خوش به حال مستاجران شد
بسته جدید ساماندهی بازار اجاره مسکن، این هفته در دستور کار جلسه شورای عالی مسکن قرار دارد و قرار است به‌صورت جامع مورد بررسی قرار گیرد. در قالب این بسته، هفت برنامه راهبردی برای بهبود وضعیت مستأجران تدوین شده که مهم‌ترین آنها شامل تأمین مالی مستأجران از طریق اعطای وام با سقفی معادل دست‌کم دو برابر تسهیلات سال گذشته و همچنین افزایش عرضه آپارتمان‌های اجارهای در دو بازه زمانی کوتاهمدت و بلندمدت است.
یکی از تحولات مهم در این بسته، تغییر کاربری زمین‌های ۹۹ ساله دولتی است؛ برای نخستین بار قرار است این اراضی به ساخت واحدهای اجارهای اختصاص یابد. بر اساس طرح پیشنهادی، دست‌کم ۷۰ هزار واحد مسکونی با کاربری اجارهای، روی این زمینها احداث خواهد شد. علاوه بر این، تهاتر ساختمانهای آماده برای تبدیل به مسکن اجارهای نیز به‌عنوان یکی از راهکارهای مکمل، در دستور کار قرار گرفته است تا با استفاده از ظرفیت‌های موجود، بخش قابل‌توجهی از نیاز بازار اجاره تأمین شود.
متولی بخش مسکن برای رسیدگی به «حادترین مساله خانوارهای اجاره‌‌‌نشین»، ۷ برنامه تهیه کرده که در جلسه هفته جاری شورای عالی مسکن به ریاست رئیس‌‌‌جمهور بررسی و احتمالا تصویب می‌شود. گزارش ها از جزئیات پیش‌‌‌نویس بسته تهیه‌‌‌شده برای بازار اجاره حاکی است، «وام اجاره با نرخ سود متعارف بانکی اما در تیراژ به مراتب بالاتر از سال‌های گذشته و همچنین زمین ۹۹ساله دولتی» دو ابزار در نظر گرفته شده برای «حمایت مالی از مستاجرها و افزایش تدریجی عرضه مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای» است که چون تامین آنها نیازمند «هماهنگ‌‌‌شدن شبکه بانکی و دستگاه‌‌‌های دولتی زمین‌‌‌دار» برای تخصیص این دو است، پیشنهاد در شورای عالی مسکن مطرح و تصویب می‌شود.
بررسی‌‌‌ها از آنچه تحت عنوان «بسته مدیریت بازار اجاره» تهیه شده، حاکی است: برای اولین‌‌‌بار طی دو دهه گذشته است که «شیوه تامین و واگذاری زمین ۹۹ساله» به نفع «مستاجرهای واقعی» تغییر می‌کند. پیش‌تر این اراضی به شکل کامل برای ساخت «مسکن ملکی» تخصیص پیدا می‌‌‌کرد و اگرچه «شرط مالکیت واحدهای مسکونی روی زمین رایگان دولتی»، سابقه صفر مالکیت مسکن بود اما تجربه طرح‌‌‌های مسکن مهر و بعد از آن مشخص کرد، «امتیازها به فقط مستاجر نرسید» و در عین حال «خیلی از اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها به دلیل ناتوانی از تامین آورده‌‌‌نقدی برای پیش‌‌‌خرید مسکن دولتی» از این مدل مسکن‌‌‌حمایتی (ملکی) جا ماندند. در همین طرح اخیر مسکن دولتی طی سه سال گذشته، از نزدیک به ۶ میلیون «مستاجر مشمول و ثبت‌‌‌نام کننده» زیر ۲ میلیون خانوار برای «پیش‌‌‌خرید» جلو آمدند.
اگر این هفته، بسته پیشنهادی متولی مسکن به تصویب شورای عالی مسکن برسد، دولت مکلف می‌شود برای «ساخت ۷۵هزار واحد مسکونی اجارهای» زمین ۹۹ساله در کلان‌شهرها و البته دیگر شهرهای کشور واگذار کند. مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای روی زمین ۹۹ساله از طریق «ساخت و اجاره‌‌‌داری نهادهای حقوقی و حتی اشخاص حقیقی» امکان‌‌‌پذیر است به‌طوری که این زمینها «بدون انتقال مالکیت» به سازنده و اجاره‌‌‌دار واگذار می‌شود و در عین حال «مستاجرهای مشمول سکونت در آنها» توسط وزارت راه و شهرسازی معرفی خواهد شد. ساخت مسکن اجارهای روی زمین ۹۹ساله از وام ساخت مسکن حمایتی که در حال حاضر ۶۵۰ میلیون تومان است، بهره خواهد گرفت. مشمولان سکونت در مسکن اجارهای دولتی زوج‌‌‌هایی هستند که حداکثر ۵ سال از ازدواج آنها می‌‌‌گذرد و سابقه مالکیت نیز ندارند.
تبدیل ساختمانهای «حقوقی‌‌‌ها» به مسکن استیجار
تهاتر ساختمانهای مسکونی تازه‌‌‌ساز یا نوساز ساخته‌‌‌شده توسط حقوقی‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز از جمله بانک‌ها با «زمین دولتی» داخل شهرها، یکی دیگر از برنامه‌‌‌های هفت‌گانه برای تنظیم بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴ است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، این برنامه در مقایسه با برنامه ساخت مسکن اجارهای، «زودبازده» است و می‌تواند در سال‌جاری در صورت اجرا، «عرضه آپارتمان اجارهای» در بازار را به شکلی تا حدودی محسوس تقویت کند.
حقوقی‌‌‌های بازار ساخت مسکن عمدتا به دنبال «زمین» هستند تا ساختمان؛ عایدی بلندمدت زمین طی ۳.۵ دهه گذشته از مسکن به مراتب بیشتر بوده است. در حال حاضر رکود سنگین خرید آپارتمان از هر دو سمت تقاضای مصرفی و سرمایه‌‌‌ای احتمالا باعث گرایش بانک‌های فعال در ساخت‌‌‌وساز به سمت استفاده از این برنامه شود. در همین شهر تهران تعداد ساختمانهای مسکونی محصول حقوقی‌‌‌ها کم نیست و در عین حال «پلاک‌‌‌هایی شامل زمین خام» متعلق به دستگاه‌‌‌های دولتی در نقاط مستعد ساخت‌‌‌وساز در این شهر نیز شرایط تهاتر را برقرار کرده است.
متولی مسکن با این تهاتر می‌‌‌خواهد ساختمان‌‌‌ها را به «مسکن اجارهای» برای ازدواج‌‌‌اولی‌‌‌ها با اولویت کم‌‌‌درآمدها تبدیل کند. البته شرط پذیرش ساختمانهای مسکونی برای تهاتر با زمین ۹۹ساله، «سطح قیمت واحدها» است که باید زیر ۸۰ درصد قیمت میانگین شهر باشد. هنوز سازوکار «تعیین اجاره‌‌‌بها» برای مسکن اجارهای دولتی در قالب این برنامه‌‌‌ها مشخص نشده است.
فرصت‌‌‌سازی از ساختمانهای نیمه‌‌‌تمام
یک برنامه پیشنهادی دیگر نیز در بسته مدیریت بازار اجاره گنجانده شده که اجرای آن به شکل غیرمستقیم «عرضه آپارتمان اجارهای» در شهرها را در کوتاهمدت و میان‌‌‌مدت افزایش می‌دهد. بر این اساس پرداخت ۳۰۰هزار فقره وام ساخت برای تکمیل ساختمانهای مسکونی نیمه‌‌‌تمام که واحدهای مسکونی در آنها مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع دارند، در نظر گرفته شده است.
در حال حاضر هیچ آمار رسمی از تعداد ساختمانهای مسکونی نیمه‌‌‌تمام در شهرها وجود ندارد اما بر اساس میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال گذشته و تفکیک میزان سرمایه‌گذاری در ساختمانهای شروع شده، نیمه‌‌‌تمام‌مانده و تکمیل‌شده، می‌توان برآورد کرد حدود ۱.۵ واحد مسکونی در شهرهای کشور در حال حاضر ناتمام هستند. سازنده‌‌‌ها در سال‌های اخیر به دلیل سختی فروش، با اختلال در جریان تامین نقدینگی برای ادامه ساخت روبه‌رو شدند.
به‌ویژه آنکه تورم بالای مصالح‌‌‌ساختمانی و نوسان آن تحت‌تاثیر نوسان نرخ دلار، این احتمال را که بخشی از این سازنده‌‌‌ها تمایل به تکمیل سریع ساختمان‌‌‌ها داشته باشند بالا برده است. اما قیمت تمام‌‌‌شده ساخت با استفاده از تسهیلات بانکی و مقایسه آن با عایدی فروش واحدها در شرایط فعلی، معادله‌‌‌ای است که مبنای سازنده‌‌‌ها قرار می‌گیرد.
وام اجاره به همه مستاجرها؟
شاید برنامه شاخص بسته بازار اجاره ۱۴۰۴ از نگاه مستاجرها، وام ودیعه باشد. سال گذشته فقط ۳۹ همت وام ودیعه به مستاجرها پرداخت شد که با توجه به رقم این وام، کمتر از ۴۰هزار مستاجر در سراسر کشور موفق به استفاده از تسهیلات پوشش رهن آپارتمان شدند. طی سه چهار سال گذشته، همواره برای دریافت وام ودیعه اجاره مسکن «صف» تشکیل شده و بخش قابل‌توجهی از مستاجرهای درگیر فقر نتوانستند از این تسهیلات برای جبران فشار هزینه‌‌‌ای اجاره خانه استفاده کنند.
یک شرط اساسی که بانک‌ها برای پرداخت وام اجاره دارند، «معرفی‌‌‌نامه شغلی برای تضمین پرداخت اقساط» و همچنین «ضامن معتبر» است که خیلی از مستاجرهای کم‌‌‌درآمد که شغل خدماتی یا غیررسمی دارند عملا نمی‌توانند این تسهیلات را دریافت کنند. هنوز معلوم نیست آیا در برنامه جدید سازوکار مشخص برای «پوشش کامل مستاجرهای کم‌‌‌درآمد» از منظر شروط اعتباری در نظر گرفته شده یا نه اما رقم پیشنهادی متولی مسکن برای «تامین اعتبار بانک‌ها» برای پرداخت تسهیلات اجاره، نزدیک به ۲۰۰ همت است که در این صورت «تعداد مستاجرهایی که می‌توانند وام اجاره بگیرند به ۲.۵ برابر سال قبل افزایش می‌‌‌یابد».
نرخ دولتی اجاره‌‌‌بها تمدید می‌شود؟
اگر شورای عالی مسکن تصویب کند، نرخ رشد مجاز اجاره‌‌‌بها در سال ۱۴۰۴ دیگر نرخ ۲۵ درصد سال گذشته نخواهد بود بلکه در هر استان مسوولان بخش مسکن متناسب با شرایط تورمی استان، نرخ جدید را تصویب خواهند کرد. همچنین واحدهای مسکونی فاقد قرارداد اجاره ۱۴۰۳ از این نرخ معاف هستند.
در بسته مدیریت بازار اجاره آمده است که بانک‌ها به آن دسته از موجرهایی که نرخ دولتی اجاره‌‌‌بها را رعایت می‌کنند، وام تعمیرات آپارتمان پرداخت کنند. وام تعمیرات در سال‌جاری ۲۸۰ میلیون تومان است. اما برای دریافت آن باید یک‌چهارم مبلغ وام صرف خرید اوراق شود.
ارسال نظر