گسترش نیوز گزارش می‌دهد؛
«بورس مسکن»؛ یک ایده ناپخته یا نجات بخش مستاجران؟
بورس مسکن گزاره‌ای است که از دهم تیرماه گذشته در بین خبرها و جراید دیده و شنیده می‌شود، دقیقا از روزی که مدیرعامل بورس تهران به دلیل رونق بازار سرمایه، از قصد دولت برای راه اندازه بورس مسکن خبر داد و وعده داد تا در روزهای آتی( هفته دوم و سوم تیرماه۹۹) بورس مسکن به عنوان «بازار پنجم» وارد تالار معاملات بورس تهران شود.
این اتفاقا در بیستم تیرماه۹۹ افتاد و مسکن وارد بازار سهام شد ولی به قدری آشفتگی و بی‌برنامگی در طی راه‌اندازی این بازار وجود داشت که موجب افزایش قیمت مسکن نیز شد و پس از اعتراضات گسترده کارشناسان و حتی نمایندگان تازه کار مجلس، دولت قفل محکمی بر سردر بازار پنجم بورس زد.
«بورس مسکن» پدیده جدید و ناشناخته ای بود که پس از رونق بی‌سابقه بازار سرمایه ایران، مسئولان اقتصادی دولت تصمیم به راه‌اندازی آن گرفتند، هرچند تاکنون چندین مرتبه آغاز به کار این بازار سهامی به تعویق افتاده است اما دولت در اجرای این طرح بسیار مصمم نشان می‌دهد. با تمام این تفاصیل به نظر میرسد مسئولان اقتصادی دولت حسن روحانی به اصلاح هر چه زودتر اشتباهات خود اعتقاد دارند و هرچند که تصمیم راه‌اندازی بورس مسکن وقت و انرژی زیادی از بازار را به هدر داد و حتی موجب تلاطم در این بازار مسکن شد اما حداقل یک نکته مثبت در این بین دیده شد و آن هم عدم پافشاری بر روی تصمیمات نادرست و ناکارآمد بود که می‌تواند جلوی خسارات هرچه بیشتر را بگیرد. حالا باید منتظر ماند (۴ الی ۶ ماه) و دید که آیا طرح جایگزین دولتی‌ها برای بورس املاک می‌تواند پاسخگوی نیازهای بازار مسکن باشد یا که باز هم بیش از پیش به مشکلات این حوزه دامن خواهد زد. البته نظراتی که از کارشناسان حوزه بورس و مسکن شنیده می‌شود غالبا همراه با این تصمیم دولت است اما آنچه مسلم است فاصله زمانی زیادی است که تا آغاز عملیاتی کردن این طرح مانده و تا آن زمان امکان هرگونه تغییری در جزییات آن وجود دارد، خصوصا که صداهای اعتراض آمیز زیادی هم از مجلس شنیده می‌شود که امکان بروز تغییراتی در طرح جایگزین بورس املاک را بیشتر می‌کند.
بورس مسکن چیست؟
اما آن چه ما به نام «بورس مسکن» میشناسیم در واقع صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است و صد البته با بورس املاک و مستغلات (فروش دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی) متفاوت است. فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصاد و دارایی چندی پیش در همین رابطه اعلام کرد؛ بسیاری از سازمان‌ها مانند بنیاد مستضعفان، دانشگاه آزاد، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد شهید و تامین اجتماعی اعلام آمادگی کرده‌اند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند. مطابق این برنامه سرمایه لازم جهت ساخت پروژه‌های ساختمانی و حمل‌ونقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان خرید تامین شود. بر اساس طرحی که وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده پروژه‌های املاک به صورت متری در بازار سرمایه عرضه می‌شود و ظاهراً هر سهم به عنوان یک متر مربع در نظر گرفته خواهد شد. به طور مثال برای واحدی در طبقه چهارم یک ساختمان معادل ۱۰۰۰ برگه سهام با قیمت مشخص تعیین می‌شود. اگر فردی تمام هزار برگه را خریداری کند پس از اتمام فرآیند ساخت، مالک واحد مورد نظر خواهد شد.
موافقان و مخالفان
از نظر اغلب کارشناسان حوزه املاک هر طرحی که بتواند منجر به جذب هرچه بیشتر نقدینگی در حوزه ساخت‌وساز شود رونق در این بخش را منجر می‌شود. به طور مثال یکی از تحلیل گران بازار مسکن معتقد است؛ اگر بورس مسکن واقعاً بخواهد موفق باشد باید یک بستر کاملاً رقابتی و اقتصادی برای فعالیت همه فعالان عرصه ساخت‌وساز فراهم کند.
اما گروهی دیگر از کارشناسان از جمله ایرج رهبر معتقدند که ورود سنگین تقاضای سرمایه‌گذاری به بازار مسکن، زمینه ساز افزایش قیمت شده و حضور بخش املاک در بازار بورس، افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را منجر خواهد شد. به نظر میرسد یکی از دلایل مخالفت برخی کارشناسان با بورس مسکن، عدم تمیز بورس مسکن در حوزه خرید و فروش با بخش ساخت‌وساز است. با این حال بنا به گفته کارشناسان، شاید عده‌ای با این استدلال که در سایر کشورها تجربه راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را نداریم، معتقد باشند که راه‌اندازی این بورس نمی‌تواند در ایران به بهبود وضعیت این حوزه کمک کند. اما این عده نظر مخالفی با این ادعا دارند و می‌گویند؛ عمده پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن و ساختمان‌سازی از آنجا که بانک مسکن نتوانسته وظایف خود را به خوبی انجام دهد، نیمه‌کاره متوقف شده‌اند و پیمانکار دچار خسارت‌ها مالی شده است. از طرفی انبوه‌ساز به معنای واقعی کلمه در کشور نداریم، چراکه دسترسی آنها به منابع مالی و بازارهای موازی اندک است اما به هیچ‌وجه قرار نیست راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات، مانع فعالیت بنگاه‌های املاک در سطح شهر شود.
دو سناریو پیش‌بینی می‌شود؛ خوش بینانه و بدبینانه
خوش بینانه: نهادهای دولتی که قرار است املاک خود را در قالب این صندوق‌ها عرضه کنند، بهترین زمین و ساختمان‌های خود را که هیچ مشکل قانونی، سند و معارض ندارد را پای کار می‌آورند و مردم نیز با خرید متری این املاک از صندوق‌های مذکور استقبال می‌کنند. در این صورت دستگاه‌ها و نهادهای دولتی با تامین مالی انجام شده در زمینه‌های تولید حقیقی کالا و خدمات اقدام خواهند کرد و مردم نیز از محل افزایش قیمت و ارزش افزوده املاک و مستغلات منتفع می‌شوند.
بد بینانه: نهادهای دولتی تمام زمین‌هایی که دارای تعارض، مشکل قانونی و اختلاف سندی است را پای کار خواهند آورد و ممکن است با تامین مالی انجام شده از این محل، به سوداگری در بازارهای دیگر ورود کنند و منافع سنگینی به جیب آنها سرازیر شود، اما مردم از سرمایه‌گذاری‌های مذکور انتفاع قابل توجهی پیدا نکنند. بنابراین جنس مشارکت نهادهای دولتی در موفقیت یا عدم موفقیت صندوق‌های زمین و ساختمان در مهار شدت تورم ملکی بسیار مهم است.
بازار بورس همچنان در انتظار راه‌اندازی بازار پنجم
طبق وعده مسئولان امر قرار بود بورس املاک در طول هفته دوم تیرماه ۹۹ راه‌اندازی شود اما این اتفاق تا پایان هفته رخ نداد ولی در عوض در تاریخ ۲۰تیرماه این بازار با ارزشی بالغ بر ۵ هزار میلیارد تومان راه‌اندازی شد. در نشستی در تالار معاملات بورس کالا، ۷ نفر اعضای هیات موسس اصلی بورس مسکن تعیین شدند تا با تشکیل دبیرخانه، مسیر اجرایی آغاز به کار این بازار رسمی جدید را طی کنند. حضور نمایندگان بخش‌های عمومی و خصوصی در کنار محسن خدابخش نماینده سازمان بورس و همچنین حضور ۳ تن از اعضای شورای بورس به‌عنوان برگزارکنندگان این نشست در کنار نظر مثبت بخش دولتی تقریبا تمامی زمینه‌های لازم برای ایجاد بورس املاک را در بر داشته است. پس از برگزاری این نشست رئیس هیات مدیره بورس کالا به ۳ رکن اصلی در بورس مسکن اشاره کرد و گفت: مالک زمین (به‌عنوان زیرساخت اصلی احداث واحدهای مسکونی) سرمایه‌گذار و شرکت‌های دارای توان فنی و مهندسی (بخش خصوصی) ۳ رکن اصلی بورس مسکن خواهند بود و در این بازار با همکاری و تعامل این ۳ بخش می‌توان به رونق معاملات و حمایت از بخش واقعی تولیدی در بازار مسکن خوش‌بین بود. وی داد و ستد واحدهای مسکونی موجود در بورس مسکن را یک تصور غلط دانست و توسعه ابزارهای مالی مرتبط با مسکن را یک وظیفه برای پنجمین بورس ایران مطرح کرد و گفت: ابزارهای مالی همچون صندوق پروژه یکی از ابزارهای قدرتمند برای حمایت از احداث بیشتر واحدهای مسکونی است که با عملیاتی شدن آن در بورس مسکن می‌توان زیرساخت جدیدی را برای ورود شرکت‌ها و پروژه‌ها به بازار سرمایه در اختیار داشت.
مسکن گران شد!
ظاهرا نظرات و تحلیلهای بدبینانه کارشناسان درست از آب درآمده و راه‌اندازی بورس املاک موجب افزایش قیمت مسکن در بازار شده و مردم را با مشکلات بیشتری نسبت به قبل مواجه ساخته است. با وجود اینکه سازمان بورس اعلام کرده بود میزان ارزش این بازار سهام را «کم» در نظر گرفته (۵هزار میلیارد تومان) اما به نظر میرسد تجمع این مقدار نقدینگی در بازار مسکن باعث افزایش قیمت‌ها در بازار آزاد شده است و به زعم این دسته از تحلیل گران، حتی راه‌اندازی بورس مسکن موجب افزایش فساد و سفته بازی در بازار خرید و فروش املاک شده است. در همین راستا صداهای اعتراضی از بهارستان نیز شنیده شد که در یکی از این اظهارنظرها، غلامرضا شریعتی اندراتی عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به برنامه‌ریزی وزارتخانه‌های اقتصاد و راه و شهرسازی برای راه‌اندازی بورس مسکن، گفت: «قطعا دولت باید از هر اقدامی که موجب بروز تنش و گرانی در بازار مسکن می‌شود، اجتناب کند، زیرا این مسئله تأثیر مستقیم بر اقتصاد خانوارها دارد. به نظر من راه‌اندازی بورس مسکن نتیجه‌ای جزء افزایش قیمت مسکن و گرانی بازار ندارد، بنابر این دولت باید نسبت به راه‌اندازی این موضوع تجدید نظر کند. نمایندگان مجلس در شرایط کنونی تمام تلاش خود را برای کاهش قیمت تمام شده مسکن انجام می‌دهند، حال باید این موضوع مورد توجه قرار گیرد که راه‌اندازی بورس مسکن تمام اقدامات صورت گرفته برای کاهش قیمت مسکن را خنثی می‌کند.»
بورس مسکن محلی برای رونق سفته بازی
شورای عالی بورس در حالی با راه‌اندازی بورس املاک موافقت کرده که برخی کارشناسان آن را بازاری غیر ضروری دانسته و درباره خطر شکل‌گیری بازار جدید سفته‌بازی در آن هشدار می‌دهند. حسین سلاح‌ورزی نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران و عضو شورای‌عالی بورس روز شنبه چهارم مردادماه از تصویب راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات در شورای‌عالی بورس خبر داد. به نظر میرسد این تصمیم با حمایت حسن قالیباف اصل رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و دبیر شورای‌عالی بورس و فرهاد دژپسند وزیر اقتصاد و رئیس شورای‌عالی بورس همراه بود که توانست مصوبه این شورا را اخذ کند؛ حال آنکه بسیاری از کارشناسان اقتصادی به دلیل مبهم بودن بسیاری از زوایای تشکیل بورس پنجم و مستقل به اسم بورس املاک، با آن مخالف بوده یا حداقل خواهان انتقال اجزای آن به بورس کالا بوده‌اند. در همین ارتباط سعید اسلامی بیدگلی، عضو شورای‌عالی بورس یکی از دلایل افزایش قیمت در حوزه املاک و مستغلات را سفته بازی دانست و گفت: «این بورس می‌تواند به کاهش سفته بازی کمک کند اما اگر شاخص‌های کلان اقتصادی مانند رشد نقدینگی و تورم کنترل نشود، بورس املاک هم نمی‌تواند کمکی به بازار مسکن کند.» اسلامی بیدگلی تشکیل بورس املاک را مورد استقبال سرمایه‌گذاران کلان دو بخش بازار سرمایه و بازار مسکن دانست و گفت: «فروش املاک وابسته به نهادهای حاکمیتی، اوراق رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان و مانند آنها می‌تواند به بورس املاک بیاید.» وی در عین حال یادآور شد: «احتمال افزایش حجم سفته بازی در بورس مسکن وجود دارد.»
مرگ تدریجی یک رویا
آنچه که چرخ پنجم بازارسرمایه نامیده می‌شد نیامده پنچر شد. به نظر میرسد سرانجام تصمیم‌سازان اقتصاد دیدگاه کارشناسان را درباره بی‌فایده بودن طرح تشکیل بورس مستقل املاک و مستغلات پذیرفتند چرا که فعالیت این بازار را عملا متوقف کردند. اطلاعاتی که به‌دست رسیده نشان می‌دهد؛ قرار بر تاسیس بورس جدید، بازار املاک و مستغلات در دل بازار فرعی بورس کالا شده است. گزارش منابع مستقل تایید می‌کند که طرح تاسیس بورس پنجم به بایگانی سپرده شده و دیگر قرار نیست عملیاتی شود و به جای آن از توانمندی‌های بورس کالا استفاده خواهد شد. به زعم کارشناسان این حوزه، بورس پیشنهادی مسکن هیچ مزیت و نقطه قوتی نداشت که در بورس کالا در دسترس نباشد. ایجاد یک بورس جدید تحت نظر مستقیم بخش دولتی به معنی ایجاد یک بازار دستوری دیگر در چارچوب اقتصاد ایران به شمار می‌آمد. تحلیل گران می‌گویند اگر قرار باشد از ابزارهای بورس برای حمایت از بازار مسکن بهره ببریم همان بورس کالا در دسترس است و تجربه معاملات و ایجاد ابزارهای مالی جدید هم در بورس کالا وجود دارد.
ورود مسکن به بورس؛ شاید شش ماه دیگر
حسین سلاح ورزی، عضو شورای‌عالی بورس در رابطه با بورس املاک گفت: براساس مذاکرات صورت گرفته در جلسه شورای‌عالی بورس که اخیرا برگزار شد، قرار بر این است که بورس مسکن چهار تا ۶ ماه آینده راه‌اندازی شود. در خصوص زمان راه‌اندازی این بورس اخبار متفاوتی منتشر شده است. چندی پیش مدیرعامل بورس تهران از راه‌اندازی این بورس در اواسط تیرماه خبر داد، اما چنین اتفاقی رخ نداد و همچنان فعالان بازار در انتظار راه‌اندازی این بورس هستند. اما فعلا با توجه به سخنان سلاح ورزی احتمالا باید تا ۶ماه آینده برای راه‌اندازی واقعی و جدی این بورس صبر کنیم.
ارسال نظر