سیاست ‌گذاری ناقص برای تنظیم بازار مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد به‌کارگیری تنها یک اهرم مالیاتی برای کنترل تقاضای سرمایه‌ای باعث رشد تقاضای سفته‌بازی (معاملات مکرر) می‌شود. خطر تحریک سایر بازارها از جمله زمین نیز وجود دارد.

تبعات مالیات خانه‌ خالی بر بازارها

مصوبه مالیاتی درنظر گرفته شده برای جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی به دلیل وجود دو نقص مهم از دیدگاه کارشناسان، می‌تواند دست‌کم پنج مخاطره احتمالی برای بازار مسکن و مجموعه اقتصاد کشور ایجاد کند. در صورت تایید طرح مصوب نمایندگان برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی در شورای نگهبان که هفته گذشته در صحن مجلس به تصویب رسید قانونی در بازار مسکن اجرایی خواهد شد که می‌تواند سرمایه‌های موجود در بازار مسکن را که هم‌اکنون در شکل دارایی‌های ملکی در خانه‌های خالی از سکنه محبوس شده است به پنج مقصد بعدی هدایت کند.

در واقع گروهی از کارشناسان بازار مسکن از مصوبه جدید که در صورت تایید شورای نگهبان دومین قانون برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی محسوب می‌شود به‌عنوان تنبیه مالیاتی تورم‌گریزی سرمایه‌گذاران ملکی که با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود و ایستادگی در برابر تورم به بازار مسکن رجوع کرده و اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند، یاد می‌کنند.

خلاصه کاربردی مالیات از خانه‌های خالی آن است که براساس مصوبه نمایندگان مجلس، در صورت تایید مصوبه و تبدیل آن به قانون، در تهران رقم مالیات خانه‌های خالی برای سال اول حول و حوش ۴/ ۵ درصد قیمت روز هر مترمربع واحد مسکونی به ازای هر مترمربع از مساحت یک خانه خالی است. سوال مهمی که در این زمینه مطرح است اینکه صرف نظر از تمام مواردی که در ارتباط با این مالیات مطرح است آیا دریافت مالیات از خانه‌های خالی به واسطه طرحی که هفته گذشته در صحن مجلس مصوب شد می‌تواند منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی مورد تقاضای خریداران مصرفی شود یا خیر؟

این در حالی است که به اعتقاد گروهی از کارشناسان بازار مسکن این مصوبه به دلیل برخی نواقصی که در آن وجود دارد به‌عنوان یک سیاست‌گذاری ناقص برای بازار مسکن شناخته می‌شود که این سیاست‌گذاری ناقص یک خاطره بزرگ برای کل بازارها و متغیرهای اقتصادی کشور برآورد می‌شود.

براساس دیدگاه‌های کارشناسی آنچه در مجلس برای مهار بازار خانه‌های خالی تصویب شده است دو اشکال بزرگ از منظر اقتصادی (نگاه به مصوبه از زاویه دید فراتر از بازار مسکن) دارد. اشکال اول آن است که طراحان این طرح در مجلس با دید بسته و متمرکز به بازار مسکن و با غفلت از وضعیت سایر بازارها و وضعیت اقتصادی کشور این طرح را تصویب کرده‌اند. از سوی دیگر و در قالب اشکال دوم، نمایندگان به‌رغم آنکه با دیدی متمرکز به بازار مسکن و با غفلت از سایر بازارها طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را تصویب کرده‌اند اما مالیات‌های مکمل را نیز به‌عنوان پیش‌نیاز اجرای مالیات بر خانه‌های خالی طراحی و تصویب نکرده‌اند.

پایان بخشیدن به حبس سرمایه‌ها

درحالی‌که لازم است برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی و برای جلوگیری از پیامدهای احتمالی منفی اجرای این مالیات در خروج سرمایه‌ها از بازار ملک و سایر عواقب قابل پیش‌بینی، پکیج مالیاتی متشکل از مالیات سالانه املاک، مالیات بر معاملات مکرر و مالیات از خانه‌های خالی طراحی می‌شد اما نمایندگان تنها طرح مالیاتی مربوط به خانه‌های خالی را تصویب کرده‌اند.

هر چند هدف طراحان این مالیات پایان بخشیدن به حبس سرمایه‌ها در خانه‌های خالی و همچنین عرضه واحدهای مسکونی بلااستفاده به بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی بوده است، اما طراحان این مصوبه مالیاتی بدون آنکه ریشه سرمایه‌گذاری اشخاص در بازار خانه‌های خالی را شناسایی و آن را خشک کنند سراغ معلول ماجرا آمده‌اند. غافل از آنکه افزایش تعداد خانه‌های خالی معلول یک علت مهم است.علت ایجاد چنین وضعیتی شرایطی است که باعث تشدید تورم، ناپایداری بازارها و دامن زدن به انتظارات تورمی شده است. در واقع این موضوع هم ریشه اقتصادی دارد و هم ریشه غیراقتصادی. همین دلایل باعث شده است که خانوارها در زمان ناپایدار شدن قیمت‌ها، خیز تورم و از همه بدتر نااطمینانی به آینده و بروز انتظارات تورمی تصمیم بگیرند برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌های خود در برابر تورم اقدامی انجام دهند. یعنی برای جلوگیری از بی‌ارزش شدن پول ودارایی‌های خود به بازار اقتصادی کم‌ریسک‌تر یعنی بازار ملک ورود کنند.

در واقع از سال‌های گذشته تاکنون بخش قابل‌توجهی از خانوارها در شرایط بی‌ثباتی و نااطمینانی اقتصادی به بازار مسکن روی آورده‌اند و دارایی خود را برای ایستادگی در برابر تورم به ملک تبدیل کرده و می‌کنند.

واقعیت آن است که در اینکه جریان تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن و ورود آن به بازار ملک منجر به باریک‌تر شدن جریان دسترسی خانوارهای مصرفی به واحدهای مسکونی می‌شود هیچ شبهه‌ای وجود ندارد اما اینکه برای حل این موضوع به نفع تقاضای مصرفی باید خشک‌شدن ریشه خریدهای سرمایه‌ای هدف سیاست‌گذار قرار گیرد بدون اینکه به دلایل این موضوع پرداخته شود، مصداق بارز برخورد با معلول به جای علت است.

در واقع این شرایط اقتصادی و انتظارات تورمی است که باعث شده است خانوارها سراغ تبدیل دارایی‌های خود به سمت خانه‌دوم بروند آن هم با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر خیز تورم. این در حالی است که مطابق با تجربیات گذشته در صورتی که نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطحی جذاب افزایش می‌یافت از آنجا که بازار پول در سال‌های گذشته همواره به‌عنوان یک بازار رقیب بازار مسکن به لحاظ کم‌ریسک بودن سرمایه‌گذاری برای صاحبان سرمایه محسوب می‌شد بخشی از سرمایه‌های ملکی نیز به سپرده بانکی تبدیل شده و به بازار پول هدایت می‌شد. از این طریق بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن نیز از سوی شبکه بانکی با اتکا به سپرده‌ها تامین می‌شد و می‌توانست منجر به ایجاد یک جریان نسبتا پایدار برای ساخت و عرضه مسکن شود. با این‌حال به نظر می‌رسد در صورت اجرای این مصوبه مالیاتی خانوارهایی که درصدد هستند با ورود به بازار مسکن و سرمایه‌گذاری ملکی در برابر تورم ایستادگی کنند با مالیات تنبیه شوند. این موضوع از یک زاویه خطر کیش سرمایه‌های ملکی به سایر بازارها از جمله پنج مقصد احتمالی را به همراه خواهد داشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد، اجرای این مصوبه می‌تواند باعث شود که مالکان خانه‌های خالی این‌بار برای فرار از پرداخت مالیات، دارایی ملکی‌شان را برای انتقال سرمایه به یکی از پنج مقصد احتمالی تبدیل کنند.

تغییر شکل تقاضای غیرمصرفی

مقصد احتمالی اول تغییر شکل تقاضای غیرمصرفی از تقاضای سرمایه‌ای به تقاضای سفته‌بازی است. تعیین مهلت چهار ماهه در مصوبه نمایندگان به‌عنوان دوره تنفس برای عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش یا اجاره می‌تواند منجر به تبدیل سرمایه‌گذاران ملکی از سرمایه‌دار به سفته‌باز شود. طوری‌که سرمایه‌گذاران برای فرار از پرداخت مالیات خانه‌های خالی، به معاملات مکرر مسکن روی آورده و جریان سفته‌بازی در بازار مسکن را دامن بزنند. افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن می‌تواند قیمت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد و از این ناحیه منجر به افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها شود.

در واقع از آنجا که قانون دریافت مالیات از معاملات مکرر برای انسداد مسیر سفته‌بازی در بازار مسکن وجود ندارد سفته‌بازان از این فرجه استفاده کرده و به حیاط خلوت مالیاتی می‌روند. در حالی‌که تبعات سفته‌بازی در بازار مسکن به مراتب از سرمایه‌داری در بازار معاملات ملک بیشتر است.

دومین مقصد احتمالی، مربوط به تبدیل دارایی‌های ملکی در شهرهای بزرگ به دارایی‌های ملکی در شهرهای کوچک و ایجاد التهاب در بازار مسکن این شهرها به دنبال در نظر گرفتن معافیت مالیاتی برای شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر است. سومین مقصد احتمالی ورود سرمایه‌داران ملکی به بازار زمین و تبدیل واحدهای مسکونی به زمین است.چرا که برای دریافت مالیات از مالکان زمین‌های بایر همچنان قانون لازم‌الاجرا وجود ندارد و قانونی در این زمینه اجرایی نمی‌شود. در شهرهای بزرگ به خصوص در شهر تهران قیمت زمین حدود ۷۰ درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و در شرایط فعلی نیز بازار زمین ملتهب است. کوچ احتمالی سرمایه‌ها به بازار زمین تحت تاثیر نبود مالیات مکمل خانه‌های خالی و سکوت مالیاتی قانون در مورد سرمایه‌داری در بازار زمین، می‌تواند التهاب موجود در این بازار را نیز دامن زده ومنجر به افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و التهاب قیمت واحدهای مسکونی شود.

چهارمین مقصد احتمالی، بازارهای اقتصادی زودنقدشونده همچون ارز، طلا و سکه است. این بازارها در شرایط فعلی هم وضعیت ناپایداری دارند که ورود سرمایه‌های ملکی به آنها می‌تواند التهاب در این بازارها را نیز چند برابر کند.

پنجمین مقصد احتمالی دارایی‌های ملکی تحت تاثیر سیاست‌گذاری ناقص در این زمینه که هزینه بالایی برای اقتصاد کشور دارد احتمال بالای خروج سرمایه از کشور در جریان تبدیل دارایی حبس شده در خانه‌های خالی به منظور فرار مالیاتی است. در یکسال اخیر به دلایل متعدد خرید آپارتمان در کشورهای همسایه به‌خصوص ترکیه افزایش یافته است. آمار رسمی مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۰ ایرانیان رتبه اول خرید آپارتمان در بین سایر سرمایه‌گذاران خارجی بازار مسکن ترکیه را به خود اختصاص داده‌اند.

حجم خرید ایرانی‌ها از بازار مسکن ترکیه در ۶ ماه اول ۲۰۲۰ نسبت به ۶ ماهه اول ۲۰۱۹، معادل ۱۹ درصد افزایش یافته است. در ۶ ماه اول ۲۰۲۰ به‌طور میانگین ماهانه ۳۵۰ واحد مسکونی در بازار املاک ترکیه توسط ایرانیان خریداری شده است. این میزان معادل ۴ درصد متوسط حجم ماهانه معاملات خرید مسکن در شهر تهران است.

این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که در وضعیت فعلی حجم خرید از بازار مسکن ترکیه از سوی متقاضیان ایرانی بالاست این سیاست‌گذاری ناقص برای بازار مسکن می‌تواند خروج ارز از کشور و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه را افزایش دهد. در واقع گذشته از آنکه این نوع سیاست‌گذاری برای کاهش تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن خطرات احتمالی به همراه دارد فراتر از بازار مسکن برای کل اقتصاد کشور نیز دربردارنده مخاطرات احتمالی است. از سوی دیگر دو علت عمده وجود دارد که نشان می‌دهد دریافت این مالیات به افزایش عرضه مسکن مصرفی کمک چندانی نخواهد کرد. اولین علت آن است که عمده این واحدهای خالی از سکنه مساحتی بیش از ۱۰۰ مترمربع داشته و از دایره تقاضای بخش مهمی از متقاضیان مصرفی خارج هستند و از سوی دیگر در شرایط فعلی قدرت خرید متقاضیان مسکن به حدی تحلیل رفته است که عملا توانی برای خرید واحدهای مسکونی وجود ندارد و بازار نیازمند سیاست‌گذاری‌های مناسب در این حوزه است.

فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن نیز در این باره اعلام کرد: این سیاست‌گذاری ناقص می‌تواند جریان سفته‌بازی در بازار مسکن را دامن بزند و معاملات صوری و مکرر را توسعه دهد. وی افزود: لازم بود قبل از وضع مالیات از خانه‌های خالی، طراحان یک بسته سیاست‌گذاری در این زمینه در نظر گرفته و تصویب کنند که مالیات‌های مختلف از جمله مالیات سالانه، مالیات معاملات مکرر و مالیات خانه‌های خالی در نهایت کارکردهای یکدیگر را کامل کنند. اما دریافت مالیات از خانه‌های خالی به این شکل و بدون درنظر گرفتن پکیج مالیاتی مکمل، نقص در سیاست‌گذاری است.

غلامرضا سلامی، صاحبنظر بازار مسکن نیز در این باره اعلام کرد: مهم‌ترین مخاطره احتمالی این سیاست‌گذاری ناقص،خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن، کاهش میل به سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در این بازار و در نهایت زیان‌دیدگی متقاضیان از این ناحیه است. به‌خصوص در شرایط رکود سنگین که سازنده‌ها و مالکان مسکن به ناچار واحدها را خالی نگه داشته و نمی‌توانند از آن درآمدزایی داشته باشند اجرای این سیاست منجر به خروج سرمایه‌ها و سرمایه‌گذاران ملکی از بازار مسکن می‌شود. به‌خصوص در شرایط فعلی که بازدهی سایر بازارها همچون بازار سهام و ارز به مراتب بیشتر از بازار مسکن است اجرای سیاست‌های ناقص می‌تواند جریان خروج سرمایه از بازار مسکن را تسریع کند و علاوه بر آن ناپایداری‌های سایر بازارها را نیز تشدید کند.