راهکار کنترل قیمت مسکن چیست؟

محمود باقری گفت: در دو هفته اخیر شاهد دو مسئله در رابطه با ساخت مسکن بودیم: اول افزایش ۳۵ درصدی نرخ عوارض در تهران توسط شورای شهر و دوم، کاهش پاداش ۳۰ درصدی پرداخت نقدی به ۱۵درصد که این دو مسئله جمعا سبب شده تا نرخ عوارض ساخت حدود ۵۰درصد افزایش یابد.

وی در ادامه بیان کرد: از طرف دیگر به علت مسائلی در بازار فولاد، شاهد رشد عجیب قیمت‌ها هستیم. برای مثال می‌توان به قیمت میلگرد اشاره کرد که از ۷هزار تومان به ۱۱هزار تومان رسیده است. در باقی موارد نیز این افزایش قیمت مشهود است. مسئله دیگر افزایش مداوم نرخ دلاراست که نرخ عوارض دلاری از صدور پروانه تا انشعابات و مصالح را تحت تاثیر قرار می‌دهد و این افزایش قیمت‌ها سازندگان را در محاسبه نرخ تخمین پایان کار دچار مشکل کرده است.

باقری افزود: آثار روند افزایش قیمت، در هر جایی از چرخه تولید مسکن که باشد، در قیمت نهایی مشاهده خواهد شد و از آنجایی که ما دچار کمبود عرضه هستیم و ساخت‌ در کشور حدود یک سوم تقاضا است، عملا دست عرضه‌کننده بازتر است و این امکان را دارد که ملک را با قیمت دلخواه عرضه کند و بازار را به سمت تبعیت از آن نرخ سوق دهد.

علت افزایش قیمت مسکن

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه بازیگران در هر بازاری نرخ خود را با شرایط روز تطبیق می‌د‌هند، اظهارکرد: بازار مسکن نیز به همین صورت است و قیمت مسکن دارای چسبندگی است. هر اتفاقی آثارش را در قیمت مسکن نشان می‌دهد و به علت کمبود عرضه در این بازار، قیمت آن مرتبا رشد می‌کند. همچنین با رشد دلار نیز مسکن خود را با قیمت دلار در ایران تطبیق می‌دهد.

وی یادآور شد: قیمت مسکن در همه جای تهران از ۷۰۰ تا ۲۵۰۰ دلار متغیر است و هرچه عرضه کمتر باشد، آثارش در قیمت بیشتر مشاهده می‌شود و اگر عرضه به همین شکل ادامه یابد، افزایش قیمت‌ها تداوم خواهد داشت و از متوسط ۱۲۰۰ دلار ممکن است به حدود ۱۴۰۰ دلار برسد. همچنین با توجه به این نکته که نسبت به سال قبل ۳۰درصد کاهش عرضه را داشتیم، ممکن است بازهم شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم.

محمود باقری گفت: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در قالب ساخت کار درستی است و تولید باید افزایش یابد که متاسفانه درحال‌حاضر هم عرضه کاهش داشته و هم به علت توالی تورم کسی ریسک پیش‌فروش در قرارداد‌های مشارکت را نمی‌پذیرد.

وی با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای روحیات و شرایط متفاوت مخصوص به خود را می‌طلبد ادامه داد: مسکن بازاری است که امکان وثیقه گذاشتن در آن وجود دارد اما بازار بزرگی است و نیاز به سرمایه بیشتری نسبت به سایر بازار‌ها دارد. این بازار امنیت بالایی دارد ولی به هرحال باید شرایط و روحیات خاص و همچنین دانش لازم را برای سرمایه‌گذار سنجید و در صورت مساعد بودن شرایط به علت آرامش روانی که این بازار به سرمایه‌گذار می‌بخشد، سرمایه‌گذاری در آن توصیه می‌شود.

بازار مالی مسکن

باقری با اشاره به اخبار اخیر در خصوص بورس مسکن گفت: با وجود اینکه بسیاری از ساختار‌ها در کشور‌های دیگر اجرا و آثار خوب و بد آن مشاهده شده است، ما همیشه دنبال خلق پدیده‌ای جدید و منحصر به فرد هستیم که اصولا هم نتیجه‌بخش نبوده است. بورس مسکن در هیچ کشور دیگری نیز دیده نشده‌است و اطلاعات خاصی از چیستی آن در دسترس نیست.

وی اظهار کرد: چیزی که در دنیا ایجاد شده و در ایران هم سابقه داشته است، مسئله‌ای به نام بازار مالی مسکن است که بازار کوچکی است. پیشینه آن در ایران به سال ۱۳۱۷ و تاسیس بانک رهنی بازمی‌گردد. پس از آن یعنی در سال ۱۳۳۷ شاهد صندوق پس‌انداز مسکن بودیم که حدود ۴۰ تا ۸۰درصد وثیقه مسکن را این صندوق تهیه می‌کرد و بسیاری از مردم با بانک رهنی صاحب خانه شده‌اند.

این کارشناس مسکن بیان کرد: پیش از انقلاب موسسات زیادی در زمینه بازار رهنی داشتیم ولی بعد از انقلاب این موسسات یک پارچه و در نهایت تبدیل به بنیاد مسکن شدند که آن هم تغییر ماهوی داد و به بانک مسکن تبدیل شد. تقریبا در این ۳۰ سال عمده‌ترین منبع تامین مالی برای مسکن در تهران وام مسکن بود.

نظام تامین مالی

محمود باقری بااشاره به اینکه نظام تامین مالی در ایران در مقابل کشورهایی با تولید ناخالص داخلی مشابه بسیار کوچک است، توضیح داد: نظام تامین مالی مسکن ایران حدود ۵ تا ۷ درصد تولید ناخالص داخلی است. این درحالی است که این رقم در کشورهای مشابه ایران بین ۱۰ تا ۴۰درصد، در کشورهای غربی بالای ۴۰درصد و در امریکا حدود ۶۰ درصد از تولید ناخالص داخلی است و این بازار کوچک باید توسعه یابد.

وی گفت: شاخص دسترسی مردم به مسکن در ایران همیشه بالاتر از میانگین دنیا بوده است. میانگن دنیا در کشورهای توسعه یافته زیر ۴ سال، در کشورهای مشابه ما حدود ۷ سال، در شرق آسیا حدود ۸ تا ۹سال و در آقریقا حدود سال۷ است. در ایران این شاخص در سال‌های قبل، یعنی ۷۷ تا ۸۴ حدود ۱۲سال بوده است. بعد ۸۴ به حدود ۳۰ سال، و اکنون نیز حدودا بین ۴۵ تا ۵۰ سال است.

به گفته باقری دلیل این تفاوت رقم در ایران نسبت به سایر کشورها، نظام تامین مالی است. اگر نظام تامین مالی ما در حد ۴۰ درصد از تولید ناخالص داخلی بود، بسیاری از مشکلات حل می‌شد.

این کارشناس اظهار کرد: حوزه مسکن، حوزه‌ای بیمار است و این بیماری آنقدر شدید است که فقط می‌توان برای پایداری آن تلاش کرد. نظام تامین مالی ایران سال‌های طلایی که تورم حدود ۲۰درصد ثابت بوده است، را از دست داده و در بحرانی‌ترین سال‌های بعد از انقلاب به دنبال راه چاره افتاده ‌است.

وی تاکید کرد: بازار بدهی مسکن در کشور نیازمند توسعه است. این بازار خود دارای دو بازار اولیه و ثانویه است. بازار اولیه همان وام بانک مسکن است. اما این مسئله نباید منحصر به بانک مسکن باشد و باید اجازه دهیم که بانک‌های دیگر نیز وارد شوند. البته یک بار در سال‌های ۸۴ و ۸۵ این اتفاق افتاد اما به دلیل ساختار نامناسب تنها به جهش در قیمت مسکن منتهی شد و حتی نتوانست تولید را افزایش دهد.

باقری ادامه داد: در آن زمان بانک‌های خصوصی از ورود به حوزه مسکن منع شدند. ورود بانک‌های خصوصی به حوزه بازار بدهی مسکن کار درستی بود اما چون بانک‌ها با ۳۰درصد وام می‌دادند، تلاقی آن با نقدینگی سبب شوک تورمی در بازار مسکن شد و از آن زمان به بعد هم بانک‌های خصوصی به بازار مسکن وارد نشدند.

محمود باقری افزود: برای بازار مسکن باید صندوق‌های مختلفی ایجاد کنیم. قوانین نیز، علی‌رغم ناکارایی تغییر نکرده‌اند و بازار‌های بدهی نیاز به اصلاح دارند.

توسعه بازار مسکن

 وی با تاکید بر اینکه بازارهای ثانویه از بازارهای اولیه مهم‌ترند، گفت: بازار ثانویه می‌تواند وام ایجاد شده را وارد بازار بورس کند و با نقد کردن آن، آن را در بازار بورس بفروشد و با فروش این اوراق پول وارد بازار مسکن می‌شود و می‌تواند وام جدید ایجاد کند و این چرخه ادامه می‌یابد.

این کارشناس مسکن اظهار کرد: در بازار مسکن فقط یک نوع وام وجود دارد که نرخ و شرایط آن شناور نیست. در صورتی‌که در سایرکشورها تا ۳۰ نوع وام داریم که بسته به شرایط می‌توانند متغیر باشد. اوراق خرید وام مسکن باید تبدیل به وثیقه شوند و روی وثیقه آن دوباره وام گرفته شود. اما این طورنیست و به طور خلاصه باید بتوان در بازار سرمایه اوراق وام مسکن را فروخت و دوباره به بانک‌ها تزریق کرد تا بانک‌ها بتوانند دوباره در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

وی بیان کرد: ما مشکلات حل نشده بسیاری داریم. بازار ساخت و اجازه مسکن در ایران شفاف نیست و نرخ تورم بالاست. اگر انتظار خرید اوراق از سوی سرمایه‌گذاران را داریم، نرخ آن باید معقول باشد اما متاسفانه این‌طور نیست.

 باقری افزود: دولت باید وارد این بخش شود و به آن کمک کند اما این کار را نمی‌کند و بالا بودن نرخ تورم باعث شده اوراق برای سرمایه‌گذاری جذابیتی نداشته باشد و این تورم آنقدر زیاد است که حتی پرداخت آن برای گیرنده وام نیز میسر نیست و با نرخ فعلی، بسیاری از خانواده‌ها از پرداخت اقساط این وام‌ها عاجزند.

وی گفت: بخش دیگر مشکلات ما این است که عوامل وام‌های بازار اولیه کوچک هستند و فقط بانک مسکن را در این حوزه داریم. همچنین این وام‌ها نتوانسته‌اند برای شرایط مختلف کارا باشند و به نظر می‌رسد بخشی از آن به علت فساد ساختار بانکی است و عدم شفافیت در این حوزه، به رانت می‌انجامد و در نتیجه وام‌های کلان بر خلاف وام‌های خرد به سیستم باز نمی‌گردد.

محمود باقری ادامه داد: متاسفانه عدم ثبات، اقتصاد ما را احاطه کرده و تورم مسکن در سال‌های اخیر بسیار بالا است؛ البته بخشی از این مشکلات به مسئله قوانین قضایی ایران باز می‌گردد که امنیت این حوزه را کم و فرآیند وصول مطالبات را بسیار سخت و طولانی کرده است. این قوانین قضایی موجب کاهش علاقه به مشارکت در بازار مسکن و رشد و توسعه شده است.

به گفته باقری، برای توسعه بازار مسکن، ابتدا باید مشکلات بنیادی نظیر کمبود عرضه را حل کرد.

پاسخ به چند پرسش

این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که سرمایه‌گذاری حوزه مسکن در تهران بهتر است یا شهرستان گفت: شاید بازار مسکن در تهران و شهرستان از نظر بازار فروش یکی باشد اما در بحث‌های دیگری مثل اجاره متفاوت هستند و باید به اقتضای شرایط و نیازهای خود در این باره تصمیم بگیریم.

باقری در خصوص کارایی طرح‌های جدید مجلس یعنی مسکن انقلاب و مالیات بر خانه‌های خالی اظهار کرد: سال ۸۴ هم چیزی شبیه به مسکن انقلاب داشتیم که موجب افزایش قیمت‌ها شد. هر طرحی که بخواهد به یکباره مشکلات را حل کند در نهایت موجب تشدید آنها می‌شود چه مسکن انقلاب باشد، چه مالیات بر خانه‌های خالی.

این کارشناس در پاسخ به این سوال که اثر توافق با امریکا در قیمت مسکن چگونه نمود پیدا خواهد کرد، گفت: مسکن از اقتصاد ایران جدا نیست و هر اتفاقی در اقتصاد اعم از توافقات، دسترسی به سیستم‌های مالی و... در قیمت مسکن اثر خواهد گذاشت. با چشم‌پوشی از بحث عرضه، این اتفاقات انتظارات تورمی را کاهش می‌دهند و در نتیجه موجب ثبات یا کاهش قیمت مسکن می‌شوند.

باقری درباره درصد افزایش قیمت مسکن تا پایان سال توضیح داد: مستقل از اینکه دلار روی قیمت مصالح تاثیرگذار است، افزایش قیمت دلار می‌تواند موجب افزایش قیمت مسکن در تهران وسایر شهرستان‌ها شود و اگر روند به همین شکل ادامه یابد، عدد دسترسی یه مسکن به ۱۰۰ سال میرسد و به مانند هند تهیه مسکن از عمر خانوارهای ایرانی خارج می‌شود.

محمود باقری در مورد افزایش وام مسکن بیان کرد: اگر قیمت مسکن کنترل نشود، افزایش وام مسکن بی‌فایده است. این وام باید بیش از تورم و افزایش نرخ مسکن اضافه شود تا سهم بیشتری از قیمت خانه‌ای که قرار است خریداری شود را پوشش دهد. مبلغ وام باید ۸۰ درصد قیمت خانه را حداقل پوشش دهد ولی در ایران این رقم حدود زیر ۲۰ درصد است.

این کارشناس مسکن در پایان با اشاره به افزایش نرخ دلار گفت: در صورت تثبیت دلار در این رقم تا یک ماه آینده، قیمت مسکن نیز خود را با آن تطبیق خواهد داد و شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.