که بسیاری از خانه‌ها به قیمت‌هایی فروخته می‌شد که مستاجران آن خانه، قادر به پرداخت هزینه‌های آن نبودند. پس از سقوط بازار اما قیمت خانه پایین آمد و اجاره‌بها افزایش یافت. در حال حاضر که همه‌گیری نیز به بحران این بازار افزوده شده، اجاره‌بها کاهش پیدا کرده است. بسیاری از کارگران ناگزیر به زندگی با دوستان و خانواده‌های خود شدند. دانشجویانی که در نزدیکی محل تحصیل خود، ملکی را اجاره می‌کردند، به خانه خود بازگشتند و هجوم اجاره‌کنندگان جدید همچون مهاجران به شهرها، بسیار کم شده است.

نیویورک‌تایمز تاکید می‌کند که با همه این احوال، مشخص نیست که چه چیزی می‌تواند بحران مسکن را در ایالات متحده حل کند. ساخت‌و‌ساز بیشتر ملک گرچه از شدت معضل بازار ملک می‌کاهد اما سال‌های زیادی را باید صرف ساخت‌و‌ساز کرد تا اثر آن در بازار مشخص شود. از سوی دیگر با رسیدن ماه ژوئن، فشار بر دریافت‌کنندگان وام برای پرداخت اقساط خود می‌تواند بازار را کمی به تحرک وادارد. همچنین ممکن است که در پی واکسیناسیون سراسری در این کشور، میلیون‌‌ها خانه راه خود را به بازار مسکن پیدا کنند و صاحبان آنان سودهای کلانی را به جیب بزنند.