بحران بازار مسکن چطور حل می‌شود؟

صاحب‌نظر اقتصاد مسکن افزایش بازدهی بازارهای دارایی به ویژه بورس و ارز از یکسو و بالارفتن نرخ تورم عمومی کشور از سوی دیگر موجب شده تا بازار املاک و به دنبال آن بازار اجاره نیز در یک مسیر صعودی نرخ قرار بگیرد.

آخرین تحولات بازار ملک و اجاره

آمارهای رسمی از تحولات بازار ملک و اجاره طی ماه نخست تابستان امسال نشان می‌دهد میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی از مرز روانی ۲۰ میلیون تومان عبور کرده و به کانال ۲۱ میلیون تومان نزدیک شده است. در تیر امسال متوسط نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های املاک تهران معادل ۲۰ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان ثبت شده که در مقایسه با یک ماه خرداد معادل ۴/ ۱۰ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۶/ ۵۶ درصد افزایش را تجربه کرده است. همچنین در ماه تیر شاخص مسکن اجاری در تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۶/ ۲۷ و ۳۱ درصد رشد داشته است.

تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره در چندماه گذشته از امسال نیز به خوبی بیانگر وارد شدن فشار مضاعف بر مستاجران از محل افزایش چندبرابری نرخ اجاره‌بها نسبت به مدت مشابه سال گذشته است، به گونه‌ای که بخش زیادی از مستاجران به دلیل افزایش نامتعارف نرخ اجاره، ناگزیر به جابه‌جایی و مهاجرت به مناطق کم‌برخوردارتر در شهر یا کاهش متراژ آپارتمان مسکونی خود شده‌اند.

چند راهکار برای کمک به مستاجران

در چنین وضعیتی دولت و سیاست‌گذار بخش مسکن برای حل نوسانات بازار اجاره و کمک به مستاجران، چند راهکار اولیه را پیشنهاد داده‌اند که به نظر می‌رسد در میان‌مدت و بلندمدت نه‌تنها نمی‌تواند به اجاره‌نشین‌ها کمک کند، بلکه موجبات فشار بیشتر بر متقاضیان این بازار خواهد شد. راهکار اولیه، تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها بوده که برای شهر تهران معادل ۲۵ درصد تعیین شده است. این نرخ اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است از نظر جوروانی تا حدودی بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد اما در میان‌مدت به لحاظ فشار به موجر در تعیین یک میزان مشخص برای افزایش نرخ اجاره، می‌تواند اثرمعکوسی بر بازار داشته باشد. به این معناکه موجران به دلیل وجود محدودیت در افزایش نرخ اجاره، ممکن است از عرضه واحد مسکونی خود به بازار صرف‌نظر کنند و در نتیجه کاهش عرضه واحدهای اجاری به بازار، منجر به افزایش شکاف میان عرضه و تقاضای موجود و نهایتا فشار بیشتر به مستاجران خواهد شد.

از این‌رو با توجه به تجربه‌های گذشته می‌توان این ادعا را داشت که دخالت مستقیم دولت در بازار می‌تواند فشار بر متقاضیان این بازار را افزایش دهد. چنین راهکارهایی نه ‌تنها بازار اجاره مسکن را سامان نمی‌دهد، بلکه باعث رهاشدن سررشته اقتصاد کلان از دست دولت هم می‌شود چرا که‌ دولت برای رفع مشکل این بخش، به‌صورت مسئله اصلی یعنی وضعیت اقتصاد کلان کشور توجه دارد. نمی‌توان تورم را به حال خود گذاشت، اما نرخ کالاها را سرکوب کرد. مسکن هم یک کالا به حساب می‌آید و اجاره آن را هم باید در شمار کالاها محسوب کرد. دولت برای ساماندهی روابط موجران و مستاجران باید تورم را کنترل کند. زمانی که هزینه‌های مالکان روزانه افزایش نیابد، طبیعتا آنها هم نمی‌توانند خودسرانه نرخ مسکن اجاره‌ای را افزایش دهند. اجاره تابعی از نرخ ملک است و ملک هم پیرو نرخ تورم حرکت می‌کند.

برای عملیاتی شدن راهکارهای مدیریت بازار اجاره می‌توان از سیاست‌های مکمل و تشویقی به‌جای سیاست‌های تنبیهی استفاده کرد. در این حوزه تجربه‌های قابل توجهی نیز در کشور اجرایی شده است. به‌عنوان مثال طبق قانون در دوره‌ای، مالکان واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۱۵۰متر، در صورت عرضه ملک خود به بازار اجاره، از پرداخت مالیات معاف می‌شدند. یا آنکه مطابق با قانون مالیات سال ۸۰، اگر سازنده‌ای واحد مسکونی مطابق با الگوی مسکن تولید و به بازار عرضه می‌کرد از پرداخت مالیات معاف بود. در کنار این سیاست‌های تشویقی، استفاده از سیاست‌های مکمل‌ برای تنظیم بازار اجاره موثر خواهد بود. روش‌های مختلف از جمله مشارکت BLT برای جذب سرمایه‌گذاران وجود دارد که قطع به یقین تاثیر بسیار بیشتری از تنبیه مالیاتی در تحریک عرضه در بازار مسکن خواهد داشت.

نخستین سیاست مکمل که در یک دوره زمانی بلندمدت می‌تواند به تنظیم بازار اجاره کمک کند، راه‌اندازی سیستم‌های اجاره‌داری تجاری است، مکانیزمی که براساس آن سرمایه‌داران به تولید و عرضه واحدهای اجاری تشویق شوند.

سیاست دوم واگذاری زمین‌های متعلق به دولت برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره است تا از این طریق هزینه‌تمام شده ساخت مسکن کاهش و در نتیجه هزینه کمتری به مالکان برای واگذاری آن به مستاجران وارد شود.

کشورهای زیادی با اجرای این دو نوع سیاست مکمل توانسته‌اند بازار اجاره را بدون آنکه فشاری به موجران یا مستاجران وارد شود، تحت مدیریت و کنترل قرار دهند. در این کشورها، شرکت‌های بزرگ نسبت به ساخت و عرضه خانه در جهت اجاره‌داری اقدام و در مقابل دولت با حمایت مالی و در اختیار گذاشتن زمین رایگان از آنها پشتیبانی می‌کند. دولت می‌تواند در زمین‌های بیرون از شهر یا در بافت فرسوده با عرضه زمین، امکان اجاره بلندمدت به شرط تملیک را با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره‌داری و بخش خصوصی فراهم کند. محدوده عمل این شرکت‌ها معمولا با ساخت و اجاره حجم زیادی از واحدهای مسکونی( به‌عنوان مثال ۱۰۰ واحد مسکونی و بیشتر) تعیین می‌شود. در این روش از روش‌های تشویقی زیادی برای جذب سرمایه‌گذار استفاده می‌شود. به‌عنوان مثال شهرداری به سرمایه‌گذار پیشنهاد می‌دهد که مالکیت زمین رایگان واگذارشده پس از ۲۰ سال به سرمایه‌گذار منتقل شود، به شرطی که او در این ۲۰ سال خانه ساخته‌شده را با نرخی معقول به بازار اجاره عرضه کند. این در حالی است که با وجود نوسانات زیاد بازار اجاره در کشور، همچنان راهکار اساسی و ریشه‌ای برای مدیریت آن اندیشیده و عملیاتی نشده است.

استفاده از این راهکار به این دلیل اساسی و ریشه‌ای خوانده می‌شود که به‌طور طبیعی به تقویت عرضه و متعادل‌سازی قیمت‌ها نیز کمک می‌کند. علاوه بر این، به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی به شکل تشویقی می‌تواند به تقویت عرضه مسکن در بازار اجاره نیز بینجامد.باتوجه به تجربه سایر کشورها و همچنین تجربه‌های ناموفق گذشته در حوزه دخالت دستوری دولت در بازار اجاره کشور، به سیاست‌گذار بخش مسکن پیشنهاد می‌شود پیش از تغییر هر قانونی به‌ویژه در حوزه مالیات و اجاره که با زندگی میلیون‌ها نفر از اقشار آسیب‌پذیر جامعه در ارتباط است، تمام زوایای این کار با دقت سنجیده شود و حتی‌المقدور از اقدامات غیرموثر تعزیراتی همچون مالیات تنبیهی خودداری شود. چراکه همانطور که در ابتدای یادداشت به آن اشاره شد، برخی تصمیمات و اقدامات یک‌جانبه نه‌تنها نمی‌تواند فشار بر مستاجران را کاهش دهد بلکه اثر معکوسی بر این بازار خواهد داشت.