بازار بورس املاک، آری یا خیر؟

چرخ پنجم بازارسرمایه نیامده پنچر شد. هرچند باید منتظر تایید رسمی این خبر باشیم اما فعلا به نظر می‌رسد سرانجام تصمیم‌سازان اقتصاد دیدگاه کارشناسان را درباره بی‌فایده بودن طرح تشکیل بورس مستقل املاک و مستغلات پذیرفته‌اند.

اطلاعاتی که به‌دست رسیده نشان می‌دهد؛ قرار است به جای تاسیس بورس جدید، بازار املاک و مستغلات در دل بازار فرعی بورس کالا شکل بگیرد. گزارش‌ منابع مستقل تایید می‌کند که طرح تاسیس بورس پنجم به بایگانی سپرده شده و دیگر قرار نیست عملیاتی شود و به جای آن از توانمندی‌های بورس کالا استفاده خواهد شد.

شنیده‌ها حاکی‌ است، رینگ مسکن بورس کالا همین هفته آغاز به کار خواهد کرد. این رخداد را باید خبری خوب برای اقتصاد ایران به شمار آورد. به باور کارشناسان جلوگیری از اتلاف منابع کمترین منفعت این تصمیم است. قرار بود بورس جدید املاک با سرمایه‌ای معادل ۵ هزار میلیارد تومان که به صورت نقدی پرداخت می‌شد، تاسیس شود.

حال با منتفی شدن طرح مزبور، باید امیدوار بود که این رقم دیگر از منابع مالی موجود در نهادهای عمومی، دولتی، بخش خصوصی و حتی سرمایه‌گذاران حقیقی در بازار سرمایه جذب نخواهد شد. به باور کارشناسان، امکانات موجود در بورس کالا می‌تواند تمام نیازهای بازار معاملات املاک و مستغلات را برطرف کند

چرا تشکیل نشدن بورس املاک اتفاقی مبارک است؟

تشکیل بورس املاک و مستغلات به عنوان یک بورس جدید عملیاتی نخواهد شد و قرار بر این است که از توانمندی‌های موجود در بورس کالا در این حوزه استفاده شود. این مطلب اگرچه هنوز به صورت رسمی اعلام نشده ولی بررسی‌ها و جمع‌بندی شنیده‌ها حکایت از آن دارد که بورس املاک؛ نیامده رفتنی شده است. اتفاق مبارکی که یک سیگنال مثبت برای بازار سرمایه و مخصوصا سبک مدیریت فعلی در اقتصاد به شمار می‌رود.

شنیده‌ها حکایت از آن دارد که با فعال‌شدن رینگ اموال غیرمنقول در بورس کالا، این بازار جدید از دل توانمندی‌های بورس کالا سر برآورده و ظرفیت‌های معاملاتی جدیدی را در بر خواهد داشت. این هفته احتمالا آیین آغاز به کار این بازار جدید در تالار بورس کالا با رعایت پروتکل‌های بهداشتی در همان تالاری که نخستین نشست هیات موسس بورس املاک در آن برگزار شده بود، برگزار خواهد شد. کارشناسان از روز اول مطرح شدن این ایده، آن را غیرکارشناسی دانسته و از آن انتقاد کرده و بورس پنجم را به چرخ پنجم بازارسرمایه تعبیر کرده و آغاز به کار آن را موجب اتلاف منابع دانسته بود.

بورس پیشنهادی مسکن هیچ مزیت و نقطه قوتی نداشت که در بورس کالا در دسترس نباشد. ایجاد یک بورس جدید تحت نظر مستقیم بخش دولتی به معنی ایجاد یک بازار دستوری دیگر در چارچوب اقتصاد ایران به شمار می‌آمد. کارشناسان می‌گویند اگر قرار باشد از ابزارهای بورس برای حمایت از بازار مسکن بهره ببریم همان بورس کالا در دسترس است و تجربه معاملات و ایجاد ابزارهای مالی جدید هم در بورس کالا وجود داشته است.

از سوی دیگر حتی می‌توان دقیقا عکس این ادعا را مطرح کرد یعنی ورود واسطه‌ها و مخصوصا سازندگان املاک لوکس در مناطق شمال تهران یا عرضه املاک خاص که به لاکچری معروف هستند، اگر با ابزارهای مالی مستقل همراه نباشد، دیگر نمی‌توان از رشد بهای مسکن جلوگیری کرد آن‌هم در شرایطی که جریان قیمتی از مناطق شمالی تهران اغلب آغاز شده و به سایر نقاط کشور توسعه می‌یابد.

در این شرایط فرض کنیم چنین سیگنالی از یک بازار رسمی مخابره شود که در کنار رشد نقدینگی و افزایش شاخص بورس و رشد ارز و سکه تقریبا همه چیز برای تورم قیمتی در بازار املاک فراهم خواهد بود.

این نگرانی اما در بورس کالا کمرنگ‌تر است زیرا نه هیات موسس (در گذشته ) بورس کالا و نه ارکان اجرایی و برخی از اعضای هیات‌مدیره از این شیوه با این شکل حمایت نکرده و همچنین شیوه‌های رایج معاملاتی در بورس کالا اجازه چنین رخدادی را نخواهد داد. بورس تازه‌تاسیس املاک در برابر این نگرانی‌ها تقریبا خلع سلاح بوده و با توجه به ترکیب هیات موسس و به احتمال قوی بدنه سهامداری خاص آن از امکان مقاومت در برابر این تکانه‌ها و تهدیدات برخوردار نبوده است.

حال در شرایطی که ورود یک کالا به بورس به معنی‌گذار از قیمت‌گذاری دولتی و رسمی است، بورس پیشنهادی املاک می‌توانست نقش مخربی در نوسان بهای مسکن بر جای گذارد که البته به مرور زمان این نگرانی تعدیل می‌شد ولی تجربه بازارهای مشابه در سال‌های گذشته چنین ذهنیتی را مطرح می‌کند. در هر حال نگرانی‌ها از نوسان افسارگسیخته بهای املاک در سایه کشف نرخ در بازارهای رسمی همچون بورس کالا اگرچه وجود دارد ولی چندان برجسته نیست و اگر براساس تجربه سال‌های اخیر بورس کالا، معاملات املاک به موازات ایجاد ابزارهای مالی شکل بگیرد ایجاد تعادل قیمتی در بازار ملک را می‌توان هدف‌گیری کرد.

ماموریت ویژه بورس کالا در حوزه مسکن

هم‌اکنون نیز امکان استفاده از رینگ اموال غیرمنقول در بورس کالا وجود دارد و املاک مازاد بانک‌ها یا شرکت‌های دولتی یا بخش خصوصی از امکان عرضه در بورس کالا برخوردار است و به هیچ مکانیزم جانبی مشابهی نیاز نیست. در کنار آن ظرفیت استفاده از معاملات سلف استاندارد موازی وجود دارد که به تامین مالی بخش مسکن منتهی شده و حتی می‌تواند مهم‌ترین ابزار برای آغاز به کار فروش متری مسکن باشد.

معاملات اوراق رهنی مسکن یا همان تسه هم سال‌هاست که در فرابورس در حال انجام است و بازهم به ایجاد بازار جدید نیاز نیست. همه این موارد به سهولت در دسترس است در نتیجه مدیریت ابزارهای مالی فعال در بازار مسکن بیش از همه به یک عزم جدی نیاز دارد. عرضه املاک و زمین‌های موجود و مازاد نیاز به یک فعالیت چندجانبه جدی دارد.

ذات عرضه در شرایط فعلی خود یک محرک مهم برای تعدیل قیمت‌هاست آن ‌هم در شرایطی که عرضه این اموال غیرمنقول وقتی از مسیر یک بازار رسمی باشد اهمیت فنی و روانی بالاتری داشته و می‌تواند مدیریت بازار را با شتاب و دقت بالاتری راهبری کند. حال اگر مدیریت بازار مسکن را مهم‌ترین ماموریت بورس کالا به شمار آوریم، ایجاد ابزارهای جدید مالی سلاح اصلی بورس کالا در این مبارزه نابرابر خواهد بود.

اما بورس کالا تنها می‌تواند با ایجاد ابزارهای مالی همچون اجرایی کردن واقعی معاملات متری مسکن یا صندوق پروژه همچنین معاملات سبد مصالح، روش‌های جدیدی را ایجاد کند که به ابزار نیاز دارد. حضور سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی یکی از الزامات موفقیت این شیوه معاملاتی است اما مهم‌ترین فاکتور را باید ذات عرضه اموال غیرمنقول و املاک به شمار آورد که برای موفقیت این بازار جدید بیش از همه چیز الزامی است.

 بازخوانی یک تصمیم غلط

یکشنبه ۸ تیرماه امسال در جلسه‌ای آغاز به کار بورس مسکن مورد بحث قرار گرفت. در این جلسه که غالب ویژگی‌های جلسه ۲۰ فروردین ۹۷ یا همان شب تولد دلار ۴۲۰۰ تومانی را در برداشت و تصمیم‌گیری با محوریت بخش دولتی صورت گرفت، مقرر شد تا بورس مسکن تاسیس شود. به فاصله بسیار محدود و دقیق‌تر در فاصله روز یکشنبه ( جلسه آغازین ) تا روز سه‌شنبه ۱۰ تیرماه، تقریبا همه متفق‌القول شدند که باید این بورس ایجاد شود. موضع‌گیری‌ها هم در برابر آغاز به کار این بازار راه به جایی نبرد آن‌هم در شرایطی که اعضای شورای بورس قبل از هر گونه‌ مصوبه یا ارائه راه‌حل بهتری برای بازار مسکن یا حتی انتشار طرح توجیهی ایجاد چنین بازاری، اغلب از آن حمایت کردند. مخالفان این طرح انگشت‌شمار بودند که آن هم به مرور زمان لحن انتقاداتشان ملایم شد. این از ویژگی‌های عجیب روزهای گذشته بود تا جایی که نهادهای عمومی، سازمان‌های دولتی و حتی خود سازمان بورس هم نسبت به اجرایی شدن این طرح نظر مثبت اتخاذ کردند.

رهگیری همین اعلام نظر مثبت هم ویژگی‌های جالبی را ترسیم می‌کند شاید در ایجاد این بازار جدید منافع بسیاری از افراد ( حقوقی ) تامین شده باشد تا با آغاز یک بازی برد – برد، بورس پنجم هم به گردونه بورس‌های کشور اضافه شود. از همه جالب‌تر آنکه در جلسات رسمی و غیررسمی بعضا نماینده برخی نهادهای عمومی یا کارشناسان از شیوه و شرایط معاملاتی انتقاد می‌کنند ولی به مرور زمان و به نام رفع نگرانی‌ها، از این ساز و کار حمایت کردند که بعضا از عجایب موضع‌گیری‌های کارشناسی است. دلیل آن را اما باید در ترکیب سهامداری بورس ناکام املاک جست‌وجو کرد، آن‌هم در شرایطی که هیات موسس این بورس جدید؛ هم از بخش‌های عمومی تشکیل شده بود و هم از بخش خصوصی حضور جدی داشتند.

در هر حال پس از بحث‌های پشت پرده بسیار و چانه‌زنی‌های جدی برای ترکیب سهامداری بورس مستقل و ناکام املاک، ۱۸ تیرماه امسال نخستین نشست این بورس برای تعیین هیات موسس آن در تالار معاملات بورس کالای ایران برگزار شد. اینکه این نشست در تالار بورس کالا برگزار شود نیز از ویژگی‌های جالب توجه این بورس جدید بود. در هر حال قرار بود نرم‌افزار مورد استفاده از بورس کالا ودیعه گرفته شود و از همان سیستم موجود استفاده شود و البته از امکانات داد و ستد اوراق در فرابورس نیز بهره‌گیری مجزایی شود که البته تمام این تمهیدات با مخالفت تصمیم سازان اقتصاد به‌طورکلی منتفی شد.