راه‌حل کنترل قیمت مسکن چیست؟

سرعت گرفتن رشد نرخ مسکن در ماه‌های گذشته دولت را بر آن داشت تا تصمیماتی برای ایجاد آرامش در این بخش اتخاذ کند. در این بین برنامه‌های مختلفی از جمله طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، پرداخت وام ودیعه به مستاجران، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی در کلان شهرها مد نظر قرار گرفته است؛ موضوعاتی که شاید حل آنها بر روی کاغذ دشوار نباشد اما در عمل با چالش هایی مواجه هستند.

مسائل مربوط به بخش مسکن در روزهای اخیر در ستاد اقتصادی دولت با حضور رئیس‌جمهوری و اعضای کابینه مورد بررسی قرار گرفت که از خروجی‌های آن می‌توان به پرداخت وام به مستاجران و تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی اشاره کرد. برخی افراد این تصمیم را به منزله آزاد کردن تراکم فروشی می‌دانند که مدیریت شهری طی دو سال اخیر جلوی آن را گرفته اما گروهی دیگر معتقدند که منظور دولتی‌ها، کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی است.

فشار به متقاضیان واقعی خرید مسکن و اجاره نشین ها، مسئولان را به فکر چاره اندیشی‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت انداخت؛ تا جایی که پلیس هم برای برخورد با تخلفات بازار مسکن اعلام آمادگی کرد.

اما کارشناسان، شاه بیت تمام تصمیمات برای تعادل بخشی به بازار مسکن را افزایش عرضه و کنترل نرخ تورم می‌دانند که اگر فقط این دو موضوع مد نظر قرار گیرد التهابات بازار مسکن در میان مدت و بلند مدت از بین می‌رود.

کنترل نرخ مسکن و افزایش ساخت‌وساز با مدیریت نرخ تورم

 تیمور رحمانی اقتصاددان با اشاره به اینکه راهکار اصلی برای کاهش بی‌ثباتی و جلوگیری از جهش‌های قیمتی مسکن، مدیریت نرخ تورم است، بیان می‌کند: با پایین آوردن نرخ تورم می‌توان علاوه بر اینکه مانع جهش‌های ویرانگر نرخ مسکن شد امکان تامین مالی بلندمدت مسکن برای خرید و اجاره داری را هم فراهم کرد.

وی دست یابی به این هدف را نیازمند یک طرح جامع در حوزه بلندمدت نقدینگی عنوان و اظهار کرد: کاهش رشد نقدینگی همچون کم کردن شعله اجاق گاز نیست که به سهولت انجام شود بلکه مستلزم اراده برای انجام یک کار دشوار و دائمی است.

مدت زمان صدور پروانه ساختمانی کاهش یابد

همچنین بیژن خطیبی، عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در پاسخ به این پرسش که با تسهیل شرایط صدور پروانه ساختمانی می‌توان امیدوار شد که ساخت‌وساز بهتر شود؟ گفت: درحال‌حاضر در برخی مواقع صدور پروانه ساختمانی حتی چهار ماه هم طول می‌کشد اما اگر شرایط صدور پروانه ساختمانی تسهیل شود می‌توان گفت که تولید مسکن روند بهتری خواهد گرفت و قطعا بر تولید مسکن اثرگذار خواهد بود. اما باید منتظر ماند و دید که ضرایب جریمه در صدور پروانه‌های ساختمانی از سوی شهرداریها چگونه خواهد بود.

وی در پاسخ به این پرسش که این دستور رئیس‌جمهوری این ذهنیت را ایجاد کرد که قرار است فروش تراکم آزاد شود؟ گفت: اگر قرار باشد فروش تراکم آزاد شود باید به دقت در این خصوص تصمیم گیری شود. اما به نظر بنده این تصمیم و دستور رئیس‌جمهور برای تسهیل صدور پروانه ساختمانی بوده نه فروش تراکم. به هر صورت نباید فروش تراکم در برخی مناطق آزاد شود.

تولید متناسب با تقاضای​ واقعی باشد

یکی از معضلاتی که بخش مسکن با آن مواجه است عدم عرضه متناسب با تقاضای مصرفی است. به طور مثال در شرایطی که ۲.۶ میلیون خانه خالی و ۲.۱ میلیون خانه نیمه خالی در کشور وجود دارد در بخش تقاضای واقعی با ۱.۳ میلیون کسری واحد مسکونی مواجهیم.

در این خصوص عباس زینعلی، کارشناس اقتصاد مسکن، ایجاد سامانه جامع مسکن برای شفافیت را ضروری دانست و گفت: برای آن که در بخش مسکن تعادل ایجاد کنیم باید بدانیم در کدام بخش‌ها دچار کمبود هستیم تا مطابق با تقاضای واقعی اقدام به تولید مسکن برای اقشار جامعه کنیم. اگر این برنامه‌ریزی انجام نشود مجبوریم با حرف و سخنرانی کارها را جلو ببریم یا مثلاً بگوییم پلیس با تخلفات بخش مسکن مقابله کند. اما همه می‌دانیم که این اقدامات بی‌فایده است و اگر نتیجه داشت در بازارهای سکه و ارز جواب می‌داد.

متقاضیان از خرید‌های هیجانی اجتناب کنند

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن می‌گوید: عده‌ای که منافعی در یک بازار مشخص دارند بعضاً سعی می‌کنند به بازار جو بدهند. بنابراین مردم نباید در بازه‌های زمانی مذکور با خرید‌های هیجانی، به منافع این گروه‌ها کمک کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هجوم تقاضا به سمت بازار بورس گفت: فعلا تقاضای معناداری در بازار مسکن وجود ندارد. شاخص مسکن در ۳۰ سال گذشته بین ۶۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در نوسان بوده است. درحال‌حاضر این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار است یعنی تقریبا در میانه قرار دارد. لذا نه می‌توانیم بگوییم نرخ مسکن رشد قابل توجهی را پیدا می‌کند و نه می‌توان ادعای کاهش نرخ را داشت. راه‌حلی نداریم جز اینکه در بلندمدت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا متعادل کنیم. همچنین از فرصت رونق بورس می‌توان برای بحث فروش متری مسکن که در دستور کار دولت قرار دارد استفاده کرد.

پنج درصد عرضه مسکن توسط دولت انجام می‌شود

همچنین مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مداخلات پلیسی می‌تواند منجر به آرامش قیمتی در بازار مسکن شود به ایسنا گفت: بازار مسکن مثل بازار خودرو که در دست دولت قرار دارد نیست. نرخ در بازارهای انحصاری مثل خودرو می‌تواند توسط عرضه کننده‌های عمده کنترل شود؛ هرچند دیدیم که در همین حوزه انحصاری نیز مداخلات دولت منجر به کنترل نرخ خودرو نشد و نهایتاً از طریق قرعه کشی ۱۲۰۰ میلیارد تومان رانت بین برندگان توزیع کرد. اما مصرف‌کننده نهایی قطعاً مجبور است با نرخ روز بازار، خودرو را خریداری کند.

وی افزود: حال تصور کنید بازار مسکن با آن حجم گسترده و بازیگران کثیری که دارد با صدها هزار نفر عرضه‌کننده و متقاضی در سراسر کشور چگونه می‌تواند کنترل شود. نقش دولت‌ها همواره در عرضه مسکن ۵ درصد بوده است. بنابراین مداخله امنیتی در بازار مسکن نمی‌تواند کارساز باشد.

میانگین نرخ مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.