بازدهی چشمگیر بورس نسبت به مسکن

پروانه اصلانی با بیان اینکه بازار سرمایه فضای مناسب و ابزار مناسب برای تامین مالی بخش مسکن است در شبکه خبر گفت: سرمایه‌های خردی که در اقتصاد می‌چرخد و سرگردان است می‌توانند به عنوان تامین‌کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرند و یا در خدمت تقاضا برای تجهیزات قدرت خرید متقاضی باشند. از این نظر هیچ راهی وجود ندارد تا از ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن و حل و باز کردن گره تامین مالی بخش مسکن استفاده شود که در هفته‌های آتی از این موضوع رونمایی می‌شود.

وی افزود: اوراق سلف بازار مسکن با کمک بورس کالا طراحی شده و در یک پروژه به زودی عملیاتی می‌شود. ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و آنها در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. از آنجایی که مردم می‌خواهند ارزش پول را در مقابل تورم حفظ کنند یکی از راهکارهایی که می‌توانند انجام دهند خرید اوراق است و پول ساخت یا هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تامین خواهد شد. در واقع یکی از روش هایی که موجب کاهش وابستگی به سیستم بانکی خواهد شد بازار سرمایه است.

این مقام مسئول ادامه داد: یکی از گره‌های تولید مسکن، تامین مالی است. حداکثر وامی که هم اکنون برای مسکن پرداخت می‌شود یک بیستم قیمت مسکن نیست. بنابراین مهم است منابع ارزان قیمتی از بازار اخذ شود و عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی‌شود که معتقد هستیم اثر کاهشی دارد.

پیش‌بینی قیمت مسکن

اصلانی درخصوص پیش‌بینی قیمت مسکن عنوان کرد: تا متغیرهای اثرگذار در قیمت مسکن شناسایی نشود و از آنها اطمینان حاصل نکنیم، نمی‌توانیم راجع به اقتصاد مسکن به ویژه تحولات قیمت مسکن اظهار نظر کنیم. اگر اتفاقاتی که افتاده به همین روال پیش برود بدین معنا که انتظارات تورمی و نقدینگی کنترل شود، قیمت ارز نوسان جدی پیدا نکند، بخش مسکن ثبات پیدا می‌کند و در این شرایط شاید روند کاهشی همسو با نرخ ارز را نیز شاهد باشیم.

وی اضافه کرد: شوک‌هایی که در نرخ ارز رخ می‌دهد همراستا با شوک‌هایی است که در نرخ مسکن اتفاق می‌افتد و به شکل واقعی می‌توانیم نشان بدهیم قیمت مسکن با یک دوره تاخیر همان رفتارهای نرخ ارز را در بازار تکرار می‌کند. بنابراین پیش‌بینی بازار مسکن متاثر از نوسانات نرخ ارز است. اگر وضعیت متغیرهای موثر بر بخش مسکن به همین روال باشد و شاهد روند کاهشی در نرخ ارز باشیم، حتما قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و در بلندمدت می‌تواند کاهشی باشد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه درخصوص افزایش قیمت مسکن در پنج سال گذشته توضیح داد: قیمت مسکن در پنج سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است. این افزایش‌ قیمت‌ها در کلانشهرها و به ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها از جنس دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد.

اصلانی با تاکید بر اینکه نمی‌‌توان مسکن را از سایر مولفه‌های اقتصادی جدا دانست، تصریح کرد: آنچه که قیمت بیش از اندازه مسکن را غیرقابل تحمل می‌کند دو موضوع است. اول آنکه برای سکونت در یک واحد مسکونی حداقل‌ باید عدد ۵۰ متر را شاخص قرار دهیم که با توجه به افزایش قیمت‌ها، رقم بسیار بزرگ خواهد شد و از همه مهتر اینکه، مسکن به عنوان سر پناه است و به همین دلیل بای از نظر اجتماعی، فرهنگی، خانوادگی موردتوجه قرار گیرد.

وی در خصوص ارائه میانگین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی گفت: مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده است که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده است. تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود از طریق این سامانه در اختیار وزارت راه قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می‌شود. بدین معنا داده‌های پرت از کل داده‌ها حذف و میانگین قیمت‌های واقعی ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.

این مقام مسئول ادامه داد: تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده، آمار خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده و با اینکار ۱۰ میلیون کاهش قیمت را داشتیم.

اصلانی در بیان دلایل حذف مناطق یک و سه از محاسبه متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی توضیح داد: بالاترین قیمت ‌های واحد مسکونی در منطقه یک شهر تهران است. وقتی قیمت خرید و فروش در منطقه یک اعلام می‌شد به عنوان نمونه مناطق ۱۷ و ۱۸ شهر تهران و سایر مناطق سعی می‌کردند قیمت‌ها را با بالاترین منطقه تعدیل کنند و اثر روانی بر اذهان عمومی می‌گذاشت و می‌گذارد.

وی افزود: بر اساس طرح جامع مسکن، نیاز سالانه به مسکن ۷۰۰ هزار واحد در مناطق شهری و ۲۰۰ هزار واحد در مناطق روستایی است. اگر قرار باشد این نیاز تامین شود سالانه در مناطق شهری ۷۰۰ هزار پروانه باید صادر شود و همه آنها باید منجر به ساخت شود. در حالی که بر اساس اطلاعات شهرداری‌‌ها تقریبا سالی ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد پروانه صادر می‌شود که حدود ۷۰ تا ۷۵ درصد آنها منجر به ساخت خواهد شد. بازدهی در بازارهای مختلف در ۱۰ سال اخیر نشان می‌دهد در بورس حدود ۵۱ درصد، متوسط ۱۰ ساله رشد قیمت رخ داده است. در حالی که این مبلغ برای بخش مسکن ۲۶ درصد محاسبه شده است. بدین معنا مسکن آخرین رتبه در بازدهی (رشد قیمتی) داشته است.

به گفته اصلانی، قمیت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی ۲ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان برآورد شد که همین عدد هم‌اکنون پایین‌تر از قیمت بازار برای ساخت‌وساز است. مقرر است قمیت‌ها توسط سازمان برنامه و بودجه تعدیل شود که این تعدیل در جهت افزایش است.