باخت بزرگ ایران برابر عمان | کشور دوست هم بی رحم شد

یکی از نمونه‌های قابل‌تأمل در این زمینه، بازار مسکن عمان است. تحقیقات حاکی از آن است که یک عمانی با سطح درآمد معمول خود می‌تواند در مدتی که یک ایرانی برای خرید یک واحد مسکونی در کشورش انتظار می‌کشد، هشت خانه در عمان خریداری کند. این اختلاف چشمگیر نه تنها بیانگر شرایط پیچیده و دشوار بازار مسکن در ایران است، بلکه به وضوح نشان‌دهنده ضعف‌های ساختاری اقتصادی و سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد در این حوزه به شمار می‌آید.

در عمان، رشد قیمت مسکن با سطح درآمدها و توان خرید مردم هماهنگی نسبی دارد، در حالی که در ایران، این عدم تناسب یکی از دلایل اصلی بحران مسکن محسوب می‌شود. عواملی مانند تورم، رکود اقتصادی، و سیاست‌های غیرشفاف در حوزه مسکن، دسترسی به خانه را برای بسیاری از ایرانیان به چالشی بزرگ تبدیل کرده است. این مقایسه تلخ شاید زنگ خطری باشد برای مسئولان تا بازنگری اساسی در سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن انجام دهند و راهکارهایی عملی برای تسهیل دسترسی مردم به این نیاز اساسی ارائه کنند.

قیمت خانه در ایران طی سال‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته و از درآمد خانوارها پیشی گرفته است. همین موضوع باعث شده تا بسیاری از مردم فکر خرید خانه را از سر بیرون کنند.

با وجود رکود عمیق در بازار مسکن از سال‌های گذشته تا کنون، همواره قیمت خانه همراه با تورم افزایش و به این ترتیب میزان دسترسی به خرید ملک سال به سال کاهش یافته است.

اما آیا کشورهای همسایه ایران، به‌ویژه عمان نیز با چنین بحرانی مواجه‌اند یا توان تامین سرپناه را برای خود دارا هستند؟

بررسی ها از داده‌های منتشر شده در Numbeo که به بررسی جدیدترین داده‌های اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد، نشان می‌دهد ایران با نسبت قیمت به درآمد ۲۳.۴ برابری، در رتبه دوازدهم سختی خرید خانه از میان ۱۰۵ کشور موجود در این فهرست قرار گرفته است.

با این حال، عمان با نسبت قیمت به درآمد ۲.۹ برابری در جایگاه آخر این لیست قرار دارد. این بدان معناست که شهروندان عمانی با پس‌انداز کامل حقوق خود می‌توانند پس از سه سال خانه‌دار شوند و از بهترین شرایط خرید خانه در میان کشورهای جهان برخوردار هستند.

نرخ تورم عمان تنها ۰.۵ درصد است!

نرخ تورم نیز که یکی از عوامل تاثیرگذار بر بازارهاست، توانسته میزان دسترسی اقشار را به مسکن کاهش یا افزایش دهد.

طبق داده‌های منتشر شده در Trading Economic نرخ تورم در ایران در ماه اکتبر سال جاری ۳۴.۵ درصد برآورد شده است. مرکز آمار ایران در گزارش اخیر خود اما نرخ تورم در آذر ماه را ۳۲.۵ درصد عنوان کرده بود.

با این همه، طبق گزارش Trading Economic میزان تورم در کشور عمان تنها نیم درصد است که نسبت به ماه اکتبر ۰.۳ درصد کاهش یافته است. همچین طبق این گزارش، قیمت مسکن در این کشور طی ماه گذشته هیچ تغییری نکرده است.

به این ترتیب، شهروندان عمانی قادرند با خیال راحت درآمد خود را پس‌انداز کنند و پس از مدتی صاحب یک خانه شوند. این در حالی است که در ایران با توجه به تورم فعلی، حتی با پس‌انداز تمامی درآمد، امکان خرید خانه هر ساله کاهش می‌یابد.

با بررسی داده‌های Numbeo می‌توان دریافت که قیمت مسکن در ایران و عمان تفاوت زیادی ندارد. بلکه حتی متوسط قیمت هر متر خانه در تهران، از متوسط قیمت هر متر خانه در مسقط، پایتخت عمان بیشتر است.

متوسط قیمت هر متر آپارتمان در مرکز شهر تهران حدود ۲۱۴۰ دلار و در حومه شهر نیز حدود ۱۴۳۴ دلار است. نکته جالب آنجاست که متوسط قیمت یک آپارتمان در مرکز شهر مسقط نیز حدود ۱۶۱۵ دلار و در حومه شهر نیز ۱۲۶۶ دلار است.

این بدان معناست که متوسط قیمت یک آپارتمان در حومه شهر تهران از متوسط قیمت یک آپارتمان در مرکز کشور عمان بیشتر است.

با این حال، متوسط قیمت هر متر خانه در ایران حدود ۱۳۰۳ دلار در مرکز شهر برآورد شده است. این شاخص در عمان نیز حدود ۱۴۸۹ دلار برای مرکز شهر است که نشان می‌دهد قیمت عمومی مسکن در عمان از قیمت عمومی مسکن در ایران بالاتر است.

درآمد هر عمانی با درآمد ۸ ایرانی برابر است

برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن عمان و مقایسه آن با ایران، بررسی متوسط درآمد این دو کشور ضروری است.

بررسی داده‌های numbeo حاکی از آن است که متوسط درآمد ماهانه در ایران (پس از کسر مالیات) حدود ۲۶۲ دلار و ۶۲ سنت یا به عبارتی ۲۱ میلیون و ۵۳۴ هزار تومان است. باید توجه داشت که این «میانگین» درآمد است و بالطبع، درآمد بسیاری از مردم از این رقم کمتر است.

متوسط درآمد ماهانه مردم عمان (‌پس از کسر مالیات) نیز حدود ۲۲۷۸ دلار برآورد شده که به پول ایران حدود ۱۸۶ میلیون و ۸۱۹ هزار تومان می‌شود. این یعنی متوسط درآمد ماهانه یک عمانی ۸.۶ برابر متوسط درآمد ماهانه یک ایرانی است. به عبارتی درآمد ۸.۶ نفر ایرانی با درآمد یک عمانی برابر است.

با این‌حال خرید مسکن برای برخی از اقشار همواره دشوار بوده است و دولت‌ها برای دسترسی راحت‌تربه خرید خانه، تسهیلاتی در قالب وام ارائه می‌دهند. این درحالی‌است که در ایران، با وجود ارائه تسهیلات نامتناسب، دسترسی دریافت وام بسیار سخت است و بانک‌ها از ارائه آن خودداری می‌کنند.

وام‌های مسکن ایران با سود ۲۲.۵ درصدی و بازپرداخت ۱۲ ساله آن هم در مبالغ اندک (حداکثر ۸۰۰ میلیون تومان)، عملا دردی از مردم دوا نمی‌کند.

با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد در عمان، سود وام مسکن از چهار تا هفت درصد و مدت زمان بازپرداخت این وام‌ها از ۱۲ ماه تا ۲۰ سال متغیر است.

طرح‌های فروش مسکن، دسترسی به خرید خانه را هموار کرده است

همچنین بر اساس اطلاعات موجود در omanobserver برخی پروژه‌های مسکونی در عمان مانند پروژه  Muscat Bay شرایط ویژه‌ای برای خریداران ارائه می‌دهند. این پروژه طرحی را معرفی کرده است که به خریداران امکان می‌دهد با پرداخت ۴۰ درصد پیش‌پرداخت، صاحب خانه شوند و ۶۰ درصد باقی‌مانده را طی پنج سال بدون بهره پرداخت کنند.

با این‌حال برخی از سایت‌های فروش املاک در عمان، میزان پیش‌پرداخت واحدهای مسکونی را ۱۰ درصد اعلام کرده‌اند. با این‌همه تمام این داده بیانگر آن است که شهروندان عمانی دسترسی آسانی برای خرید خانه دارند. به‌طوری‌که عمان در قعر فهرست سختی خرید خانه قرار گرفته است!

با این‌حال بررسی آپارتمان‌های آگهی شده در برخی از سایت‌های فروش ملک در عمان نشان می‌دهد که آپارتمان‌های جذابی با قیمت مناسب به فروش می‌رسند؛ برای نمونه یک آپارتمان ۱۴۸ متری سه خوابه، با چهار حمام و سرویس بهداشتی و امکاناتی نظیر پارکینگ اختصاصی و اتاق خدمتکار در یک منطقه مسکونی مجلل، با قیمت ۱۴۵ هزار و ۱۰ دلار یا ۱۱ میلیارد و ۷۹۷ میلیون تومان ارزش گذاری شده است.

همچنین این واحد را می‌توان با ۲۰ درصد پیش‌پرداخت و بازپرداخت ۱۲ ماه تا ۲۰ سال و سود ۷.۹۹ درصدی خریداری کرد. با این‌حال میزان سود آن بسته به نوع واحد و بانک ارائه‌دهنده تسهیلات، متفاوت است.

به این ترتیب قمیت خانه در عمان، همسایه ایران، نه تنها بالا نیست، بلکه بسیار نزدیک به قیمت ایران و در برخی از موارد نیز حتی کمتر است. همچنین درآمد بالای شهروندان عمانی از یک‌طرف و پرداخت یارانه‌های قابل توجه برق و انرژی از سوی دولت پادشاهی عمان از طرف دیگر، نگرانی خرید خانه را از شهروندان این کشور دور کرده و میزان دسترسی خرید مسکن را نزدیک کرده است.

به این ترتیب، محاسبات از تمامی داده‌های گفته شده حاکی از آن است که با مدت زمان خرید یک خانه در ایران، شهروندان عمانی قادر به خرید هشت خانه هستند!