دوئل ساختمانی دولت و شهرداری در زمین جماران

پرونده اضافه‌سازی در محله خاص به کمیته‌های یک و سه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور می‌رود. نتیجه تصمیم‌گیری در این کمیته‌های کارشناسی مشخص خواهد کرد برنده دوئل دولت و شهرداری بر سر پرونده محله خاص پایتخت کدام طرف خواهد بود. گروهی از ساکنان یکی از ۳۷ محله‌ای که در طرح تفصیلی برای آنها امکان ساخت‌وساز در وضع موجود تعیین شده، از طریق مقامات ارشد دولتی، مطالبه ساخت اضافه‌تر از اسناد فرادست را مطرح کردند.

از آنجاکه این پرونده از بالا در دولت تشکیل شد، در نهایت ماه گذشته برای تعیین تکلیف این موضوع، به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور ارسال شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آنچه باعث شد این پرونده مورد توجه خاص مقامات دولتی قرار بگیرد، مخالفت شهرداری تهران با اضافه‌خواهی در ساخت‌وساز با هدف پایبندی به خطوط قرمز طرح تفصیلی تهران بود. به عبارتی دیگر اگر آنچه که گروهی از مالکان محله‌ جماران برای ساخت‌وساز مطالبه کرده بودند، از سوی شهرداری در مرحله اول اجابت می‌شد؛ نه پرونده‌ای در نهادهای نظارتی بالا تشکیل و نه به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور ارسال می‌شد.

در ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران برای پلاک‌های واقع در زیرپهنه R۲۳۱ تاکید شده در صورتی که مالک از سال ۹۱ تا سال ۱۴۰۵ درخواست تخریب و نوسازی را از شهرداری داشته باشد، باید براساس وضع موجود ساختمان و مطابق با ضوابط طرح تفصیلی قبلی ساخت‌وساز را انجام دهد. درواقع وضعیت ساختمان‌های موجود در پهنه R۲۳۱ از نظر ضوابط و اسناد فرادست و لازم‌الاجرای شهرسازی در پایتخت، «تثبیت» شده‌اند. واژه‌ای که سازنده‌ها آن را «فریز ساختمانی» معنی می‌کنند. به تعبیر دیگر ساختمانی که در این زیرپهنه قرار گرفته برای تخریب و ساخت مجدد، همان تراکم ساختمانی قبلی را دریافت خواهد کرد.

امکان افزایش تراکم ساختمانی

بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده ساختمان‌های موجود در این زیرپهنه به‌طور میانگین بین ۳ تا ۴ طبقه تراکم دارند. این ساختمان‌ها در ۳۷ شهرک و محله مسکونی واقع در ۱۴ منطقه تهران قرار گرفته‌اند که به لحاظ افزایش تراکم ساختمانی در وضعیت فریز یا همان تثبیت هستند. شهرک غرب، شهرک نفت، شهرک گلستان، محله نارمک و... از جمله شهرک‌ها و محله‌های مشهور این گروه هستند. به دلیل نوع ضوابط ساختمانی خاص تعریف شده برای این گروه از محله‌ها، سازنده‌ها بر خلاف ۲۷۰ محله مسکونی شهر تهران از ساخت‌وسازهای مشارکتی از بابت افزایش ارتفاع نفع نمی‌برند. از این رو گروهی از مالکان محله جماران، مطالبه امکان افزایش تراکم ساختمانی را از نهاد بالادستی تصویب ضوابط دارند.

هرچند در نگاه نخست، این پرونده یک پروژه معمولی همچون دیگر پرونده‌های ساخت‌وساز در شهر تهران به‌نظر می‌رسد اما در واقع ابعاد اثرگذاری هر نوع تصمیم‌گیری برای این پرونده به قدری بزرگ است که هم دولت، هم شهرداری و هم شهروندان تهرانی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. یک طرف این پرونده، حدود ۱۰۰ پلاک مسکونی از یک میلیون پلاک موجود در شهر است. به عبارت دیگر شورای‌عالی شهرسازی در قالب این پرونده، برای یک ده هزارم از پلاک‌های شهر تهران تصمیم‌گیری خواهد کرد. شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، نهادی مرکب از حداقل پنج وزیر(در جلسات این شورا، نمایندگان این وزرا حضور پیدا می‌کنند)، شهردار تهران و چند عضو از شورای شهر تهران است. این شورا، در شکل متعارف به موضوعات موردی رسیدگی نمی‌کند بلکه به‌عنوان بالاترین نهاد نظارتی، به امور کلان، پایه‌ای و مهم برنامه‌ها و طرح‌های حوزه شهرسازی شهرها ورود پیدا می‌کند. به‌عنوان مثال ضوابط بلندمرتبه‌سازی در تهران در ابتدا در شورای‌عالی شهرسازی مطرح و تصویب و سپس به مراجع اجرایی ارسال و ابلاغ می‌شود. با این حال به هر دلیل یک پروژه ویژه گروهی از مالکان یک محله خاص شهر تهران، به شورای‌عالی شهرسازی برای تصمیم‌گیری نهایی رسیده است.

دوئل شهرداری و دولت

در ابتدای هفته جاری برآورد شده بود؛ روز دوشنبه دوئل شهرداری و دولت بر سر ضوابط طرح تفصیلی تهران و مطالبه گروهی از مالکان محله جماران، تعیین تکلیف شود و حتی پیش‌بینی شده بود که شورای‌عالی شهرسازی با درخواست ساکنان این محله برای ساخت اضافه‌تر از طرح تفصیلی، موافقت می‌کند اما نتیجه این جلسه، به آتش‌بس در محله جماران منجر شد. براساس تصمیم‌گیری انجام شده در این جلسه، قرار شده رسیدگی به این موضوع، به کمیته‌های یک و سه شورای‌عالی شهرسازی سپرده شود. کمیته یک شورای‌عالی «کمیته عمومی و نمایندگان دستگاه‌ها» و کمیته سه مختص «موارد کیفی و معماری و مقیاس جزئی و طراحی شهری» است. به تعبیری در این کمیته‌ها، به دور از هرنوع نگاه سیاسی و ملاحظاتی که مقامات در نشست‌ها دارند، قرار است اعضای کارشناسی کمیته‌ها بهترین حالت را در مورد این پرونده مشخص کنند. از نگاه برخی از کارشناسان حوزه شهرسازی بهترین حالت در این پرونده آن است که اگر قرار است برای این محله، تصمیم مغایر یا اضافه‌تر از ضوابط طرح تفصیلی گرفته شود، فقط برای این محله خاص نباشد بلکه برای ۳۶ محله دیگر واقع در پهنه ارزشمند مسکونی که وضعیت مشابه با محله جماران به لحاظ ضوابط ساخت‌وساز دارند نیز این موضوع تعیین تکلیف شود.

معنای دقیق دیدگاه این گروه از کارشناسان شهرسازی آن است که طرح تفصیلی تهران نیازمند اصلاح و به‌روزرسانی ضوابط مصوب است. در مقابل کارشناسان شهرسازی عنوان می‌کنند اگر نتیجه دوئل میان شهرداری و دولت غیر از این دیدگاه باشد، «ماشین امضاهای طلایی برای توافق با سازنده‌ها» به نفع سازنده‌ها و در مقابل منافع عمومی شهر راه خواهد افتاد و مرگ ضوابط از پیش نوشته شده طرح تفصیلی این بار با عبور دولت برای همیشه رخ خواهد داد. این در حالی است که در نسخه به‌روز شده طرح تفصیلی، می‌تواند بخشی از محله‌ها از جمله شهرک غرب به‌عنوان نامزد برای شروع تغییر ضوابط ساختمانی مدنظر قرار بگیرد.

«امضاهای طلایی» یا «ضوابط طرح تفصیلی»

در این دوئل یا «امضاهای طلایی» یا «ضوابط طرح تفصیلی» برنده خواهد شد. درصورتی که طرف اول یعنی «امضاهای طلایی» برنده این دوئل باشد، علاوه بر ظاهر این پرونده، ابعاد بیشتری از آن روشن خواهد شد. یعنی علاوه بر ۱۰۰ پلاک مطالبه‌گر برای اضافه ساخت‌وساز در محله جماران، ساکنان ۳۶ محله دیگر نیز که حدود ۱۵ هزار پلاک را شامل می‌شود می‌توانند به شکل سریالی به دنبال تغییر ضوابط ساخت و ساز محله خود در دولت، مجلس یا سایر نهادهای تصمیم‌گیر باشند. البته برخلاف دیدگاه برخی از ساکنان این محلات که معتقدند ضوابط ساختمانی در محله سکونت آنها نسبت به سایر مناطق شهر تبعیض‌آمیز است، کارشناسان عنوان می‌کنند ارزش افزوده ناشی از نوع خاص ساخت‌وساز در این محلات می‌تواند به خودی خود با سایر محلات شهری رقابت کند.

نکته‌ای که در این میان می‌تواند در بازگشایی مجدد یا مسدود ماندن مسیر امضاهای طلایی نقش داشته باشد، حضور مدیریت شهری قدرتمند در پایتخت است. کارشناسان عنوان می‌کنند در صورت وجود یک مدیریت شهری قدرتمند، طرف مقابل اجازه پیدا نمی‌کرد از کانال‌های خاص درخواست مغایر با طرح تفصیلی را مطرح کند. از نگاه کارشناسان شهری، مدیریت شهری مقتدر فاقد ویژگی ضعف در تصمیم‌گیری و به دور از نگاه‌های سیاسی است.

با این حال به نظر می‌رسد در نبود چنین مدیریتی، تاکنون طرح‌های پرونده‌هایی از جنس محله جماران، دو قربانی داشته است؛ قربانی نخست، شهروندان تهرانی هستند. نکته جالب آنکه همزمان با مطرح شدن پرونده محله جماران، شهردار تهران از ورود به جلسات هیات دولت منع شد. آن‌طور که عنوان شده است با آغاز این ماجرا، دعوت‌نامه دولت برای حضور شهردار تهران ارسال نشده است. عدم حضور شهردار تهران به معنی نبود فرصت مناسب برای بررسی و رسیدگی مستقیم به چالش‌های شهر تهران و امکان اختصاص منابع به پروژه‌های مهم شهری است. در نتیجه شهر و شهروندان از محل آسیب جدی خواهند دید.

قربانی دوم اما پارلمان محلی پایتخت است. براساس اطلاعات، در جلسات اخیر شورای‌عالی شهرسازی، یک عضو شورا (طبق اعلام این عضو)از ورود به جلسه منع شده است. با وجود این دو قربانی، اگر در این دوئل اضافه‌خواهی گروهی از ساکنان محله جماران به رسمیت شناخته شود؛ می‌تواند چاشنی بزرگ امضاهای طلایی و توافقات بدون پشتوانه شکل بگیرد و در نتیجه ممکن است برخی از شهرداران مناطق که به دنبال استفاده از امتیازات خارج از ضوابط برای کسب درآمد هستند از این چاشنی شکل گرفته حداکثر استفاده را بکنند. علاوه بر این، سلب قدرت اداره شهر از شهرداری و بی‌اعتمادی عمومی به اسناد از پیش نوشته شده در اداره شهر از جمله مهم‌ترین پیامدهای بازگشت امضاهای طلایی به حوزه تصمیم‌گیری مدیریت شهری و دولت است.